収益物件を売却する流れや諸費用について
不動産投資ではインカムゲインが大切と言われていますが、収益物件を売却して得られるキャピタルゲインも非常に魅力的です。ただ、収益物件で大きな売却益を手にする前に諸費用の支払いが必要となってきます。
今回は、収益物件を売却する流れや諸費用、不動産会社選びのポイントを解説していきます。いつか来る売却に備え、収益物件のオーナー様は目を通しておきましょう。
収益物件を売却する理由
収益物件を売却する理由は人それぞれですが、一般的に売却する理由には以下のようなものがあります。
資金作り
生活費や事業資金、不動産の購入資金など、何らかの理由で資金が必要になったとき、収益物件を売却して資金作りすることもあります。
収益物件を売却すればまとまったお金が入るので、現金が必要となった際に不動産売却を考える方は多いことでしょう。
相続対策
一般的には現金よりも不動産の方が評価額は低くなるため、相続対策では現金を不動産に変えるイメージが強いかもしれません。
しかし、被相続人が複数いる場合は不動産の相続が複雑になるため、スムーズに相続ができるよう、生きているうちに不動産を売却して現金化しておくケースもあります。
出口戦略
不動産投資はインカムゲイン（家賃収入）を狙うことが基本ですが、キャピタルゲイン（売却益）を狙う手法もあります。
市況動向の判断も必要になるため、ある程度の経験やノウハウがある不動産投資家には向いていますが、素人がキャピタルゲインを狙うのは難しいでしょう。
売却の流れ
STEP1.書類、資料の準備
不動産会社や物件の購入希望者から物件に関する書類、資料を求められますので、事前に登記簿謄本や修繕履歴、レントロール、建物図面などを用意し、スムーズに売却活動ができるようにしておきます。
STEP2.不動産会社の選定
不動産を購入した不動産会社に売却しなければいけないルールはありませんので、物件をより高く売却できる不動産会社を選定しましょう。不動産会社を選ぶときには必ず相見積もりをし、相場観を掴みます。その中でも売却価格が高く、売却サポートの充実している不動産会社に売却相談を申し込みます。
収益物件売却に適した不動産会社の選定方法は、後述する3.不動産会社選びのポイントで詳しくご説明します。
STEP3.売却相談・媒介契約の締結
選定した不動産会社に売却相談をし、売り出し価格などに問題がなければ価格査定書を受け取り、媒介契約を結びます。早期売却をしたい時には不動産会社に直接買い取ってもらう事もできますが、直接買い取りですと売却価格が安くなる傾向にあるため、ほとんどの場合は買い取り先を探してくれる媒介契約を締結します。
STEP4.販売活動を行う
不動産会社と媒介契約を交わしたら、いよいよ販売活動を行います。問い合わせ状況を確認するなかで、必要に応じて売り出し価格や条件を見直します。
購入申込が入ったら購入希望者との条件調整を行います。
STEP5.売買契約の締結
購入希望者が条件を受け入れたら売買契約を締結します。契約内容に関して売主と購入者で認識の違いがあるとトラブルに発展する場合がありますので、契約内容はしっかりと説明してください。
STEP6.引渡しのための手続き
購入者に物件を引き渡せるよう、管理会社や清掃会社、金融機関など各取引先に物件を売却することを伝え、それぞれに必要な手続きを行います。
STEP7.決算・物件の引渡し
物件購入者から売買代金を受け取り、建物（鍵）を引き渡します。
収益物件の売却時にかかる諸費用
譲渡所得税
収益物件を売却して売却益を得たら、基本的には物件を引き渡した日に収入を得たものとして、確定申告をする必要があります。譲渡所得の金額は（譲渡収入金額）－（取得費＋譲渡費用※1）で求められ、算出した金額に税率を乗じた税額を納付します。
譲渡所得税の税率は2種類あり、物件の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年以上の場合は「長期譲渡所得」です。短期譲渡所得の場合は税率が39.63%、長期譲渡所得の場合は税率が20.315%と約2倍もの差があります。なお、土地・建物の所有期間は「それぞれの取得日の翌日から、譲渡した年の1月1日における所有期間」となりますので注意してください。
※１：土地や建物を売るために直接かかった費用のことを言い、仲介手数料や借家人に支払う立退料、印紙代などが該当します。
立退料
物件によっては、空家や更地にしたほうが高く売れることもあります。
その場合は入居者に立退きをお願いすることになりますが、入居者に立退いてもらうために、立退料の支払いが必要になることもあります。
立退料を算定する基準や計算方法はありませんが、立退料として家賃の6ヶ月分を支払うケースが多いようです。
印紙代
売買契約書に貼付する収入印紙にかかる代金を指します。印紙代は売買金額により異なりますが、通常数千円～数万円です。
