事故物件への投資は避けるべき？市場に出回る事故物件の見極め方

どれだけ良い物件でも、心理的瑕疵のある「事故物件」となれば投資には及び腰になってしまうかと思います。ただ、事故物件への投資は悪い事ばかりではなく、物件価格が相場よりも3割近く安いメリットもあります。

事故物件への投資については賛否両論ありますが、こちらでは事故物件への投資のリスクや購入する場合のポイントなどを客観的な視点でご説明していきます。

事故物件への投資リスク

事故物件に明確な定義はありませんが、一般的に自殺、他殺などがあった物件のことを事故物件と呼びます。事故物件はいわゆる「心理的瑕疵物件」に該当します。
瑕疵（かし）は目に見えない欠陥の事を言い、心理的瑕疵物件とは買い手、借り手が心理的な抵抗を感じる物件のことです。もっと簡単に言えば、「契約前にその事実を知っていたら契約をしなかった」と買い手、借り手が思う物件です。

心理的瑕疵物件の売買・賃貸については重要事項として事件に関しての告知が義務付けられています。

告知に関して明確な基準は定められておらずオーナーや不動産業者の判断に委ねられますが、過去の判例を見ると事件から2～3年は説明した方が良いでしょう。

自殺や他殺があった物件には住みたくないのは当然なため、この心理的瑕疵がある事故物件の価格は相場よりも3割近く安くなるメリットがあります。

しかし安いからと購入しても事件の内容が悲惨なほど借主を見つけるのは難しくなり、空室リスクも高まるのです。心理的瑕疵がある分、賃料も相場より低く設定する事を考えれば通常よりも投資リスクは高いと言えるでしょう。

情報社会の今や、事故物件の情報はインターネット上に公開されることも多く、入居募集はますます厳しくなっています。

事故物件を避ける方法

事故物件サイトで調べる

有名な事故物件の情報提供サイト『大島てる』では全国の事故物件を開示しており、投資物件が「いわくつき」であるか調べることが可能です。建物の住所さえ分かっていれば良いので、手軽に事故物件の調査をすることが出来ます。

検索した住所が事故物件だった場合、「事件の起きた時期」「事件の概要」「事件の起きた部屋番号」が表示されますので、家探しをしている方に加え、多くの投資家が参考にしているようです。

ただし、信憑性は不確かなので、サイトの情報だけを鵜呑みにしないよう気を付けましょう。

現地調査で情報収集する

インターネット上に全ての事故物件情報が掲載されている訳ではないため、実際に現地調査をすることも重要です。物件そのものの良し悪しや周辺環境の調査に加え、売主や近隣住民に物件の過去や評判について直接聞くようにしましょう。
テレビやネットで取り上げられていない事件・事故でも、その地域では有名な「いわくつき物件」な事もあり得るのです。

それでも、事故物件を購入するなら？

心理的瑕疵のある物件でも、やはり相場より格段に安く購入できることは魅力です。上記でご説明したリスクを踏まえたうえで自己物件を購入したい方に、事故物件の購入ポイントをお伝えします。

心理的瑕疵の低い物件を選ぶ

郊外よりも家賃相場の高い都心では、賃料が安ければ事故物件でもあまり気にしない方がいるのも事実です。「安さ＞事故物件」という方に向けて貸し出す事を考えると、事故物件の中でも心理的瑕疵が低い物件を選ぶのがポイントです。

例えば大量殺人が起きた部屋と、自殺した部屋を比べると、心理的瑕疵は圧倒的に後者の方が低いでしょう。心理的瑕疵の大きさを測る基準はありませんので、ご自身の考えを物差しにしましょう。

リノベーションする

建物全体もしくは事故のあった部屋をリノベーション、フルリフォームし物件の資産価値をあげる事も考えておきたいところです。
事故物件のマイナスイメージを払拭し、綺麗で住みやすい物件へと手を加えるだけでも入居希望者は増えることが期待できます。

事故物件を購入する際には一般的な修繕費に加えて、リノベーション費用やリフォーム費用も考慮して資金計画を立てることが大切です。

まとめ

事故物件と言っても、賃料が安い、建物自体はキレイといった点からあまり気にせず入居希望する方もいらっしゃいます。イメージが悪く買い手、借り手がつきにくいのは事実ですが、事故物件はオススメしないと言うほどの物ではありません。

「告知義務があるのなら事故から何十年たっても入居者は来ないのではないか」と嫌厭する方は、賃貸に関しては判例がありますので、説明が必要ないラインの判断基準を参考にすると良いでしょう。
相場より安く購入できるのは非常に魅力的ですし、心理的瑕疵の少ない物件を選ぶ、物件のイメージを良くする等の工夫で事故物件をうまく運用することも可能です。