不動産の抵当権抹消はいつ行う？タイミングと申請方法を解説！

融資を受ける際に金融機関から設定される「抵当権」は、いずれ「抹消」しなければなりません。抵当権抹消のタイミングは人によって異なりますので、どのような場合に抹消すべきか知っておく事が大切です。

複雑な手続きを踏むのは大変だと司法書士に依頼する投資家も多いのですが、必要書類や申請の流れさえ分かれば、ご自身で抵当権の抹消登記をするのも難しくありません。

今回はご自身で抹消登記ができるように申請方法を詳しくご説明するのはもちろん、抵当権を始めて耳にした方にも抵当権の概要、抹消登記の必要性をご紹介していきます。

抵当権とは

住宅ローンなど融資を受ける際、金融機関が債務者の所有する不動産を担保にとる権利のことを抵当権と言います。不動産投資を始めるには多額の資金が必要となり金融機関からお金を借りるわけですが、期待通りの家賃収入が得られなければ返済は滞ってしまいます。

ローン滞納に陥ると融資をした金融機関は大きな損害を被りますので、抵当権を登記しておき、万一の場合に備えます。抵当権があれば、いざという時には担保にした不動産を売却する事ができ他の債権者よりも優先的に弁済を受けられるのです。このように金融機関が不動産に抵当権を登記することを「抵当権設定登記」と言い、ローン契約時に通常、司法書士が手続きを行います。

▼登記事項証明書の記載例（法務省ホームページより ）

登記記録は表題部、権利部で構成されており、権利部はさらに乙区、甲区に区分します。抵当権に関しては上記のように権利部（乙区）に記録されます。

抵当権抹消のタイミング

不動産売却時

抵当権がついた不動産を売却すると、前の不動産の持ち主がローン滞納した場合、買い手は自分の所有する物件を競売にかけられてしまいます。
抵当権付きの不動産を売ること自体は法律的に問題ありませんが、買い手がリスクを負うのはもちろん、買い手が金融機関から融資を受けられないため、実際の不動産売却では抵当権抹消は必須です。

抵当権を抹消するためにはローンの完済が条件のため、自己資金でローンを完済するか、物件の売却益でローンを完済する事になります。

ローン完済時

ローンを完済すれば金融機関側は担保をとる必要性が無くなりますので、抵当権（不動産を担保とする権利）は不要になります。ローン完済をしたタイミングで自動的に抵当権が無くなるのではなく、ローン完済時に金融機関から送付される書類を受け取って自分で抵当権抹消の手続きを行う必要があります。
抵当権抹消に必要な書類を紛失すると再取得が困難になるケースもありますので、書類が送られて来たらすぐに対応するよう心掛けましょう。

2-3.ローンの借り換え時

今の金利よりも低いローンに切り替えるにはまず、現在契約しているローンを全額繰り上げ返済した後に抵当権を抹消しなければなりません。抵当権をまっさらにしてから借り換え先の金融機関が抵当権を登記し、新しく融資を受けるといった流れです。

抵当権抹消にかかる費用以外にも、繰り上げ返済時に違約金が発生する場合もありますので注意が必要です。また、 借り換えで新にローンを組むのにも諸費用がかかります。

抵当権抹消登記の流れ

司法書士に抵当権抹消登記を依頼すると抹消登記の費用以外に報酬費用などの支払いも発生しますので、なるべく自分で抹消登記するのが理想です。
抵当権抹消登記は司法書士が行うイメージも強いかと思いますが、必要書類や登記の流れ、かかる費用さえ知っていれば個人でも難なく抹消登記する事ができます。

①必要な書類を用意する

抵当権抹消登記申請書

法務局のウェブサイトでダウンロードします。（法務局『不動産登記の申請書様式について 』）

金融機関から送付された書類

（※金融機関によって書類名は異なります）

• 登記済証（登記識別情報）
• 抵当権解除証書（弁済証書）
• 抵当権者（金融機関）の委任状

②抵当権抹消登記申請書の作成

ダウンロードした抵当権抹消登記申請書に必要事項を記載し、登録免許税として不動産1件につき1,000円の収入印紙を貼付します。例えば、土地と建物の抵当権を抹消する場合は不動産2件分なので2,000円分の収入印紙が必要となります。

内容については法務局のウェブサイトに掲載されている記載例を参考に書き進めれば問題ありません。申請書の作成にあたって不明点があれば、不動産の所在地を管轄する法務局に問い合わせて直接聞くことも可能です。

③管轄の法務局へ申請

必要書類を揃え、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。法務局の受付時間は平日8:00～17:15までとなっており、窓口での申請に加えて郵送で申請をすることも出来ます。

④抹消登記完了

登記完了日以降に法務局へ完了した書類を受け取りに行きます

ポイント