大家は住宅セーフティネット制度を利用すべき？制度の仕組みを詳しく解説！
低所得者や生活保護受給者、子育て世帯など、生活に困窮している方を救うための「住宅セーフティネット制度」。
その目的から入居者にメリットがあることは一目瞭然ですが、彼らを受け入れる大家側には一体どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？
今回は住宅セーフティネット制度の仕組みやメリット・デメリットを、大家向けにご説明していきます。
住宅セーフティネット制度とは
住宅セーフティネット制度とは、低所得者や高齢者、被災者、障害者、子育て世帯など住宅の確保に配慮が必要な「住宅確保要配慮者」がきちんと住宅に住めるようにするための制度です。
ちなみに、住宅セーフティネット制度の正式名称は「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」です。
住宅セーフティネット法は2007年7月に制定され、国は公営住宅の供給や、住宅確保要配慮者と大家の双方に対して住宅情報提供などの支援を実施する「居住支援協議会」の設置などを行ってきました。
しかし、公営住宅の増加が見込めないことや民間の空き家が増加していること、そして住宅確保要配慮者が今後増える見込みであることから、2017年10月25日より改正住宅セーフティネット法が施行されました。
新たな住宅セーフティネット制度の内容は、家を貸す大家として是非とも確認しておきたいものです。
新たな住宅セーフティネット制度の改正点
新たな住宅セーフティネット制度は以下の3つの柱から成り立ちます。
- 住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度
- 登録住宅の改修や入居者への経済的な支援
- 住宅確保要配慮者に対する居住支援
このうち大家に関係するものは「住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度」と「登録住宅の改修や入居者への経済的な支援」の2つです。
住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度
大家が都道府県・政令市・中核市に賃貸住宅を登録すると、その物件の情報は「住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅」として、国土交通省が管理する「セーフティネット住宅情報提供システム」に掲載されます。
住宅確保要配慮者はセーフティネット住宅情報提供システムに掲載されている物件を見て、入居を申し込む仕組みとなっています。
ただし、すべての住宅が登録できるわけではありません。
賃貸住宅の登録には一定の基準が設けられていますので、その基準をクリアした住宅でないと登録できないのです。
登録基準は地方公共団体によって独自の基準が設けられている場合がありますが、基本的には以下の基準を満たさなければなりません。
一般住宅の登録基準
- 耐震性（新耐震基準）があること
- 住戸の床面積が25㎡以上であること
- 台所・トイレ・洗面・浴室などの設備があること
シェアハウスの登録基準
- 専用部分は定員1人で床面積９㎡以上確保すること
- 住宅全体の床面積が15㎡×居住人数＋10㎡以上であること
- 共有部分に台所・浴室またはシャワー室・トイレ・洗面・洗濯・居間・食堂の設備があること（※高齢者専用のシェアハウスにする場合、非常用照明の設置や一定の床面積等を求められることがあります。）
登録住宅の改修や入居者への経済的な支援
新たな住宅セーフティネット制度へ登録すると、大家は登録した物件の改修費に対する補助や住宅金融支援機構による改修費の融資が受けられる一方、入居者（住宅確保要配慮者）には経済的支援が行われます。
改修費に対する補助には以下のようなものがあります。
- バリアフリー改修工事
- 耐震改修工事
- 間取り改修工事
- 子育て世帯対応改修工事
- シェアハウスへの改修工事
- 居住のために最低限必要と認められた工事
- 居住支援協議会等が必要と認める工事
改修費に対する補助は「国による補助」と「国と自治体による補助」の2種類があり、大家はどちらかの補助を受けます。
