離婚することになったけど、不動産の売却はどうすればいい？財産分与について解説！
離婚することになったとき、気になることの一つが「財産分与」ですよね。
現金であれば簡単に分与できますが、不動産を持っている場合にはどういう扱いをすれば良いのでしょうか？
今回は離婚時に不動産を持っている場合の財産分与についてご説明します。
今回のお悩み：妻と離婚することになったけど、不動産はどういう扱いをすればいい？
マンション経営をしている大家です。
妻と離婚することになったのですが、所有しているマンションも財産分与の対象になるのでしょうか？どうすれば良いか教えてください。
夫婦の財産には「共有財産」と「特有財産」があり、共有財産は財産分与の対象となる財産です。
不動産が共有財産となるか特有財産となるかは状況によって異なりますので、以下で詳しくみていきましょう。
共有財産と特有財産について
夫婦が離婚をする際には財産分与をしますが、財産分与の対象となるのは婚姻期間中に夫婦が協力して得た財産のみです。
夫婦の財産は「共有財産」と「特有財産」に分けられ、離婚時には共有財産を分与することとなります。
共有財産とは
共有財産とは、婚姻期間中に夫婦が協力して形成・維持してきた財産のことを言います。
そのため、財産の名義が夫婦どちらかになっている場合でも、夫婦が協力して築いた財産とみなされたら共有財産になります。
特有財産とは
特有財産は結婚前に保有していた財産や、婚姻期間中でも相手の協力なしで取得した財産のことを言い、財産分与の対象にはなりません。
例えば結婚前の預貯金や、結婚後に相続で取得した財産などは特有財産にあたります。
共有財産となる可能性があるケース
以下のようなケースですと、不動産投資のために購入した投資物件は共有財産となる可能性があります。
共有名義でローンを組んでいる
不動産は高額ですから、ローンを利用して投資物件を購入する方が多いです。
夫婦共有名義でローンを組んだ場合には、夫婦が協力して財産を築いたと判断されるため共有財産となります。
共同でローン返済を行っている
どちらかの名義でローンを組んでいても、夫婦でローンを返済している場合には、夫婦が協力して財産を築いたと判断されるため共有財産として扱われます。
婚姻期間中の給与でローン返済を行っている
婚姻期間中の給与でローン返済を行っている場合は共有財産と判断されます。
例えば夫がサラリーマンで妻が専業主婦の場合、夫が仕事に専念できるよう家事をすることで貢献していますので、夫の給与は夫婦で協力して得たものとみなされるのです。
反対に、結婚前の預貯金でローン返済を行っている場合には特有財産とみなされるため、財産分与の対象にはなりません。
婚姻期間中の給与で投資物件を購入した
前述した通り婚姻期間中の給与は共有財産とみなされますので、ローンを組まずに婚姻期間中の給与を使って投資物件を購入した場合にも、物件は共有財産とみなされます。
財産分与の対象にならない不動産もある
以下のようなケースですと、不動産投資のために購入した投資物件は特有財産となるため、財産分与の対象にはなりません。
相続・贈与によって取得した不動産
親や祖父母など親族から相続された不動産や、贈与によって取得した不動産は夫婦が協力して取得した財産ではないため、特有財産とみなされます。
不動産は相続・贈与を受けた者の財産となりますので、財産分与の対象にはなりません。
婚姻前に現金で購入した不動産
結婚前の預貯金は夫と妻それぞれの力で築いた財産なので、特有財産とみなされます。
したがって、結婚前に現金で購入した不動産も特有財産となりますので、財産分与の対象にはなりません。
不動産を財産分与する方法について
不動産を売却して代金を分割
妻と夫どちらも不動産を取得したくなかったり、ローンを支払っていくことが困難な場合には不動産を売却し、売却代金を分ける方法を採用することになるでしょう。
不動産を現金化して折半する方法ですので、後々トラブルに発展しにくいメリットがあります。
なお、不動産のローンが残っている場合には、売却代金から残ローンを差し引いた金額を分けます。
一方が不動産を取得して代償金を支払う
一方が不動産を取得し、不動産を取得しなかった方に対して代償金を支払うという方法です。
ローンがない場合には、不動産の時価評価額の半分を代償金として支払います。
ローンが残っている場合には不動産を取得する方が離婚時の不動産の時価評価額から残りのローンを差し引いた金額の半分を代償金として相手に支払います。
したがって、不動産の時価評価額が低ければ代償金も少なくなり、時価評価額が高ければ代償金も多くなります。
投資用不動産の財産分与をするにあたっての注意点
不動産を財産分与する際には、売却して利益がでるかどうかを確認しなければなりません。
売却価格が残債を下回ってしまう場合は、不動産を売却してもローンを完済できないため赤字となってしまいます。したがって、投資用不動産には価値がないと考えて財産分与をしないという手もあります。
保証人になっている場合の対処の方法
夫婦のどちらかが名義人となり、もう一方が保証人となっている場合、離婚時に保証人から外れたいと思う方は多いことでしょう。
保証人から外れるにはローンを借り換えるか、保証人を変更するかの方法があります。
しかし、これらは必ずしも行えるわけではありませんので、金融機関に相談して話を進める必要があります。
まとめ
今回は離婚時に不動産を持っている場合の財産分与について説明しました。
不動産が共有財産とみなされたら、財産分与しなくてはなりません。
ただ、状況によって財産分与する方法が異なるため、よく確認して夫婦でしっかり話し合うようにしてくださいね。
