不動産投資に重要なキャッシュフロー（収支計算）とは

不動産投資において、キャッシュフローの改善は非常に重要です。収入と支出をベースにした簡単な指標に思えますが、キャッシュフローを増やすのは難しく、多くのオーナー様が悩みを抱えています。

今回は、初心者の方のためにキャッシュフローの基礎からキャッシュフローの改善方法まで分かりやすくご説明していきます。

キャッシュフローとは

キャッシュフローとは現金ベースでの収入から、現金ベースでの支出を差し引いて手元に残る金額のことを言います。「キャッシュ＝現金」「フロー＝流れ」で、経営をするにあたってお金の流れを把握することが目的です。

不動産投資においてもキャッシュフローが重要なのは、手元に残ったお金で事業を拡大するなどの戦略に役立てるためです。また、キャッシュフローを正確に把握していなければ金融機関へのローン返済が滞る、物件の修繕費用を捻出できないといった悲惨な事態に陥る可能性もあります。

不動産投資を目的に物件購入する際にはキャッシュフローを意識して検討する事が重要なのです。

不動産投資のキャッシュフローの計算方法

不動産投資のキャッシュフローは以下の式で計算することができます。

必要経費

建物を運営するための費用を必要経費とします。具体的には、管理会社へ支払う管理費や修繕積立金、固定資産税、清掃費などです。正確に算出する事はできませんので、概算で算出するようにしてください。

ローン返済費用

金融機関へ返済するローン（元金と金利の両方）の事です。通常、家賃収入に対してローン返済が半分以上を占めますので、キャッシュフローはローン返済額が鍵となります。

では、具体例を用いて実際にキャッシュフローを計算してみましょう。

600万円－200万円－300万円＝100万円
となり、年間キャッシュフローは100万円と分かります。

キャッシュフローを増やすには

家賃を上げる

キャッシュフローは＜収入-支出＞で求められますので、単純に考えて収入（家賃収入）を大きくすればキャッシュフローは改善できるのです。
ただ、既に入居者がいる場合、いきなり家賃を上げてしまっては入居者が不満を抱いてしまいます。家賃を今より上げるならば、リフォームを行うなど建物の資産価値をあげ、入居者の許容範囲内の金額を上乗せするべきです。

例えば、1棟20戸のマンションを経営するオーナー様が1部屋1,000円ずつ家賃を上げれば、年間で240,000円がプラスになります。

物件の資産価値を高める

当たり前のことですが、空き室があればその分の収入は見込めません。どんなに利回りが良い物件でも、空き室が多ければキャッシュフローはマイナスになってしまうのです。
キャッシュフローを増やすには、物件の資産価値を高めて入居率を高める事が大切です。見栄えが悪い、設備が古いなどの物件では入居希望者はなかなか現れないでしょう。
入居したいと思えるよう、修繕が必要な箇所には手を加え、入居者の満足度を高めると同時に空き室リスクを小さくしましょう。
入居率はキャッシュフローに直結しますので、小規模修繕や大規模修繕での改善が必要です。

ローンの返済期間を長くする

ローンの返済期間を長くすると毎年のローン返済額が減少し、キャッシュフローを改善する事ができます。ただし、一般的に返済期間が長くなれば金利が高くなり総返済額も増えてしまうため、キャッシュフローとのバランスをよく考えて返済期間を決めるようにしましょう。

ローンの金利を安くする

ローンの金利が少しでも抑えられたら、支出が減りキャッシュフローの増加に影響します。金利が0.5％でも下がれば、人によっては月の返済額が1万円以上も減るケースもあり、年間で12万円以上も支出を抑える事が可能です。
金利を安くするには、ローンを申し込む際に相見積もりし、できるだけ金利の低い金融機関を選ぶようにしましょう。既にローンを組んでいる方は、ローンの借り換えをする事で今よりも金利が安くなる可能性もありますので、検討してみてください。

繰り上げ返済する

キャッシュフローだけに限った話ではなく、余裕があるならば繰り上げ返済する事をお勧めします。繰り上げ返済の方法によっては、返済の期間を変えずに毎月の返済額を少なくする事が可能です。ローンの総返済額が減るだけでなくキャッシュフローもプラスになるので、出来る範囲で繰り上げ返済しましょう。

まとめ

単純に利回りが高ければキャッシュフローが多くなるわけではありませんので、物件選びは利回りだけで決めないようにする事が重要です。投資した際にどれほど空き室が発生しそうか、修繕費用はいくら必要か、など様々な点に着目しなければなりません。

キャッシュフローが多いほど賃貸経営に余裕が出来ますし、次の投資のための自己資金が早く貯まりやすい ため、キャッシュフローを重視した経営が大切です。