仲介手数料
不動産業者に支払う仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められており、ほとんどの場合はこの上限に近い金額を提示されることになります。
仲介手数料の限度額は以下の通りとなっています。
- 売買価格が200万円以下の部分：5.5％
- 売買価格が200万円以上400万円以下の部分：4.4％
- 売買価格が400万円超の部分：3.3％
売買価格によって料率が異なるのはややこしいかと思いますが、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3.3％＋6.6万円」で仲介手数料の上限が求められますので、この計算式を覚えておけば問題ありません。
登録免許税
収益物件の所有権を購入者に移す（所有権移転登記）には「登録免許税」がかかり、税率は建物、土地ともに2%となっています。なお、所有権移転登記を司法書士に依頼する場合は報酬額を支払う必要があります。報酬額は司法書士によって様々ですが、収益物件の売却による所有権移転登記相場はおよそ4万円となっています。
融資繰り上げ返済時の違約金
ローンの支払いが残っていると収益物件の売却は出来ませんので、ローン残高を「繰り上げ返済」によって全額返済しなければなりません。繰り上げ返済をされると金融機関は毎月支払って貰えるはずの金利を受け取ることが出来なくなりますので、繰り上げ返済時に違約金が発生する場合があります。
金融機関によって違約金の有無は異なりますが、違約金を支払わないといけないケースは主に金利固定時のことが多い傾向にあります。
収益物件売却にメリット・デメリットはある？
収益物件を売却するメリット・デメリットは条件次第ですが、以下では一般的なメリットとデメリットをご紹介します。
収益物件売却のメリット
- ローンを完済できるケースがある
- 収益物件を現金化できる
- 不動産業者との取引実績ができる
- 収益物件の維持費がかからなくなる
- 収益物件売却のノウハウを得られる
- 火災保険、地震保険の解約返戻金が戻ってくる場合もある
収益物件売却のデメリット
- 売却費用がかかる
- 物件を手放すことになる
- 損失が発生するケースもある
- 売却に時間がかかることもある
- 売却するタイミングによって売却額が異なる
収益物件を少しで高く売るには？
収益物件を少しでも高く売るには、入居状況を良くしておくこと、建物状態を良く保っておくことが重要です。
入居状況が良ければ優良な投資物件と思われて高く売却しやすくなりますし、建物状態が良ければ物件購入後に修繕費があまりかからないため、高く売却しやすくなるのです。
また、売却する際には収益物件に強い不動産会社を選ぶことも重要です。収益物件に強い不動産会社は収益物件売買のための実績やノウハウがあるため、他の不動産会社よりも高く売れる可能性が高くなるでしょう。
ローン残債がある場合も収益物件を売却できる？
ローン残債がある場合も収益物件を売却できますが、原則としてローンの完済が条件となります。
売却したお金でローンが完済できないと抵当権を外すことができないため、抵当権がついた物件を購入してしまうと、売主がローン滞納した場合に物件が競売にかけられてしまいます。このように、抵当権がついた物件を売却することは買い手にリスクが伴うため、抵当権を抹消してから売却しなければならないのです。
収益物件の売却価格が住宅ローンの残債を下回っている場合、自己資金を充当してローン完済しなければいけない点に注意してください。
不動産会社選びのポイント
収益物件は通常の不動産とは価格査定の考え方が異なるため、収益物件の取引事例が多い不動産会社を選ぶことがポイントとなります。収益物件の査定には建物の構造や設備、間取り、地域性など様々な査定項目があり、綿密な査定のもと賃貸の収益性を判断します。賃貸収益能力を見極めるのには、収益物件に関して専門的な知識が必要となりますので、不動産投資をメイン事業とする不動産会社に依頼するのがオススメです。
取引事例が多い不動産会社は自社のホームページに具体的な取引実績を掲載していますので、そちらを参考にしましょう。
▼サイフォの取引事例
取引事例以外には、その不動産会社がどのようなサポートをしてくれるかも重要となります。収益物件の売却には煩雑な手続きが関わってきますので、不動産投資に関する知識を持つプロのサポートがあれば安心です。
また、収益物件を売却するには多くの広告を打つことも必須です。不動産業者間で物件情報が確認できる「レインズ（指定流通機構）」に物件登録ができるか、ポータルサイトに物件情報を掲載できるかを確認してください。
一旦不動産会社と契約をすると、契約内容によっては解約時に違約金が発生することもありますので、契約を結ぶ前に、「その不動産会社が信頼できるパートナーになり得るか」しっかり見極めましょう。
