利回りとは？投資初心者が覚えたい用語をわかりやすく解説

投資と密接な関係にあるのが「利回り」。利回りは投資初心者からプロの投資家まで、投資を考える全ての方が着目する数字です。

利回りを見れば投資した金額でどれだけの収益が得られるかが分かりますが、利回りだけに目を奪われて痛い目を見る投資初心者は後を絶ちません…。

こういった利回りの落とし穴に嵌らず安定した利益を得られるよう、利回りの基礎をしっかりと学んでいきましょう。こちらのページでは、初心者でも分かるように利回りを分かりやすく解説していきます。

1.利回りとは

投資に興味のある方なら1度は聞いたことがある言葉ですよね。投資に必ず絡んでくる「利回り」は、投資した金額に対する収益の割合を1年あたりの平均で表したものです。

利回りは{(1年間の利益額÷投資額)×100}で求めることができます。

たとえば、500万円を投資して1年間で80万円の利益が見込める場合は(80万円÷500万円)×100=16で、利回りは16%となります。
他方で、800万円を投資して1年間で100万円の利益が見込める場合の利回りは12.5%となり、利益額が大きいから利回りも高くなるとは限らないことが分かりますね。

投資する対象は色々あるため、利回りで比較すると投資効率が1番良いものを知ることができます。

また、不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあることを覚えておきましょう。表面利回りと実質利回りの両方を知らないと、期待していた利益を上げられないこともあるので要注意です！

表面利回りとは

実際に物件を探した方は不動産の利回りを目にした事があると思いますが、不動産投資のパンフレットやサイト上に記載されている物のほとんどは表面利回りです。

「利回り10％」と記載されている広告などを見かけると、かなり投資効率が高いと思いますよね。この利回りで計算した場合、8,000万円の物件だと年間800万円の家賃収入が見込めることになります。

収益が大きいと感じたかと思いますが、実はこの800万円という数字には、物件購入にかかる諸費用やランニングコストが含まれていません。物件を購入・所有した際に支払う諸費用を考慮すると、実際の収益は800万円よりも小さくなります。

表面利回りは物件の収益性を大まかに測ると覚えておきましょう。

実質利回りとは

年間の利益をざっくりと出すのが表面利回りでした。表面利回りと比べて、実質利回りは年間の利益を具体的に算出します。表面利回りは購入時にかかる諸費用やランニングコストを考慮しないことがネックでしたが、実質利回りはそれらを計算に入れる事でより現実的な利益額を出すことができるのです。

さて、ここで購入時にかかる諸費用とランニングコストはどれほどあるのか確認してみましょう。

不動産投資は物件価格だけ支払えばいいのではなく、税金や手数料、不動産の管理費などかなりの金額が必要になります。実際の支出項目を列挙すると、表面利回りで分かる年間利益額がいかに曖昧か分かりますよね。

物件を選ぶ際には実質利回りに着目し、具体的な年間利益を参考にしましょう。実質利回りは計算式さえ知っていれば自分で算出できるので、次で確認していきましょう。

不動産投資ガイド｜パワフル不動産投資

不動産投資は経費がポイント？経費を知って節税対策！

https://www.powerful-fudousan.jp/guide/tax/tax-saving/

不動産所得を得ると同時に納税の義務も発生し、確定申告を行う必要が出てきます。場合によってはかなりの家賃収入を得ることもできますが、所得にかかる税金も馬鹿になりません。しかし、確定申告で計上できる経費を知っておくとかなりの節税になります。所得税を少しでも安くするためには、計上できる経費をよく知る事が大切です。不動産所得について土地や建物の貸付けによって得る所得を不動産所得という他、地上権や船舶・航空機の貸付けによる所得も不動産所得とみなされます。不動産所得のある方には納税の義務があり、所得を申...

不動産投資における利回りの計算方法

表面利回りは（年間の家賃収入÷物件価格）×100、実質利回りは物件購入時にかかる諸費用や年間経費を含んだ{(年間家賃収入−年間経費)÷(物件購入にかかった金額)}×100の計算式で出すことができます。

物件価格が8,000万円の一棟マンション、年間家賃収入が800万円、年間経費が100万円、物件購入にかかる諸費用が560万円を例に計算してみます。

表面利回りは（800万円÷8,000万円）×100＝10%
実質利回りは{(800万円−100万円)÷(8,000万円+560万円)}×100＝8%

なんと、利回りに約2%の差！表面利回りだけで考えて購入したら、期待通りの利益を得られない理由が分かりますよね。下記に利回りの計算をまとめますので、不動産投資をお考えの方は2つの違いを必ず覚えてくださいね。

利回りの相場は？

年間経費と物件購入時にかかる諸費用は一定のため、家賃と物件価格が利回りを左右します。つまり、物件価格が安くて家賃が高いほど利回りは良くなると言えますね。

では、利回りの相場は一体どれほどでしょうか？
建物の立地や種類、区分投資か一棟投資かで利回りは異なるため、今回は都心部の利回り相場を見ていきましょう。

利回り相場（表面利回り）

物件の種類によって利回り相場が違うことが分かりますね。これは、物件価格と家賃で利回りが決まるからです。

中古の利回りが高いのは、物件の購入価格が新築よりも割安なため。また、一棟投資の利回りが高いのは、物件に対する経費の割合が区分投資よりも小さいためです。