不動産の売却時にかかる費用について
不動産を売却するには仲介手数料や印紙税、譲渡所得税など、様々な費用がかかります。
不動産の売却に数百万円かかるといったケースもありますので、売却にかかる費用、売却費用を抑える方法などを事前に確認しておきましょう。
1仲介手数料
売主と買主との間で不動産の売買契約が締結されたら、不動産会社に仲介手数料を支払います。
基本的に不動産を売却する際には不動産会社と媒介契約を結び、売却する不動産をインターネット上に掲載したりチラシを配ったりして宣伝してもらうのですが、こういった売却活動をしてもらっている時点では仲介手数料の支払いは発生しません。
売主が不動産会社へ仲介手数料を支払うタイミングは売買契約が締結された時なので、仲介手数料は成功報酬という扱いになります。
一般的には売主と買主との間で不動産の売買契約が締結された時に仲介手数料の半額を支払い、残りの半額は残金決済・引き渡し時に支払います。
ただし、不動産会社によっては売買契約が締結された時に一括支払いするケース、残金決済・引き渡し時に一括支払いするケースもありますので、事前に確認しておくと良いでしょう。
仲介手数料は上限が定められており、以下のように限度額は不動産の売買価格によって異なります。
- 売買価格が200万円以下の場合：仲介手数料＝取引額の5.5％以内
- 売買価格が200万円以上400万円以下の場合：仲介手数料＝取引額の4.4%以内
- 売買価格が400万円超の場合：仲介手数料＝取引額の3.3%以内
なお、400万円を超える物件については<売買価格×3.3％＋6.6万円>の式で仲介手数料の上限額を速算できます。
2印紙税
不動産の売買契約書には、記載された契約金額に応じた金額の印紙を購入して貼付しなければいけません。売買契約書に印紙を貼り付けて消印することで、印紙税を納めたことになります。
売買契約書は売主保管用と買主保管用の2通が作成されますが、売主が2通分の印紙税を納税する必要はありません。売主と買主それぞれ1通分の印紙税を納税するのが基本です。
| 記載された契約金額 | 税額 |
|---|---|
| 10万円超50万円以下 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 6万円 |
| 5億円超10億円以下 | 16万円 |
| 10億円超50億円以下 | 32万円 |
| 50億円超 | 48万円 |
(国税庁：「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」をもとに作成)
※上記の表は平成26年4月1日から令和２年3月31日までの間に作成される売買契約書の印紙税額です。
3抵当権抹消登記費用
通常、不動産を売却する時には抵当権を抹消（＝抵当権抹消登記）しなければなりません。
個人でも抵当権抹消登記をすることはできるのですが、書類作成など複雑な作業が多いため、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士へ支払う報酬の相場は1万円~2万円となっています。
4ローンの一括返済費用（ローンが残っている場合）
抵当権抹消登記をするためにはローンを完済しなくてはいけないため、住宅ローン（もしくは不動産投資ローン）が残っている方は一括繰り上げ返済をします。
ローンを完済できていない方は手数料や一括繰り上げ返済による違約金を含め、一括繰り上げ返済にどれくらいの費用が必要なのか確認しておきましょう。
5譲渡所得税
不動産を売却して得た利益（売却益）には譲渡所得税が課されるのですが、この譲渡所得税は不動産の所有期間によって税率が大きく変わります。
不動産の所有期間が5年以下の場合には短期譲渡所得となり、売却益の39.63%が税金としてかかります。一方、不動産の所有期間が5年以上の場合には長期譲渡所得となり、売却益の20.315%が税金としてかかります。
※短期譲渡所得、長期譲渡所得について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
6クリーニング費用
売却する不動産の状態が悪ければ、ハウスクリーニングやリフォームをする可能性もあります。ハウスクリーニングやリフォームをどれくらいの規模で行うのかは売主によりますので、費用も人それぞれです。
不動産に何かしら手を加えて売却しやすくしたいとお考えの方は、一定の費用がかかる事を覚えておきましょう。
不動産売却の費用を抑えるためには？
仲介手数料の値引き交渉をする
不動産会社に支払う仲介手数料に関しては、値引き交渉をすれば安くなることもあります。
仲介手数料の金額は不動産会社によって異なりますが、ほとんどの不動産会社が仲介手数料を上限額ギリギリ、もしくは上限額をそのままとっているのが現状です。
例えば戸建て住宅を3,000万円で売却した場合には、仲介手数料の上限額は105万6,000円となるため、100万円前後の仲介手数料を支払うことになるでしょう。
仲介手数料は不動産会社の貴重な収益となるため必ず値引きしてくれるとは限りませんが、交渉次第では仲介手数料を値引きしてくれるケースもあります。
ただし、不動産会社が仲介手数料を値引いてくれても売却できなければ意味がありません。仲介手数料が安いけれど売却できない不動産会社よりも、仲介手数料を値引かなくても不動産を高く売却してくれる不動産会社の方が良いでしょう。
譲渡所得税を節税する
不動産売却の費用を抑えるには、長期譲渡所得の適用を受けるようにしましょう。
短期譲渡所得の場合には長期譲渡所得の約2倍の税率なので、譲渡所得税も高額になってしまいます。
不動産を売却する年の1月1日時点での不動産の所有期間が5年以下の場合には売却益が短期譲渡所得、5年以上の場合には売却益が長期譲渡所得になる点に注意してください。
不動産の所有期間が5年以下（＝短期譲渡所得）の場合は、所有期間が5年以上（＝長期譲渡所得）になるまで売却を待つことをお勧めします。
ローン金利は変動を選択しておく
不動産売却時にローンが残っていた場合は一括繰り上げ返済する必要があるのですが、固定金利の融資を一括繰り上げ返済すると違約金が発生する場合が多くあります。
将来的に売却を決めているのであれば、ローンを組む際に変動金利にしておいたり、5年以下など短期の固定金利にしておくことをお勧めします。
金融機関によっては固定金利でも繰り上げ返済による違約金が発生しないケース、変動金利でも繰り上げ返済による違約金が発生するケースがありますので、契約内容をしっかり確認しましょう。
