不動産の消費税還付を受ける方法を徹底解説！

税制が改正されてからは、不動産の消費税還付を受けるのは無理だとお考えの方が増えてきています。かつては「消費税還付ブーム」と言うほど簡単に消費税還付を受ける事ができましたが、今や消費税還付のハードルは上がり、還付が厳しい状況です。

しかし、以前よりも消費税還付申告が難しくなったとは言え、工夫次第では消費税還付を受ける事が出来ます。今回は、消費税還付を諦めていたオーナー様向けに、不動産の消費税還付を受けるための対策をご紹介していきます。

消費税還付とは

消費税還付の仕組み

消費税還付をご説明する前に、まずは消費税についてご説明します。
消費者が物を購入する際に支払う消費税は、消費者が直接税務署へ納めているわけはありません。消費者が支払った消費税を事業者が預かり、事業者が仕入先に支払った消費税を差し引いて税務署へ納める仕組みとなっています。

消費税の仕組みを説明したところで、いよいよ消費税還付について具体例を用いて確認していきましょう。
（例）自分が所有する土地に1億800万円のマンションを建築し、年間の賃料が216万円の場合

消費者（賃借人）から預かった消費税は16万円ですが、オーナーが建築で支払った消費税は800万円で、784万円のマイナスが出るため、784万円は還付される事になります。

このように預かった消費税よりも支払った消費税が多い場合、払い過ぎた消費税が還付されます。これが、消費税還付の仕組みです。

不動産投資の消費税還付

まず、消費税還付を受けるためには消費税の課税事業者になっているのが前提ですので、投資物件を購入する前にオーナーは「課税事業者選択届出書」を税務署へ提出する必要があります。

しかし、課税事業者になってもむやみやたらと消費税が還付されるわけではありません。
アパートやマンション経営で得る家賃収入は非課税売上と言って、消費税が課税されないのです。消費税還付は払い過ぎた消費税が還付されるものなので、収入が非課税売上（家賃収入）しかないオーナーは、消費税還付を受ける事ができません。

他方で、課税売上（消費税が課税されるもの）がある場合、課税売上が占める割合だけ消費税が還付されます。

課税売上割合を求める計算式
（免税売上を含む課税売上）÷（免税売上を含む課税売上+非課税売上）×100

家賃収入（非課税売上）だけを得ていたオーナーはかつて、「自販機スキーム」を用いて消費税還付を受けていました。

自販機スキームとは

物件を購入した年に家賃（非課税売上）を受け取らず、敷地内に自動販売機を設置します。自動販売機による収入は課税売上となりますので、年間数万円ほどの消費税を消費者から預かることになります。例えば物件購入価格が1億円だった場合、物件購入時に支払った消費税は800万円となりますので、800万円から課税売上の消費税を差し引いた金額（支払い過ぎた消費税）が還付されます。
つまり、自販機スキームは年間の収入において、課税売上を100％にする戦略だったのです。

今や、自販機スキームによる消費税還付は税制改正によって厳しいものとなりました。税制改正の内容については、次で詳しくご説明します。

税制改正の内容

平成22年の税制改正

平成22年の税制改正では、「課税事業者選択届出書を提出してから2年以内に不動産を購入もしくは新築した場合、その後3年間は免税事業者や簡易課税への切り替えができない」という内容に改正されました。

この改正の狙いは、固定資産にかかる調整計算を行い、還付された消費税を国に返還させることでした。
調整計算によって、物件を取得してから3年間の「通算の課税売上割合」と「1年目の課税売上割合」の差を求めることで、50％以上の場合はその割合に応じて還付された消費税を返さなければなりません。

しかし平成22年の税制改正後であっても、課税事業者選択届出書を提出して3年後に物件を購入すれば、調整計算せずに消費税還付を受けられたのです。

平成28年の税制改正

平成22年の税制改正の抜け道を防ぐため、平成28年の税制改正では「消費税課税事業者が不動産を購入もしくは新築した場合、その後3年間は免税事業者や簡易課税への切り替えができない」という内容に改正されました。

こうして平成28年の税制改正では物件を購入したオーナーは必ず調整計算をしなければならない状況になり、消費税還付が困難になったのです。

消費税還付を受けるための対策

税制が厳しくなった今、調整計算で課税売上が非課税売上を上回る対策をとることが鍵になります。
真っ当な方法で消費税還付を受けるのであれば、賃料（売上）に消費税が含まれるオフィスや店舗物件を購入するのが良いでしょう。昔流行った「自販機スキーム」などのように、賃料に消費税を含まない住居での還付を受けるのは抜け道的な要素が強く、できなくなる可能性もあります。