不動産を売却する流れ【初心者向け】
様々な事情で不動産を売却する方がいらっしゃいますが、早く売りたいからといって何の予備知識もなく不動産会社と契約を交わすのは危険です。
不動産を売却する前に、不動産売却の流れやポイントをしっかりと学んでいきましょう。
不動産を売却する前に
不動産を売却する前に必ず考えていきたいのが、「売却して後悔しないか？」「売却のタイミングは適切か？」といったことです。
これらをしっかり整理していないと売却が難航したり、失敗してしまう可能性がありますので、不動産売却に関するご自身の考えをきちんと整理しておきましょう。
売却の理由
まずは不動産を売却しようと思った理由を具体的に整理しましょう。
具体的な理由を挙げると、売却に対するご自身の目的や希望条件が見えてきますし、場合によっては「不動産売却をやめる」といった結論に至ることもあるでしょう。
例えば転勤で遠方に引っ越すことが理由である場合、将来的に再び今の持ち家に住む可能性を考え、不動産を売却するのではなく賃貸に出すという方法も存在するのです。
売却のタイミング
結論から言いますと、不動産売却のタイミングとは「不動産を売却しようと思った時」です。
とは言っても、不動産を所有していた期間によっては注意しなければならない点もあります。
マイホームでも投資用の収益物件でも、不動産を売却する年の1月1日時点での不動産の所有期間が5年以下の場合には売却益が短期譲渡所得、5年以上の場合には売却益が長期譲渡所得になります。
短期譲渡所得は売却益の39.63%が税金としてかかり、長期譲渡所得は売却益の20.315%が税金としてかかります。
すなわち、所有期間が5年以上になってから不動産を売却した方が税金の負担は少ないのです。
また、所有期間以外のポイントとして、ローン返済中に売却をする方も注意が必要です。
ローンの金利固定期間中の場合は繰上げ返済で違約金がかかるなど、売却しない方が良いタイミングもあります。
ご自身にとってベストなタイミングで売却するには不動産や税金などの専門知識も必要となりますので、不動産を売却したいと思った段階で不動産会社に相談しましょう。
不動産を売却する流れ
1相場を知る
不動産会社へ相談する前に、まずは物件情報サイトなどを参考にしてご自身の不動産がどれくらいで売れるか確認しましょう。
同じエリア、間取り、築年数、広さ、駅からの距離…といった条件が同じような物件をチェックしてください。
ある程度の相場を知っておかなければ不動産会社に提示された査定結果の良し悪しが分からないため、相場を知ることは非常に重要です。
ただし、売り出し価格＝成約価格とは限らない点は理解しておきましょう。物件情報サイトに記載されている売り出し価格は売主の希望価格となっていますので、実際は売主と買主との合意のもと、記載されている売り出し価格よりも安い価格で成約することが多い傾向にあります。
2不動産の査定を依頼する
ご自身の不動産を査定してもらう時には、複数の不動産会社に査定してもらうようにしましょう。
1社だけに依頼すると他との比較ができず、安すぎる価格で売り出してしまうリスクがあります。できるだけ高く売却するためには複数社に査定を依頼し、ご自身が良いと思う不動産会社を見つけ出しましょう。
「プロに査定してもらうんだから、どこの不動産会社も査定結果に差はないのでは？」と疑問に思うかもしれませんが、不動産会社ごとに得意とする不動産の種類は異なるため、査定結果に大きな差が生じることもあります。
戸建て住宅やマンション、収益物件…など、売却する不動産の種類を得意とする不動産会社へ査定依頼すると良いでしょう。
2不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定価格や営業マンの人柄、ブランド力など、様々な観点から考えて仲介を依頼する不動産会社を決め、媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産の所有者が業者に売却活動を依頼する契約のことで、「一般媒介契約」と「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれメリット・デメリットが異なりますので、ご自身に合った媒介契約を交わすようにしましょう。
不動産を売り出す
相場や査定価格などを参考に売り出し価格を決め、不動産を売り出します。
売り出し価格が高すぎると売れにくくなりますし、安すぎると売却益も小さくなってしまうため、担当の営業マンと相談しながら慎重に売り出し価格を決定しましょう。
購入希望者への対応
不動産会社を通じて購入希望者から買付証明書（購入申込書）を受け取ったら、物件情報の開示や内覧対応、条件の交渉などに応じます。
売買契約を交わす前の「重要事項説明」では不動産会社の宅地建物取引士が買主に不動産の状態や取引内容を説明してくれますが、後々トラブルにならないよう、売主も内覧時などに不動産の瑕疵などの重要事項を説明しておくと良いでしょう。
売買契約を結ぶ
買主、売主の双方が売買条件に合意できたら、いよいよ売買契約を結びます。
売買契約を締結する際、一般的には物件価格の10～20%ほどの手付金を買主から受け取り、売主は仲介手数料の半額を不動産会社へ支払います。
不動産を引渡す
最終的な決済を終えたら売主は不動産を買主へ引渡し、残りの仲介手数料を不動産会社へ支払うことで売却が終了します。
まとめ
今回ご説明してきた通り、不動産を売却するには様々なプロセスを踏まなければなりません。
ご自身だけで綿密な計画を立てていても上手くいかないことがありますので、不動産売却をお考えの方は、まず信頼できる不動産会社へ相談することが売却成功への近道となるでしょう。
