空室対策で不動産投資を成功に導く【6つの方法】
大家さんが最も頭を抱えると言ってもいいほど「空室」による損失は大きいものです。不動産投資成功への道は空室対策をしっかり行うことですが、物件に合わない空室対策をしても効果は得られません。
以下では、不動産投資を成功に導く6つの空室対策をご紹介していますので、こちらのページを参考にご自身の所有する物件の空室原因を確認し、効果的な空室対策を行ってください。
空室の原因を探ろう
空室の原因が分からないにも関わらず、むやみやたらに空室対策をとるのは得策ではありません。例えば、家賃の高さが空室の原因となっているのに建物を修繕して空室対策をしても効果は今一つかと思います。
対策を練るのは非常に大切なことですが、その前にどうして空室が発生しているのかを調べる必要があります。一般的に、空室には以下の原因があると言われています。
空室の原因が建物にあるケース
人の心理としては、なるべく新しく綺麗な家に住みたいと思うのが当然です。築年数が古くなるほど入居率は低くなります。例えば、あまりにも築年数が古い建物ですとガスコンロが1口しかなかったり、ユニットバスであったりと、設備や間取りが古めかしく不便だと敬遠されてしまうのです。
だからと言って築年数が新しい建物なら良いというわけでもなく、設備やセキュリティー、内装・外観が充実していなければ入居者は魅力を感じません。
空室の原因が賃料にあるケース
同じエリアに似たような賃貸アパートがあるなら、入居者は断然賃料の安い方のアパートを選びます。駅近の物件なら家賃が多少高くても少なからず需要はありますが、駅から徒歩10分以上の物件ですと、そこまで高い家賃を支払いたくないと感じる方は予想以上に多いです。賃料は入居者層や最寄り駅までの所要時間、間取りによって安いか高いかの基準が異なりますが、エリア内の賃貸物件とあまりにもかけ離れた家賃設定は入居需要が低下してしまいます。
空室の原因が立地にあるケース
どんなに良い建物でも、立地が悪ければ空室が発生することもあります。所有する建物の立地が悪いかは、以下に当てはまるかで判断してください。
立地条件の悪い例
- 最寄り駅まで10分以上かかる
- 日当たりが悪い
- 近くにスーパーやコンビニがない
- 治安が悪い
長い間そこで生活することを考えれば、快適な暮らしが出来るかどうかも家選びの基準になります。例えば駅から近い立地でも、治安が悪ければファミリー層には不向きな立地と言えます。ターゲットとなる入居者層に合った立地でなければ、空室リスクは高まってしまうのです。
空室対策の方法6つ
賃料の値下げ
同じエリアに自分の所有する建物と同じもしくはそれ以上に良い物件が安く貸し出されている場合、入居希望者はそちらに集中します。同じ地域のアパート・マンションの賃料相場を参考にし、賃料を値下げすることが空室対策に有効な方法となります。
空室があればその分の家賃収入を得ることはできませんので、思い切って賃料を値下げするのも1つの手でしょう。例えば1部屋7万円の家賃設定にしていて2部屋が空室になっていれば14万円分の家賃収入は入ってきませんが、6.5万円に賃料を値下げして空室が埋まると13万円分の家賃収入を得ることができるのです。
それでも賃料の値下げに抵抗を感じる方は、入居時の敷金・礼金を値下げしても良いでしょう。入居時の初期費用相場は家賃の約3倍と大きい金額なため、初期費用を抑えることで「初期費用が高くて引っ越せない」と考える方の入居需要が高まります。
フリーレントを活用する
フリーレントとは、契約後の一定期間に賃料が無料になるサービスの事を言います。フリーレントの多くは入居してから1ヶ月分の家賃を無料にする事が多いようです。家賃1ヶ月分無料は入居者にとって魅力的ですので、早期成約へ繋がる可能性は非常に大きいです。
また、賃料の値下げをするよりもマイナスになる事が少ないのもフリーレントの魅力です。例えば家賃7万円で1ヵ月フリーレントですと収入減は7万円のみですが、家賃を7万円→6万円に下げると、入居者が入居している間は毎月1万円の収入減が続くのです。
リノベーションする
リノベーションして建物の価値を向上させることで、築年月の古いアパート・マンションでも入居率が高まると言われており、空室対策でのリノベーションに注目が集まっています。リノベーションの規模が大きくなるほど空室対策にはなりますが、あまり資金をかけない小規模なリノベーションでも入居需要は高まりますので、所有する建物が古いオーナー様には小規模でもリノベーションすることをオススメします。インターホンにカメラをつけて防犯性を高める、シャワートイレを設置するなどの簡単なリノベーションですと、比較的少ない予算で済ませる事ができます。
管理体制を見直す
マンションやアパートの共用部分であるゴミ捨て場、廊下、エントランスホールの清潔が保たれていない物件は、空室を抱えている事が多いようです。ずさんな管理体制ですと、内見時にも悪いイメージを与えてしまい、成約には至りません。管理体制が行き届いている賃貸物件は入居者の満足度が高まり、長く入居してくれます。入居者の意見を聞くために、年に1度管理に関してのアンケートをとって対応する等も有効です。
Wi-Fiを導入する
他の物件と差別化を図るために、Wi-Fiを導入することも空室対策となります。今やネットは日常生活に欠かせないものとなっていますので、無料Wi-Fiは今後も需要が高まり続けるでしょう。最初から建物にWi-Fiが設置されていると、入居者側は開通工事を待たなくてもよく、すぐにネットを利用することが可能です。こういった利便性の高さを物件情報欄でアピールしましょう。
家具家電付きにする
賃貸から賃貸への引っ越しをする方はある程度家具家電が揃っている状態ですが、初めて1人暮らしを考えている方が家具家電を揃えるとなると、かなりの費用がかかります。また、遠方に引っ越す単身者も新たに家具家電を購入すると初期費用が高くなってしまいます。
こういった単身者のために最初から家具家電付きで物件を貸し出せば、入居者は初期費用が抑えられるので成約に繋がりやすくなります。
まとめ
空室を防ぐために重要なのは、入居者のニーズに合った建物を意識して空室対策をとることです。物件によって空室対策の方法は異なりますので、「ご自身の所有する物件になぜ空室が発生するのか」「入居期間が短い原因は何か」を確認する事から始めましょう。経営者意識を持ちながらしっかりと費用対効果を考え、時には経費をかけることも大切です。