どちらも補助の対象となる工事は同じですが、以下の通り補助率と限度額は異なります。
| 国による補助 | 国と自治体による補助 | |
|---|---|---|
| 補助率 | 工事費の1/3を補助 | 工事費の2/3を補助 |
| 限度額 | 50万円/戸 | 100万円/戸 |
（※耐震改修、間取り変更、シェアハウスへの改修工事のいずれかを含む場合、国による補助の限度額は100万円、国と自治体による補助の限度額は200万円になります。）
大家が住宅セーフティネット制度を利用するメリット
空室対策になる
住宅セーフティネット制度を利用すると、自分の物件は「セーフティネット住宅情報提供システム」という専用ホームページに掲載されます。
セーフティネット住宅情報提供システムは低所得者や高齢者、被災者、障害者、子育て世帯（住宅確保要配慮者）向けに運営されているため、SUUMOやHOME’Sなどの賃貸ポータルサイトとは異なる層に対してアプローチすることが可能となります。
物件を広く周知できるようになり、これまでとは違った形での空室対策ができるようになるのです。
改修費の補助が受けられる
建物は時が経つにつれ傷み、資産価値が下がっていきますので、賃貸経営をするのであれば建物の修繕工事、改修工事は必要不可欠です。
例えば築30年のアパートに何の手も加えなかったら、外壁が剥がれたり設備に不具合が出てきたりするでしょう。そのような物件を借りたいと思う方は、なかなか現れません。
建物は定期的に修繕工事や改修工事をする必要がありますが、費用が高額なため工事ができないという大家もいらっしゃるかと思います。
そのような大家にとって、住宅セーフティネット制度の「改修に対する補助」は大きなメリットになることでしょう。
限度額が決まっているとは言え、修繕費の一部を補助してもらえることは魅力的です。
修繕工事や改修工事をすれば建物の資産価値は上がり、空室対策にもなります。
大家が住宅セーフティネット制度を利用するデメリット
住宅登録の手続きに手間がかかる
住宅登録するためには申請書や付近見取り図、配置図、各階平面図、建築確認済証、耐震基準に関する書類などを提出しなければならないうえ、自治体によって独自の登録基準を設けていたり、手数料を徴収していたりすることがあります。
後で余計な手間をかけないように、まずは申請先の自治体の住宅登録の手続き方法を確認しましょう。
登録した住宅確保要配慮者の入居は拒めない
住宅登録する際には入居を拒まない住宅確保要配慮者の属性を選択することができますが、登録した属性の方を拒めなくなるデメリットがあります。
例えば、「被災者の入居は拒まない」のように1つの属性を選択することもできますし、「被災者、高齢者の入居は拒まない」と選択することも可能です。
後になって「孤独死リスクがあるから高齢者の入居を拒む」といったことはできない為、注意が必要です。
「80歳以下の高齢者の入居者は拒まない」など属性に条件をつけることも可能ですので、よく考えて属性を選択することが大切です。
家賃滞納リスクがある
住宅セーフティネット制度の登録住宅における家賃基準は近隣住宅の家賃相場以下となっていますし、入居者へは経済的支援があるため、家賃滞納リスクは低いと思われるかもしれません。
しかし、借り手は住宅の確保に配慮が必要な方ですので、家賃滞納リスクは高くなる傾向にあります。住宅確保要配慮者のなかでも特に生活保護受給者や低所得者は家賃滞納リスクが高まりますので、受け入れに関してはよく検討しましょう。
まとめ
今回は2017年10月25日より施行された改正住宅セーフティネット法について解説しました。
住宅セーフティネット制度には空室対策になる、改修の補助が受けられるなどのメリットがある一方、家賃滞納リスクなどのデメリットもありますので、安易に制度を利用することは避けましょう。
また、住宅セーフティネット制度だけにとらわれないことも大切です。
住宅セーフティネット制度を利用しなくても空室対策をすれば黒字で賃貸経営できる可能性はありますし、民泊経営や駐車場経営で空き家を活用することもできるでしょう。
しかし、収益を最大化する方法は物件によって異なりますので、大家経験が浅い方には難しい部分があるかと思います。そういった時には、知識、経験豊富なプロに助言を仰ぐことをお勧めします。
