マンション建替え円滑化法とは？できることや流れについてわかりやすく解説
巨大地震への対策のひとつとして、老朽化で耐震性が不足しているマンションに対して早急な建替えが求められています。
しかし、マンションの建替えは非常に複雑で手間もかかるため、建替えが難航することも…。
そこで、マンションの建替えを円滑に行える法律が創設されました。
今回は「マンション建替え円滑化法」の内容について、分かりやすくご説明していきます。
マンション建替え円滑化法とは？
マンション建替え円滑化法（正式名称：マンションの建替え等の円滑化に関する法律）とはその名の通り、マンションを建替えたり、建替えを計画したりするときの様々な手続きや仕組みなどが定められた法律です。
マンションを建替える際にマンション建替え円滑化法に従うことで、スムーズに建替えを行えます。
マンション建替え円滑化法で何ができるのか？
建替えるための「マンション建替組合」の設立
マンション建替え円滑化法には、マンション建替組合がマンション建替えをするための手続きが記載されています。
マンション建替え円滑化法によると、マンションの所有者のうち建替えに賛成する人が集まり、法人格をもつ「マンション建替組合」を設立します。建替組合には法人格があるため、法人として建替え工事の契約締結や資金の借入などをすることが可能です。
マンション建替え後、区分所有権などを移す「権利変換」の仕組み
マンション建替え円滑化法を利用しない場合、建替え工事期間中は区分所有権が所有者から開発業者に移ります。
しかし、マンション建替え円滑化法に従う場合、建替え工事期間中も組合員の区分所有権は消滅せず、建替え後のマンションに移行する仕組みがあります。これを「権利変換」と言います。
組合による権利の買い取り
マンション建替組合は、建替えに賛成しない区分所有者の区分所有権を買い取ることができます。また、建替えに賛成しない区分所有者は、マンション建替組合に対して区分所有権の買い取りを請求できます。
組合が行う一括登記
マンション建替え円滑化法を利用しない場合、建替え工事期間中は区分所有者の区分所有権は消滅するため、マンション建替え後に多くの登記をすることになります。
しかし、マンション建替え円滑化法に従う場合、マンション建替組合が区分所有者の区分所有権を一括管理・一括登記できます。
危険なマンションの建替え
耐火性、耐震性が不足していて危険なマンションには、市町村が建替えを勧告できます。このように、マンション建替え円滑化法には公共団体が関わる仕組みもあるのです。
マンション円滑化法による建替えの流れ
- 「建替え決議」を行い、マンション建替えの賛成を得る
- マンション建替え賛成者の3/4以上の合意と、都道府県知事の認可を得てマンション建替組合を設立する
- マンション建替えに賛成しない者の区分所有権をマンション建替組合で買い取る
- マンション建替組合が一括登記を行う
- 建替え工事を実施する
- 建替え後のマンションに入居する
- マンション建替組合が建替え後のマンションの登記をする
- マンション建替組合を解散する
マンション円滑化法の改正点について
マンション建替え円滑化法は2002年に公布・施行され、2014年に大幅に改正されました。
まず、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」という法律の名称が、「マンションの建替えの円滑化に関する法律」に変わりました。
大きな改正点は、「敷地売却制度の創設」と「建替え後の容積率の緩和」の２つです。
敷地売却制度の創設
マンションの建替えが困難な場合には敷地売却という選択肢もありますが、改正前は区分所有者全員の合意がなければ敷地売却することはできませんでした。
しかし、2014年の改正によって区分所有者の4/5以上が合意すれば敷地売却が可能となりました。
建替え後の容積率の緩和
耐震性不足の認定を受けたマンションを建替える場合、一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備・改善に繋がるものについては、特定行政庁の許可によって容積率が緩和されるようになりました。
詳細はこちらでご確認ください
まとめ
近年は耐震性が不足しているマンションが減るように、早急な建替えが求められています。
地震への対策として今後も法整備されていく可能性がありますので、マンション建替えに関する法改正は常にチェックしておきましょう。
また、実際にマンションの建替えを検討した際に、資金面などの理由で建替えが困難な場合は、敷地売却なども検討してみてくださいね。
サイフォ不動産では、不動産の買い取りを行っています。マンションの建替えでお困りの方は、ぜひ気軽にご相談ください。
