不動産投資でローンを滞納した時にとるべき行動は？

不動産投資ローンを滞納すると自己破産しなければならない、というイメージは未だ根強いかと思います。

しかしローンを滞納したから必ず破産するというのは間違いで、場合によっては返済計画の見直しや物件を売却して不動産投資を続ける事も出来るのです。

ただ、ローンの滞納期間によっては返済計画の見直しや任意売却が難しくなる事があるのも事実です。
今回は、不動産投資ローン滞納に陥った際にとるべき対応をご紹介いたします。

不動産投資ローン滞納への措置

不動産投資するオーナーは時に空室、家賃滞納に苦しむこともあり、ローン返済が困難になる事もあるでしょう。しかし、滞納が一定期間続くと一括返済しなければならない事態にもなりますので注意が必要です。ローン滞納をしないのが第一ですが、滞納期間ごとの一般的な金融機関の対応を知っておきましょう。

滞納して2～3日であれば金融機関から電話・メールで確認が入ります。入金や返済日を忘れていた場合にはその旨を伝え、すぐに対処すれば問題ありません。しかし、そこで返済できずに滞納が2～3ヶ月続くようであれば来店依頼状・督促状が郵送され、早期返済を強く求められる事になります。

一般的に2～3ヶ月以内に対応しなければ金融機関側は「返済できない状況にある」と判断し、担保物件を売却する動きを取り出します。滞納3ヶ月～6ヶ月に入ると催告書、期限の利益喪失通知が送付されます。
催告書は「返済しなければ法的手段をとる」という内容が記載されているもので、期限の利益喪失通知は簡単に言うと「滞納は契約違反のため、一括返済してください」という内容です。

期限の利益が喪失すると現実的に返済が困難になりますので、ほとんどのオーナーは担保物件の売却を強いられます。担保権は金融機関にありますので、以降は競売にかける準備が進められることになります。

ローン滞納時の対応

金融機関への相談

ローン滞納に陥ってまず行うべきは、ローン契約を締結した金融機関への相談です。金融機関は「滞納せずにきちんと返済してくれる」と借主を信用して投資資金を融資していますので、滞納は非常に大きな問題です。金銭の貸し借りは信用問題に関わりますので、ローン返済が出来ないと分かった時点ですぐに相談する事が大切です。相談時には「支払えない理由」「支払える時期」をしっかりと説明しましょう。早い段階で相談しておけば、返済計画を見直して返済していく、といった対策がとれる事もあります。

定期預金や生命保険を解約する

給与や自己資金を返済に充てても足りない場合、定期預金や生命保険を解約してお金を集めることになります。
定期預金の場合はこれまでにご自身が貯金してきた金額をそのまま引き落とせるのですが、生命保険に関しては、今までに支払った保険料すべてが返ってくるケースはほとんどありません。

保険を解約するタイミングで解約返戻金は異なり、中には雀の涙ほどしか戻ってこない事もあります。保険は1度解約してしまうと再び契約するのは難しくなりますので、「今解約すると解約返戻金はいくらなのか」「本当にこの保障を失っても良いのか」等をよく考えてから解約しましょう。

任意売却する

不動産投資ローンは投資物件を担保にしていますので、どうしてもローン返済できないのであれば、最終的に物件を売却して返済する事になります。ローン返済が滞り期限の利益を喪失した場合、担保権は金融機関側にありますので、物件を競売にかけられてしまいます。

しかし競売は売却に時間がかかり、売却価格も通常より安くなってしまいますので、競売にかけられる前に金融機関へ任意売却できるか交渉してみる事も大切です。

自己破産

投資物件を任意売却・競売にかけても返済が残る場合には、自己破産するという方法もあります。返済額が数千万～数億円に及ぶ場合には自己破産も視野に入れるべきです。自己破産は良いイメージはありませんが、将来にわたり多額な借金を抱えこむ事を考えればやむを得ないでしょう。

まとめ

不動産投資ローンを滞納するとどうなるかをご紹介してきましたが、実は不動産投資で自己破産する方は非常に少ない事をお伝えしておきます。また、上記でご説明した通り、ローンを滞納したからと言って即破産になる事はありません。担保となっている物件を売却した後のローン残高を見て初めて、自己破産を検討する段階になるのです。

また、売却することでローン完済し、手元にキャッシュが残る可能性も十分にあります。金融機関から借入はするものの、物件という担保があるので返済リスクは想像よりも低いと言えるでしょう。