定期借家契約が満了しても退去しない借主…退去してもらうには？
契約期間に定めがある定期借家契約を交わしているからといっても、安心はできません。
最初は定期借家契約に納得して契約してくれたとしても、契約期間満了後になかなか立ち退いてくれない借主も存在するのです。
定期借家契約を選択している大家様には様々な事情があるかと思いますので、契約期間が満了しても居座られるのは困りものですよね。
そこで今回は、定期借家契約が満了しても居座る借主への対応についてお教えします。
今回のお悩み：契約期間満了後も居座る借主を退去させたい
海外転勤の間だけ家を貸したかったので、日本に戻ってくるまでの２年間、定期借家契約で契約を交わしました。
ところが、契約期間が満了しても借主が退去する気配がありません。
借主は借地借家法で保護されていると聞いたことがありますが、この場合も立ち退いてもらうのは難しいのでしょうか？
定期借家契約は契約期間に定めがある契約ですので、大家様が借主に立ち退きを要請する事に法的な問題はありません。
今回は、契約期間が満了しても居座る借主への対応方法をご紹介していきます。
ポイント：定期借家契約の成立要件
定期借家契約は契約期間に定めのある契約なので、契約が満了したら借主は期日までに退去しなければなりません。
そのため、契約が満了しても居座ることは不法占拠にあたります。
しかし、定期借家契約を成立させるには細かな要件があるので、大家様が定期借家契約を締結したと思っていても、実は正しく契約が成立していなかったというケースもあります。
定期借家契約の成立要件を満たしていない場合は普通借家契約が締結されたものとみなされるので、原則として契約を更新しなければならなくなります。
したがって、定期借家契約が満了しても居座る借主を退去させたい時には、まず定期借家契約の成立要件を満たしているか確認する必要があります。
定期借家契約の成立要件
- 書面によって契約が締結されている
- 一定の契約期間が定められている
- 契約に更新がない旨の特約が定められている
- 契約の前に、賃貸人が賃借人へ定期借家契約である旨を記載した書面を交付し、説明している
上記４点を満たしていれば定期借家契約は成立していますが、それに加えて契約期間が１年以上の場合、貸主は期間満了の6ヶ月前までに、契約が終了することを借主に通知する必要があります。
借主への通知が遅れたら、その後通知を出してから６ヶ月後に契約が終了することになります。
契約期間満了後も居座られてしまうトラブルを避けるには、借主への通知は6ヶ月前だけでなく、1年前、6ヶ月前、3ヶ月前…と段階を踏んで丁寧に通知しておくと良いでしょう。
ステップ①本人との話し合い
定期借家契約の期間が満了したら借主は退去しなくてはならないのですが、そのまま居座る困った借主もいます。
前述した通りに定期借家契約が成立していて事前通知もしていれば、立ち退きを要求することが可能です。
明渡訴訟を起こして強制退去させることもできますが、時間も費用もかかるため、まずは本人と話し合って解決することが大切です。
ステップ②家族や連帯保証人への連絡
本人が話し合いに応じなかったり、話し合いをしても立ち退きを認めなかったりと埒が明かないケースもあります。
そういった時には、借主の家族や連帯保証人に連絡して立ち退くように説得してもらいます。
借主が家賃滞納している場合には、連帯保証人へ請求することも忘れないようにしましょう。
ステップ③明渡訴訟
本人やその家族と話しても進展がなければ、明渡訴訟をして強制退去してもらう他ないでしょう。
また、契約期間満了後に住んでいた場合には、基本的に家賃相当額の「賃料相当損害金」を請求することもできます。
まとめ
今回は、定期借家契約が満了しても居座る借主への対応についてご紹介しました。
きちんと定期借家契約が成立していれば大家は借主に立ち退き要請ができ、明渡訴訟を起こすことも可能です。
しかし、裁判は時間と労力、お金を費やすことになるため最終手段と捉えておいた方が良いでしょう。
難しいかもしれませんが、本人と話し合って穏便に立ち退いてもらうのが最良です。
