賃貸併用住宅で自宅を収益化！賃貸併用住宅のメリットとデメリットを解説
賃貸併用住宅には収益を得ながらマイホーム購入できるメリットがある反面、そこには落とし穴も。自宅を収益化できるのは嬉しいことですが、実際に得られる収入はどれほどかご存知ですか？
こちらでは、世間ではあまり知られていない賃貸併用住宅の全貌をお伝えします。
良い話だけを聞いて賃貸併用住宅に興味を持った方は、メリット・デメリットも考慮して検討してみてください。
賃貸併用住宅とは
賃貸併用住宅とは、自分が住むスペースと人に貸す賃貸スペースが併存した建物のことです。マイホームが手に入ると同時に不動産投資ができるため、近年話題となっています。賃貸併用住宅は少し特殊な不動産投資ですが、特徴をしっかりと捉えれば上手に資産運用することが可能です！
賃貸併用住宅のメリット
住宅ローンが組める
投資用に不動産を購入する場合は通常、投資用物件に対する「アパートローン」を組むことになりますが、賃貸併用住宅は条件を満たせば住宅ローンを組むことが可能です。住宅ローンはアパートローンと比べたら非常に低金利なため、オトクに物件を購入することができます。
さて、ここで住宅ローンを借入できる条件を確認しておきましょう。賃貸併用住宅で住宅ローンを使うには、建物全体に対して自宅スペースが50%以上を占めている必要があります。自宅スペースが50％未満の場合は建物全体に住宅ローンが使えないので注意してください。
家賃収入で住宅ローンの負担を軽減
賃貸併用住宅の最大のメリットは、家賃収入を住宅ローンの返済にまわせることです。普通はマイホームを購入したら毎月の給与を住宅ローンの返済に充てますが、賃貸併用住宅の場合は、住宅ローン返済のほとんどを家賃収入でまかなう事ができます。したがって、マイホームを購入しても住居費がほぼかからない事になります。
ライフスタイルの変化に対応できる
家賃収入で住宅ローンの支払いが終わったら、その後の収入は純粋な利益になります。そのまま賃貸として貸し出して安定した収入源にしても良いですし、子世帯と同居する予定があれば二世帯住宅として使うことも可能です。また他にも、親との急な同居などのライフスタイルの変化に柔軟に対応することができます。
税金対策になる
相続税は土地や建物の評価額に対して課税されます。賃貸住宅は居住用の住宅よりも減税されるため、賃貸併用住宅の賃貸用スペースに関しては節税することができます。
また固定資産税の節税にもなります。固定資産税は「1世帯あたり200m2までの敷地は小規模住宅用地として、その評価額の1/6を課税標準とする」特例があるため、同じ敷地内に2世帯以上が住んでいると扱われる賃貸併用住宅はこの特例を最大限使えるのです。
例えば、400m2の敷地に自宅スペースと賃貸スペースを2部屋設けていた場合、同じ敷地内に住んでいるのは3世帯とみなされます。したがって、200m2×3世帯で600m2まで減額されます。
賃貸併用住宅のデメリット
収益性が低い
不動産投資で収益を得ることを目的にするのであれば、賃貸併用住宅はオススメしません。
最低でも建物の半分は自宅スペースとして使っているため建物全体の購入価格に対して年間家賃収入が少なく、利回りは低めです。
もしあなたが収益性を求めるならば、比較的利回りの高い一棟投資の方が向いているかもしれません。
入居者とのトラブル
居住スペースが分けられているとはいえ、同じ建物で暮らしているわけですから入居者との距離は近く、様々なトラブルに発展しがちです。
例えばゴミ出しや騒音、悪臭などなど…。居住スペースが近いため、オーナー側がいくら気を使っても些細なことでクレームが入ることもあります。
こういったトラブルが起きた際には、入居者との関係性が悪くならないように迅速な対応をしなくてはいけません。
自由に引っ越せない
賃貸併用住宅が住宅ローンを組める条件は建物の50%以上が自宅スペースであることです。所有者が居住用に使っているため低金利が適用されているのに、勝手に引っ越しをしてしまうと金融機関と揉めてしまうこともあります。引っ越しをする場合は金利の高いアパートローンに切り替えるか、住宅ローンの残高返済を一括で支払わなくてはなりません。基本的には自由に引っ越しはできませんので、転勤が多い方や引っ越し予定のある方は賃貸併用住宅の購入はやめておきましょう。
賃貸併用住宅を選ぶ時のポイント
賃貸併用住宅選びの第一歩は市場調査から始まります。せっかく物件を購入しても、入居希望者がいなければ収入はゼロ。物件のあるエリアの人口流入や世帯数、周辺環境を綿密に調査し、その地域に住む人の需要に合った周辺環境・建物であるか確認しましょう。
例えばファミリー層の多い地域だと、住宅近くには学校や保育園、スーパーなどがあると良いです。また、家族でまったり過ごせる広々としたリビングルームがあるのも魅力です。入居者に合った間取りであるかも、空室リスクを小さくするための重要なポイントとなります。
まとめ
「マイホームを購入したいけれど資金が足りない」という方には、住宅ローンを家賃収入で返済できる賃貸併用住宅はうってつけです。収益はあまり手に入りませんが、マイホームに実質タダで住めるというのは大きな魅力でしょう。逆に言えば、不動産投資で大きな収益を目的とする方ですと、賃貸併用住宅は不向きです。
賃貸併用住宅を購入したいと思っている方は自分ひとりで購入を決めるのではなく、ご家族への説明が必須です。賃貸経営住宅は1つ屋根の下で複数世帯が生活するため、身内に反対する方がいるかもしれません。賃貸併用住宅は自分が長年住む家となりますので、ご自身とそのご家族の生活に合った物件を選びましょう。
