不動産投資で法人化すると何が良い？法人化のメリット・デメリットを解説します

不動産投資をするうちに気になってくるのが「法人で不動産所有をすべきか」だと思います。個人所有で不動産投資をし、順調に収益を上げている方は法人化した方が節税効果を得られる可能性も大いにあります。

今回は、不動産の個人所有と法人所有の違いや、どのような方が法人化すべきか等をご説明していきます。

個人と法人の違い

不動産投資を行っていくうえで1度は考えるのが、「法人化」です。法人化が不動産投資に有利と言われている理由をご説明する前に、まずは個人所有と法人所有の違いから確認していきましょう。

個人で収益物件を所有する場合

個人で収益物件を所有している場合、不動産所得は給与取得と通算されて所得税と住民税の納付税額が決定します。
黒字、赤字ともに給与所得と合算されますので、赤字の場合は所得税・住民税を節税する事ができます。一方、黒字が出た時には法人化した方が節税できる場合もあります。

▼課税される所得金額

例えば年収1,500万円の会社員が不動産投資で年間600万円の赤字を出した場合、課税所得は900万円になりますが、600万円の黒字の場合は課税所得が2,100万円となります。

法人で収益物件を所有する場合

法人が収益物件を所有することで生じた利益には、法人税・法人住民税・法人事業税が課税されます。個人の給与所得と通算する必要はなく、不動産投資によって得た利益だけの税金を納めます。

▼実効税率

上記の表を見ると、個人で不動産を所有している場合に課される税金との違いがお分かりいただけると思います。個人の所得にもよりますが、例えば給与所得のない方で、不動産所得が年間1,800万円以上の場合は法人化した方が税率は低くなることが分かります。個人と法人、どちらが良いのかは給与所得や不動産所得に応じて変わってきますので、ご自身の収入を表で確かめ、計算してみることをオススメします。

不動産投資の法人化とは

不動産投資の法人化とはオーナー自身が法人を設立し、投資物件の名義を法人にする事です。そうすると金融機関は法人に融資することになりますので、個人とは税率が異なるなど、様々な違いが生じてきます。以下では、不動産投資における法人化の特徴をメリット、デメリットごとにご紹介していきます。

アパート・マンション経営を法人化するメリット

節税対策になる

冒頭でご説明した通り、不動産を個人で所有している場合と法人で所有している場合の税率は異なることから、法人化は節税対策になります。一般的に、不動産を個人所有している方で税率が30％以上の場合、節税効果が期待できると言われています。

短期譲渡の場合、個人所有よりも税率が低い

不動産を5年以内に売却すると「短期譲渡所得」がかかるのは個人も法人も同じですが、税率に違いが生じます。個人の場合、税率は39％ですが、法人の場合は通常の法人税率と同じように計算しますので個人よりも売却時にかかる費用は少なくなるメリットがあります。

相続対策になる

個人の所有する財産を相続すると、場合によっては多額な相続税がかかってしまいます。財産を相続する方の負担を減らすために、法人に個人の所有財産を移すことで相続税を抑えます。家族を法人の役員にしてしまえば、法人の財産は家族が運用できるため心配ありません。

アパート・マンション経営を法人化するデメリット

法人化する費用がかかる

法人設立には登録免許税や定款印紙税、定款認証や定款作成の手数料など、トータルで20～30万円ほどの費用がかかります。
個人事業であればここまでの費用はかかりませんので、法人化した方がいいのか迷っている段階での法人設立は避けましょう。

赤字でも納税しなければならない

投資物件が赤字を出している状況でも、法人化しているだけで「法人住民税」を納めなくてはいけません。最低でも毎年7万円は納税しなくてはなりませんので、法人化するならこういった税金周りのことも考慮する必要があります。

税理士費用が発生する

法人化すると経理が必要となり、煩雑な会計処理や事務処理に追われることとなります。不動産を法人で所有している方の多くはこういった業務を税理士に依頼し、毎月税理士への報酬を支払っています。

不動産投資の法人化はこんな方にオススメ

不動産投資の法人化は、所有する不動産の規模が大きいほどメリットが大きくなる傾向にあります。一般的には所有する不動産が3棟ほどなければ節税面での効果はないと言われていますが、これに当てはまらない方でも5年以内に不動産を売却する場合には短期譲渡税が少ない点では個人所有よりも有利になります。