公開日:2020/11/14

発生したカビはオーナーと入居者、どちらの責任？

意外にも多い入居者からの「カビ」のクレーム。
共用部分ならば大家様に責任がありますが、お部屋のなかに生えたカビも大家様の責任になるのでしょうか？
今回は大家様向けに、入居者の部屋に発生したカビの対応法をご紹介します。

今回のお悩み：カビが発生したという連絡が入居者からあったが、オーナーが対応するものなのかを知りたい

入居者から「部屋にカビが発生した」と連絡があったのですが、大家が対応しなくてはならないのでしょうか？

基本的には入居者様が対応することが多いのですが、カビが発生した原因によっては大家様が対応しなくてはならないこともあります。
今回はカビの発生が入居者様の責任になるケースと大家様の責任になるケースについてご説明いたします。

入居者の責任

入居者には「善管注意義務」という、借りた部屋を適切に利用する義務があります。
物件は大家様の持ち物であり、入居者はそれを借りている状態ですので、入居者の生活行動に問題があって生じたトラブルは入居者が責任を負って対応しなければなりません。

例えば、畳の変色やカーペットの家具跡などは通常損耗のため貸主が原状回復費用を支払いますが、不注意でガラスにひびを入れたなど入居者に問題があって生じたものは通常損耗ではないため、入居者が原状回復費用を支払う必要があるとされています。
そのため、入居者の生活行動が原因で発生したカビは自分でキレイに落としたり、きちんと大家様や管理会社に連絡したりして対応しなければならないのです。

特に、カビが発生する原因は結露の放置によるものが多いため、入居者はカビができないよう結露対策する必要があります。

大家の責任

大家様は入居者から家賃を受け取る対価として、賃借人に対して「物件を平穏に使用収益できる状態にして提供する義務」を負います。
そのため、建物や設備に欠陥があったり故障したりした場合には修繕しなければなりません。
もし建物や換気扇など設備の欠陥が原因でカビが発生したら、そのカビは大家様の責任となります。

カビのクレームが発生した時の対応

Step1.お部屋が実際にどう使用されていたのか確認する

カビが発生した原因によって入居者に責任があるか、それとも大家様に責任があるかが決定しますので、まずはお部屋が実際にどう使用されていたのか確認してください。

以下のようなケースでカビが発生した場合は、入居者の責任となります。

結露を放置してカビが発生した
部屋の換気を怠り、カビが発生した
お風呂に水を張りっぱなしにしてカビが発生した
濡れた雑巾で掃除をしたあとに乾拭きせず、カビが発生した

入居者に責任があったことが分かったら、きちんとカビ対策をするように伝えましょう。
カビの発生は入居者の使い方によるものが多いですが、換気などのカビ対策をしていてもカビが発生した場合は建物の構造に問題がある可能性もあります。建物に問題があって発生したカビは大家様の責任となりますので、部屋の構造や排水管、雨漏りなど問題がないか確認してください。

Step2.カビ取り用洗剤などで入居者が一次対応

お部屋の利用状況を確認して生活行動の改善を促したら、カビ取り用洗剤などで入居者に一次対応をしてもらいます。この一次対応でカビが落ちるかどうか確認しましょう。

Step3.カビが落ちなければクリーニング業者に依頼

一次対応をしてもカビが改善されない場合は、クリーニング業者に相談します。

建物に問題があってカビが発生していると他の部屋にもカビが発生している可能性がありますので、他の部屋の状態も確認し、一次対応でも改善できないカビが生えている場合には一緒にクリーニングしてもらってください。

また、業者にクリーニングをしてもらった際にカビの原因を調べてもらい、対策をとりましょう。

賠償請求などをされた時の対応

入居者のなかには、カビが発生したことによって賠償請求してくる方もいらっしゃいます。
建物の欠陥など大家様に責任がある場合は修繕費用、ホテル代、病院代などを負担しなくてはならないので、領収書や診断書など実際にかかった料金が客観的に証明できるものを提出してもらってください。
お金が絡むことですので、やり取りはメールや手紙など必ず文面が残るものにしましょう。