大家向け！家賃滞納への対応と対策

賃貸経営をする大家さんにとって、入居者の家賃滞納は非常に大きな問題です。せっかく部屋を貸し出しても家賃収入が得られないなら意味がありませんし、家賃滞納者への対応にも労力を費やすことになります。

そこで今回は家賃滞納が発生した時に大家がとるべき対応に加え、家賃滞納への対策をお伝え致します。こちらを参考に対策をしっかり練り、安定した家賃収入が得られるようにしましょう。

家賃滞納の原因は？

不動産投資は家賃収入（インカムゲイン）、売却益（キャピタルゲイン）を得るのが目的ですので、家賃滞納に直面した大家さんは心中穏やかではいられない筈です。

しかし、家賃滞納は一般的に1割ほどの割合で恒常的に発生しますので、不動産投資している方なら避ける事のできない問題と言えます。

家賃滞納の原因は様々で、入居者の滞納理由によって大家側の対応も変わってきます。まずは家賃催促の方法を調べるよりも、家賃滞納の原因を知っておくことが大切です。

家賃滞納をする原因は様々で、中には躍起になる必要のない物もあります。顕著な例としては「支払い忘れ」などで、これは入居者に連絡すればすぐに解決されるものでしょう。
他方で、「支払う気がない」など家賃滞納の問題をすぐに解決できない事もあります。入居者によって家賃滞納する原因は違いますので、大家側がいくら1人で考えても原因究明はできません。

家賃催促の流れ

家賃滞納が積み重なる分だけ入居者は支払いが難しくなり、最悪の場合は退去してもらう事態に発展する事もあります。ただし、退去させるには事前に催告しなければならないと法律で定められています。
退去を視野に入れていても入れていなくても、正しい家賃催促の手順を踏みましょう。

入居者・連帯保証人への連絡

家賃の滞納が分かった時点ですぐに入居者へ連絡しましょう。オーナーが近くに住んでいる場合には直接口頭で伝えてもいいですし、電話、手紙でもかまいません。連絡がとれたら「家賃の入金確認が出来ていないこと」「早急に家賃を支払って欲しいこと」を伝えましょう。

すぐに家賃を振り込んでくれるのが1番ですが、先程ご説明した家賃滞納の原因にあったように、すぐに家賃を支払うのが難しいケースもあります。そういった場合は「立替を頼める人はいないか」「いつまでに支払えるのか」を確認し、約束した期日までに家賃を支払ってもらいます。

連絡をすれば多くの入居者は上記のように滞納した家賃を納めてくれますが、連絡がとれず家賃滞納が積み重なっていく入居者もいます。入居者への連絡は支払催促に加えて安否確認の意味も持ちますので、長期にわたって連絡がとれない場合には連帯保証人に連絡をしたり、開錠・入室して安否確認したりする必要も出てきます。

安否確認ができた場合や、入居者本人が賃貸物件に住んでいるのにも関わらず電話に出ない、手紙を無視する、居留守を使っている場合には以下でご説明する手順で支払催促を行います。

督促状を内容証明で送付

入居者や連帯保証人に電話、手紙の送付などをしても家賃が支払われなかった場合、内容証明で督促状を送ります。裁判を起こして退去させる事も視野に入れ、「オーナーは入居者に対して適切な催告をしていた」という証拠を残しておかなければなりません。
督促状には請求額、支払先の銀行口座、支払い期日を忘れずに記入してください。

契約解除通知

内容証明で督促状を郵送しても入居者から家賃の支払いが無いと、いよいよ賃貸契約の解除を考えなくてはなりません。家賃が支払われないのであれば入居者に退去してもらい、新たな入居者を募るのが賃貸経営者として適切な判断でしょう。
督促状と同様に、契約解除の通知も内容証明で借主に送付します。

明渡請求訴訟

入居者に契約解除を申し出ても退去してくれなければ、裁判によって明渡を要求します。裁判所は家賃滞納理由や滞納額、居住期間など様々な観点から契約解除できるかを判断しますが、家賃の滞納が半年以上続いている場合は契約解除が認められることが多いようです。

家賃滞納への対策

家賃催促はオーナーの心身に負担をかけますので、出来ることなら未然に防ぎたいものです。今回は家賃滞納への対策として①入居者審査を厳しくする②滞納保証をつける、の2点をご紹介します。

まず入居者審査に関してですが、こちらは入居者の「収入」「勤め先」「本人と連帯保証人の関係性」「以前の入居期間」をしっかり確認することがポイントとなります。家賃滞納の原因は様々だとご紹介しましたが、多くの場合は金銭的な余裕がないことが関係しています。家賃滞納のリスクを避けるためにも、「家賃を支払えるほどの収入を安定して得られるか」を基準に審査しましょう。

次に滞納保証についてご説明しますと、これは管理会社と契約を交わす際につけられるオプションの事です。滞納保証を付けていれば、入居者が滞納した家賃を管理会社が代わりにオーナーへ支払ってくれるのです。もちろん費用は発生しますので、家賃滞納リスクをよく考えて契約することが重要です。

まとめ

家賃滞納した入居者にはきちんと督促を行い、入居者の家賃支払いに対する優先順位を上げることが大切です。それでも家賃支払がない場合は裁判で対処しなければならない可能性もありますので、基本的には管理会社に任せるのが無難です。なお、管理会社に滞納保証がない場合、放置するとローン返済に支障をきたすこともありますので注意しましょう。