アパートローンの借り換え
アパートローンの借り換えとは
不動産投資はアパートローンを組むのが普通ですが、金利が高いほど返済額は増え、オーナーへの負担は大きくなります。
総返済額を減らすには「繰り上げ返済」「アパートローンの借り換え」「金利交渉」があり、オーナーは自分に合った方法を選択して返済額を減らします。
アパートローンの借り換えは現在のアパートローンを完済するために融資を受ける仕組みで、金利など条件が良いローンに切り替えて負担を抑えることを目的に行うものです。
ローンの借り換えをして金利が少しでも抑えられたら、支出が減りキャッシュフローを改善する事ができます。人によっては、金利が0.5％でも下がれば毎月の返済額が1万円以上減るケースもあり、年間で12万円以上も支出を抑える事が可能です。
借り換えのメリット
返済方法の見直しが可能
金利の種類や返済期間など、今までの金融機関にはなかった返済方法に変更することもできますので、ご自身の状況にあった返済ができるようになります。
金利の低い金融機関を選ぶことはもちろんのこと、結婚や出産など今後のライフプランを考えて返済方法を見直すことも大切です。
キャッシュフローが改善される
キャッシュフローは現金ベースでの収入から、現金ベースでの支出を差し引いて手元に残る金額のことを指します。
キャッシュフローは＜家賃−必要経費-ローン返済＞で求められますので、ローン返済額を少なくすればキャッシュフローが改善される事になります。
キャッシュフローがプラスになるほど賃貸経営に余裕ができて経営の幅が広がりますし、新たな物件へ投資する資金も貯めやすくなります。
借り換え時の注意点
借り換えにかかる諸費用
借り換えには抵当権の抹消・設定費用や登録免許税、事務手数料、保証料、印紙税、司法書士手数料などの諸費用が掛かります。また、金融機関によっては繰り上げ返済をすると違約金が発生する事がある点に注意しましょう。
借り換えにかかる諸費用を考慮すると借り換えしない方が良い場合もありますので、アパートローンのシミュレーションをする時には借り換えにかかる諸費用を含めて検討するようにしてください。
審査に通らない可能性も
借り換えをしたいと思っても、審査に通らなければ融資を受ける事はできません。不動産投資の審査は「個人の信用」に加え「物件の評価」も重視されますので、実質利回りが悪い場合には物件の評価が低いと判断されてしまいます。
借り換え先の金融機関が今の金融機関よりも審査基準が厳しい場合には、審査に通らない事も十分に考えられます。
金利交渉をしよう
賃貸経営が上手くいっている、返済に滞りがないなど金融機関との信頼関係ができていれば、金利交渉に応じてくれるケースもあります。
金融機関側としてはアパートローンの借り換えをされるよりも、多少の金利引き下げをして返済を継続してくれた方が良いと考えるのです。
アパートローン借り換えの流れ
現在契約しているローンの金利に不満を感じているからと、考えなしに低金利のローンへと切り替えて失敗するケースがよくあります。
ローンは長期にわたり返済するものですし、賃貸経営にも大きく関わってきますので以下の正しい手順で借り換えを検討してください。
①今の契約内容を確認する
借り換えのシミュレーションができるよう、まずは契約しているローンの金利や金利の種類、総返済額、返済期間といった契約内容を確認しましょう。
②借り換えにかかる諸費用を算出
人それぞれ借り換えにかかる諸費用は異なりますが、相場からどれほど費用がかかるのかを計算しておきます。
金融機関や借り換えをするタイミングによっては違約金が高額になりますので、契約書を参考に、繰り上げ返済をするとどれほど違約金が発生するのか確認します。
③金融機関の選定
金融機関のホームページには「アパートローンの借り換えシミュレーション」が用意されている事が多いので、そちらを利用して条件の良い金融機関を選定します。
借り換えシミュレーションでは②の借り換えにかかる諸費用を考慮して借り換えをした方が得か判断しましょう。
④必要書類の準備
借り換え先の金融機関が決まったら、借り換え審査に必要な書類一式を用意しておきましょう。借り換えの場合も通常のアパートローンを組む際とほぼ同様に、本人確認書類、借り換え先の金融機関から指定された書類、収入に関する書類、物件に関する書類が必要となります。
⑤審査
金融機関に必要書類を提出し、借り換えの審査を受けます。一般的に、借り換えの審査は1ヶ月ほどかかると言われています。
⑥手続き
審査に通ったら金融機関の指示通りに手続きを進めます。
まとめ
アパートローンの返済が賃貸経営の負担になっている方には、アパートローン借り換えの検討と同時に、金利交渉を行うことをお勧めします。
現在のローン契約で金利交渉する方が良いこともありますので、今の担当者への相談は欠かさず行ってください。
ローン返済は何十年にも及び、金利が高いほどキャッシュフローをマイナスにしていくため、借り換えや金利交渉でより良い賃貸経営を目指しましょう。
