再建築不可物件とは？不動産投資するメリットや注意事項をご紹介します
再建築不可物件の安さは非常に魅力的ですが、デメリットの多さから嫌厭する投資家が多いのも事実です。しかし一方では再建築不可物件を上手に活用して安定した家賃収入を得ているオーナーも存在します。
今回は再建築不可物件の購入をお考えの方向けに、再建築不可物件のメリット・デメリットをお伝えします。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは文字通り「建物を取り壊し、再建築できない」物件で、再建築に加えて増築もしてはいけない決まりとなっています。
元々は建物が建っているのに再建築どころか増築もできないのは不思議に思うかもしれませんが、その背景には建築基準法が関わっているのです。
建築基準法の規定「接道義務」
建築基準法は簡単に説明すると「建物を建てるときの基本的なルール」を定めたもので、建物を建てる際にはこの基本ルールを守らなければなりません。
建築基準法第42条では、建物を建てる際の接道義務について記載しています。
接道義務の内容は、「原則幅員4メートル以上の道路（もしくは特定行政庁が指定した４メートル未満の道路）に、建物が2メートル以上接している事」となっています。
再建築物件は
- 原則幅員4メートル以上の道路に接しているが、接しているのが2メートル未満
- 建物に面している道路の幅員が4メートル未満
といったように、上記の接道義務を果たさないため再建築が出来ません。
さて、ここで「建築基準法があるなら再建築不可物件は存在しないのでは？」と疑問が出てくると思います。
再建築不可物件は建築基準法の改正前に建てられた物件で、改正後の新たな建築基準をクリアできず、再建築不可物件として扱われるようになったのです。
今後、建築基準法が改正されれば今は再建築不可物件ではない物件も、再建築不可物件として扱われる可能性もあるでしょう。
再建築不可物件のメリット
物件価格が安い
再建築や増築が出来ない事から資産価値が低く需要も少ないため、他の似たような物件に比べて非常に安く購入する事ができます。建物の状態が良く、周辺環境も良ければ不動産投資に向いていると考えられますし、投資資金を抑えたいとお考えの方には物件価格の安さは大きなメリットとなります。
固定資産税が安い
不動産を所有している方が毎年納めなくてはならない税金の1つに固定資産税があります。固定資産税額は固定資産税評価額をもとに計算されるため、固定資産税評価額の安い再建築不可物件は固定資産税が安くなるのです。
リフォームやリノベーションは可能
増築とみなされなければ、物件をリフォーム、リノベーションする事が可能です。大規模な修繕を行えば建物の寿命が伸ばせますし、入居需要を高めることもできます。
増築とみなされないためにも、修繕時に建築面積が大きくならないよう注意してください。
再建築不可物件のデメリット
再建築、増築できない
再建築不可物件の最大のデメリットは再建築、増築ができない事です。大規模修繕をして上手に運用していても、自然災害で建物が倒壊するリスクもあります。再建築不可物件は地震や津波など、どんな理由があっても再建築する事ができません。
融資が通りにくい
通常、不動産投資は投資物件を担保にして金融機関から融資を受けて行うものです。しかし再建築不可物件は担保価値が低く、融資を受けられない事がほとんどで、融資を受けられたとしても金利が高いなど条件は悪くなります。
修繕費がかかる
建築基準法の改正前に建てられたことから、再建築不可物件の多くは築年数が古く、建物の状態が悪い傾向にあります。入居者を募るのであれば大規模な修繕は必須となり、物件購入費用だけでなく修繕費も考えて資金計画を立てなければなりません。
購入する物件によっては莫大な修繕費がかかる事もあり、結果的に通常の不動産を購入する方が安くなるケースもあります。
売りにくい
通常の不動産よりも使い勝手が悪い再建築不可物件は、買い手がなかなか見つかりません。不動産投資において家賃収入であるインカムゲインが非常に重要ですが、売却益としてのキャピタルゲインも欠かせません。
そういった意味では、再建築不可物件で不動産の売却益を得るのは非常に厳しく、買い手を見つけるのに時間がかかります。
買い手が見つかったとしても売却価格は安いため、ご自身が損をしないように適切なタイミングで物件売却する必要があります。
まとめ
ほとんどの再建築不可物件は安く購入でき、利回りが高い事が魅力です。しかし売り手の立場になると、売却しにくく安くしか売れません。
不動産投資の醍醐味は安定した家賃収入を得る事ですので、再建築不可物件が投資物件に向いていないとは一概に言えません。
ただ、通常の不動産よりも多くのデメリットやリスクがあるのも事実です。再建築不可物件を購入するのであれば、メリットとデメリットを踏まえて慎重に物件を選びましょう。
