不動産投資は副業になる？ならない？
不動産投資が副業として人気な理由
融資が受けやすい
不動産投資は金融機関から融資を受けて始めるのが普通ですが、融資を受けるには当然審査に通らなくてはなりません。審査は「物件の評価」そして「個人の信用」が重視されますので、安定した収入のあるサラリーマンは個人の信用性が高いと評価されるのです。
一般的に、サラリーマンの場合は年収の約7～10倍 の融資を受けられると言われていますので、単純に考えると年収500万円の方は3,500万円～5,000万円の融資を受けられます。
サラリーマンが多額の融資を受けられるのは不動産投資ならではの魅力で、こうしてレバレッジを効かせられる事も副業として人気がある理由です。
本業以外に安定した収入を得られる
当然のことながら企業に勤めているだけでは給与所得しか得る事ができず、限られた収入の中でやりくりをする事になります。しかし、副業で不動産投資を始めれば家賃収入として安定した収入を得る事ができるのです。
しっかりと知識を持って物件選びをして運営すれば、入居者がいる限りはずっと家賃収入が入ってきます。こういったインカムゲイン（家賃収入）に加えて、将来的には物件を手放す時のキャピタルゲイン（物件の売却益）があるメリットもあります。
本業に支障をきたさない
株やFXなどと違い、賃貸経営はあまり手間がかからない投資方法です。物件選びや入居者募集は特に初心者ですと時間と手間はかかりますが、入居者が入りさえすれば本業に支障をきたさずに運営する事も可能です。
「不動産投資をしたいけど、本業にだけ集中したい」という方でも、業者に運営を委託する「サブリース契約」を交わすことで本業に支障をきたさず副業を始める事ができるのも魅力です。
不動産投資は副業になる？
不動産投資は副業になるとお考えの方が多いのですが、不動産投資は副業にはあたりません。副業は本業以外で収入を得る仕事のことですが、投資は「資産運用」に分類されるためです。就業規則で副業を禁止する企業はありますが、不動産投資に関しては副業にはあたらず、親が持っていたアパートを相続で引き継いでやむなく賃貸経営するというケースもあることから不動産投資を問題視しない企業が多いのです。
また、副業について言及しますと、実はサラリーマンが副業をしても法律的には問題ありません。平成30年1月に厚生労働省が「モデル就業規則」を改訂し、「許可なく他の会社等の業務に従事しないこと。」の規定を削除し、副業や兼業について以下の規定を新設しました。
（副業・兼業）
第６８条 労働者は、勤務時間外において、他の会社等の業務に従事することができる。
２ 労働者は、前項の業務に従事するにあたっては、事前に、会社に所定の届出を行う
ものとする。
３ 第１項の業務に従事することにより、次の各号のいずれかに該当する場合には、会
社は、これを禁止又は制限することができる。
① 労務提供上の支障がある場合
② 企業秘密が漏洩する場合
③ 会社の名誉や信用を損なう行為や、信頼関係を破壊する行為がある場合
④ 競業により、企業の利益を害する場合
厚生労働省『モデル就業規則 』より引用
かいつまんで言えば、「本業に支障がなければ副業は可能」になりました。
ただし、企業によっては就業規則で副業や不動産投資を禁止している事もありますので、不動産投資を始める前にまずはそちらを確認するようにしましょう。
問題になるケース
就業規則で禁止されていない限り、基本的に不動産投資は問題ないとご説明しましたが、不動産投資が問題になるケースがあります。
不動産投資は副業にはあたらないとご説明しましたが、一般的には5棟10室（戸建て5棟もしくは区分所有の部屋を10室）を超えると事業的規模と判断され、副業とみなされます。投資が事業的規模になると企業の副業禁止規定に抵触しますので、5棟10室を超えない範囲で不動産投資すると良いでしょう。
特に、公務員は原則として副業が禁止なので、 不動産投資は小規模なものに留めておかねばなりません。
4.サラリーマンが不動産投資をする時の注意事項
ある程度の知識をつけてから不動産投資を始めるのはもちろんですが、サラリーマンが不動産投資を始める際には必ず本業に支障をきたさないよう注意が必要です。企業に勤めている限り、本業に支障が出れば副業や不動産投資が認められている会社であっても問題視されてしまいます。
また、不動産投資による収益（不動産所得）が年間で20万円を超える方は自分で確定申告をする必要がありますので、納税方法として「普通徴収」を選ぶようにしてください。
まとめ
勤め先によっては不動産投資が問題となる事はありますが、事前に就業規則などを確認しておけば不動産投資を小規模で行うなどの対応ができますし、後々のトラブルを回避する事ができます。
不動産投資をする方にはサラリーマンが多くいることからお分かりの通り、本業以外に収入を得る方法として、手間や時間をとられない不動産投資は非常に魅力のあるものです。
