不動産投資では地震保険に入った方がいい？保険料や注意点を解説
賃貸経営をしている大家様が気になることのひとつが「地震リスク」です。
もし大地震で所有する建物が全損したら、賃貸経営ができなくなります。そんなリスクに備えて、地震保険に加入していると安心ですね。
今回は、不動産投資で地震保険へ加入するメリットやデメリット、注意点などをご紹介します。
今回のお悩み：ある程度耐震性のあるマンションを所有しているが、それでも保険への加入はした方がいいのか
新耐震基準のマンションに投資するのですが、地震保険には入った方が良いのでしょうか？
地震に強い物件へ投資すればリスクに備えることができますが、万一のことを考えたら地震保険に加入した方が安心ではあります。
ただ、地震保険にはデメリットや注意点もありますので、以下で確認しておきましょう。
地震保険とは
地震保険とは、その名の通り地震に備える保険です。
また、意外と知られていないのですが、地震以外に津波や噴火などにも備えることができます。日本は地震大国と呼ばれるほど地震が多いため、地震保険に加入しておくと安心感がありますね。
火災保険とセットで契約になる
地震保険は単体で契約することはできず、火災保険とセットで契約する仕組みとなっています。当然のことながら、火災保険では地震や地震による津波、火山などによる被害は補償されないため、こういった補償を受けたい方は火災保険に地震保険を付帯しておく必要があります。
保険料の設定方法
地震保険は政府と民間の保険会社が共同で運営しているため、保険料はどの保険会社でも一律となっています。
ただし、物件のある地域と建物の構造によって保険料が異なる点には注意が必要です。建築年や耐震等級、免震建築などによって保険料が割引されることもありますので、自分の物件は割引が適用されるのかどうか事前に確認しておきましょう。
地震保険のメリット
地震保険に加入する最大のメリットは、地震による被害に備えられることでしょう。
所有する物件が地震によって損害を受けた場合、きちんと修復しなければ賃貸経営は成り立ちません。ローンの返済に加えて修繕費も支払うことになるので、地震被害に遭ったら賃貸経営は赤字へ傾く可能性が高くなります。
また、建物が大半損、全損した場合には保険金を修繕費やローン返済、新たな物件の購入費に充てるケースもあるでしょう。
損害の程度によって補償額は異なりますが、地震保険に加入していれば修繕費の一部が負担されるため、賃貸経営を立て直しやすくなります。
地震保険の保険料は確定申告で経費として計上できるのも魅力です。
地震保険のデメリット
万が一のときに補償を受けられる地震保険ですが、加入すると保険料がかかるため、慎重に検討する必要があります。2017年1月に全国平均で＋5.1％、2019年1月には＋3.8％、2021年1月には＋5.1％に地震保険の基本料率が改定されており、保険料は値上がりしています。
また、保険料を支払って地震保険に加入したとしても、保険金には限度額が設定されているため、保険金だけでは建物を立て直したり修復したりできないこともある点に注意が必要です。
地震保険の補償内容と補償額
地震保険は地震や津波、噴火が原因で生じた損害を補償してくれる保険です。
地震保険の保険金額は、火災保険の保険金額の30～50％で設定します。なお、保険金の限度額は建物で5,000万円、家財で1,000万円までとなっています。
補償額については、以下のように損害の程度によって異なります。
| 全損 | 保険金額の100％ |
| 大半損 | 保険金額の60％ |
| 小半損 | 保険金額の30％ |
| 一部損 | 保険金額の5％ |
保険会社の選び方
前述した通り、地震保険は政府と保険会社が共同で運営している制度となっていますので、どの保険会社でも保険料や補償内容は同一となっています。
そのため、どの保険会社で加入しても内容に違いはないのですが、地震保険は火災保険とセットで契約しなければならないため、火災保険の内容で保険会社を選ぶのがおすすめです。
火災保険は保険会社ごとに保険料や補償内容を設定していますので、ご自身に合ったものを選ぶようにしてくださいね。
地震保険の加入率
地震保険の付帯率は2011年3月に発生した東日本大震災以降、増加傾向にありますが、普及率はそれほど高くありません。
損害保険料率算出機構によると、2019年の地震保険の世帯加入率は33.1％、付帯率は66.7％となっています。
世帯加入率は全世帯のうちどれ程の世帯が地震保険に加入しているかを表しているのに対し、付帯率は火災保険に地震保険が付帯されている割合を表しています。
特に、災害に弱いエリアや、将来大地震が起きると言われるエリアでは世帯加入率や付帯率が高い傾向にあります。
地震保険に加入するときの注意点
地震保険は原則として居住用の建物と家財のみを補償しますので、工場や事務所、自動車、有価証券などは補償されません。補償の対象については、事前にしっかりと把握しておきましょう。
また、地震保険は火災保険とセットで契約しなければなりませんが、同時に契約しないといけないわけではありません。後から地震保険を付帯することもできますので、既に火災保険に加入していて地震保険を検討中の方は、自分が加入している保険会社が地震保険を取り扱っているか確認してください。
もし地震保険を取り扱っていない場合は、地震保険を取り扱っている保険会社の火災保険に入り直して地震保険を付帯することになります。
被害にあった時の対応方法
地震被害に遭って建物や家財に損害が生じた場合、保険会社に連絡します。
すると保険会社の担当者が直接現地を訪問し、被害状況を確認して保険金を算出してくれます。
基本的には保険会社の指示通りに対応すれば良いので、特別何かをする必要はありません。
また、地震によって建物に損害を受けた場合はそのままの状態を保った方が良いと考える方もいらっしゃるのですが、防犯や安全上必要な場合は片付けをしたり、修繕をしたりしても良いとされています。
地震保険以外でリスクを回避するには
地震保険以外で地震のリスクを回避する方法としては、耐震・免震の物件を選ぶことが挙げられます。そもそも地震に強い物件であれば、地震による被害は比較的小さくなるのです。
例えば、新耐震基準や鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造の物件は地震に強いとされているため、地震リスクを軽減できるでしょう。
また、ハザードマップを参考にして、自然災害による被害が小さいエリアに不動産投資することも大切です。
まとめ
今回は不動産投資で地震保険へ加入するメリットやデメリット、注意点などをご紹介しました。地震はいつ、どんな規模で発生するか予測できない災害なので、リスクに備えるためにも地震保険加入は検討するべきでしょう。
そのほか、大地震は必ずくるものと考えて耐震性の強い物件に投資したり、自然災害による被害がなるべく小さい地域に投資したりすることも重要です。
また、自然災害リスクに強い物件であることは大切ですが、不動産投資では収益性の高い物件を選ばなくては成功できません。
色々な意味で「不動産投資に強い物件」を素人選ぶのは困難なため、信頼できそうな不動産会社を何件かピックアップして、相談してみてくださいね。
