迷惑入居者に退去して欲しい！強制退去の流れや注意点
長い大家人生のうち、迷惑行為を繰り返す入居者に出会うこともあるでしょう。注意して迷惑行為が改善されれば良いのですが、残念ながらそう上手くはいかないものです。
では、何を言っても迷惑行為を止めない入居者にはどう対応するのが良いのでしょうか？
今回は入居者を強制退去させる流れや注意点をご説明していきます。
強制退去させられる理由は？
強制退去させられる理由を考えた時に真っ先に思い浮かぶのは「家賃滞納」だと思いますが、実は他にも様々な理由から強制退去させられる可能性があるのです。
入居者を強制退去させられる一般的な理由には以下のようなものがあります。
- 建物を建て替えて資産価値を高めたい場合
- 建物を売却したい場合
- 入居者が家賃滞納している場合
- 入居者が更新料を支払わない場合
- 入居者が契約違反していた場合
- 近隣住民への迷惑行為
建物の建て替えや売却など大家都合で強制退去させられる場合もありますが、今回は上記の中でも大家さんが頭を抱える「迷惑入居者」の強制退去に関してご説明していきます。
家賃滞納
強制退去させられる正当な理由としてまず、家賃滞納されたケースが挙げられます。
ただし一度の家賃滞納では強制退去させる理由としては弱いため、数ヶ月家賃滞納が続いた場合に強制退去を考える大家がほとんどです。
家賃滞納をする入居者を強制退去させる際には、滞納した分の家賃をきちんと支払ってもらうことが大切です。家賃催促の流れに関しては以下の関連記事で詳しくご説明していますので、そちらを参考にしてください。
騒音問題
入居者の迷惑な行為として騒音被害が挙げられます。深夜に大声で話している、楽器を演奏している、大音量で音楽を流しているなど、迷惑入居者が出す騒音があまりに酷いと近隣住民が退去してしまい、空室が増えるリスクもあります。
近隣住民のためにも、注意して改善されない場合には強制退去させることを考えなくてはいけません。
ゴミ問題
ゴミを室内に溜めていたり、ベランダに捨ててしまっている迷惑な入居者も一定数存在します。たとえ自分が借りているスペースだけにゴミを溜めていても、ゴミは悪臭を放ち、時には害虫や害獣を発生させる原因になります。
悪臭や害虫、害獣は立派な迷惑行為ですので、きちんと対処する必要があります。
契約違反
入居者が契約に違反した行為をしている場合、大家は入居者に対して退去勧告する事ができます。
違反行為とは例えば、ペット不可物件なのに無断でペットを飼っている場合や、2人入居不可なのに同棲をしている場合、定期借家契約の契約期間が過ぎているのに住み続けている場合などです。
強制退去の流れ
1.内容証明で契約解除通知を送付
迷惑入居者を強制退去させるにはまず、賃貸借契約を解除しなくてはいけません。
解除通知を送付する場合には、送付した証拠が残る内容証明郵便を用いてください。
2. 提訴
契約解除通知を送っても入居者が自主的に出ていかない場合、いよいよ訴訟提起をすることになります。
明渡請求訴訟では様々な観点から契約解除できるか、できないかが判断され、契約解除が認められた場合、大家側は強制執行（＝強制退去）ができる権利を得る事ができます。
3.強制執行
強制執行をする際には裁判所の執行官が入居者の住む部屋にある荷物を全て運び出し、強制退去をさせます。
強制執行にかかる費用も大家が負担しなければいけない点に注意しましょう。
注意点
話し合いで解決できないか考える
入居者を強制退去させるには費用と労力がかかり、大家には重い負担がのしかかります。迷惑な入居者がいたとしても迷惑行為が改善されれば問題は解決しますので、まずは話し合うことが必要でしょう。
しかし、話し合いをしたからといって必ずしも迷惑行為が改善されるわけではありません。改善が期待できなければ強制退去を考えるかもしれませんが、その前に立ち退き交渉をしましょう。強制退去させるにも費用がかかりますので、立退料を支払って退去してもらう方が良いケースもあるのです。
大家側が不利になる事をしない
入居者に注意をしても迷惑行為を続けていたり、立ち退き交渉に応じてくれなかったりすると温厚な大家さんでも怒りを覚えることでしょう。
しかし、怒りに身を任せて行動するのは非常に危険です。例えば、立ち退きを拒否する入居者に怒鳴ったりすると、脅迫罪や強要罪などで逆に訴えられてしまう可能性があるのです。
入居者の退去が終わるまで、以下の行為は慎んでください。
- 勝手に鍵を交換する【不動産侵奪罪】
- 勝手に部屋の中に入る【住居侵入罪】
- 大声をあげる、怒鳴る、暴力をふるう、脅す【脅迫罪、強要罪】
- 入居者の荷物を勝手に運び出す【器物損壊罪】
