市街化調整区域とは？|不動産投資に大切な都市計画法

市街化調整区域での不動産投資は向いていないと耳にすることは多いかと思いますが、その理由はご存知でしょうか？市街化調整区域には様々な規制がありますが、市街化区域には無いメリットもあります。

今回は、不動産投資の観点で市街化調整区域について学んでいきましょう。以下で、市街化調整区域について分かりやすくご説明していきます。

都市計画法の概要

都市計画法は計画的な都市づくりを進めるために出来た法律で、街づくりの計画とそのための制限について記載されています。都市計画法は昭和43年に公布され、現在に至るまでこの法律に基づいて都市整備を進めてきました。

都道府県が指定した都市計画区域内で都市計画法が適用され、土地利用の制限や各種行為規制がかかります。この都市計画区域には「市街化区域」、「市街化調整区域」、市街化区域と市街化調整区域どちらにも該当しない地域である「非線引き都市計画区域」があり、それぞれ特徴がありますので以下で確認していきましょう。

市街化調整区域とは

都市計画法によって定められた市街化調整区域は簡単に言ってしまうと、市街化を抑制すべき区域のことです。そのため市街化調整区域には原則、住宅を建てることはできません。（ただし、農林漁業を営む人の住宅など、一定の建築物を除きます。）

ただ、近年は規制緩和が進み、住宅の建てられる地域が増えてきている傾向にあります。例えば、世帯分離のための住宅や公益上必要な建物などです。規制緩和は各自治体によって定められていますので、気になる土地が市街化調整区域にある場合はその自治体の担当者に詳細を尋ねましょう。

市街化区域との違い

市街化区域は、すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことで、この内容から市街化調整区域とは真逆なことが分かります。

市街化を図ると言っても、都市計画法では市街化区域に13種類の用途地域を定め、計画的な都市づくりが出来るように建築物の利用の用途を制限しています。用途地域は以下の通りとなっています。

13種類の用途地域

上記の用途地域を定める理由は、「計画的な市街化を進める」ことですので、市街化を抑制すべき市街化調整区域には用途地域が定められていません。これで、市街化区域と市街化調整区域における用途地域の有無の理由がお分かりいただけたかと思います。

最後に、市街化区域と市街化調整区域の違いをまとめておきます。

市街化調整区域と固定資産税・都市計画税について

市街化調整区域では開発行為に厳しい制限があることから、市街化区域よりも評価額が安くなっています。固定資産税を求める時には土地・建物の評価額を用いますので、市街化調整区域の固定資産税は市街化区域よりも安くなるのがふつうです。
固定資産税以外にかかる税金で言うと、市街化調整区域では都市計画税が課税されません。というのも、都市計画税はその地域の都市開発に充てられる税金で、市街化区域内にある土地と建物が対象になるためです。

不動産投資で市街化調整区域を選ぶときの注意点

建て替えが出来るのか確認する

現在建物が建っているからといって、再建できるわけではありません。そのため、建物が古くなって空室が目立つようになっても建て直しが出来ないだけでなく、増築も不可能な場合もあります。将来的に建物の建て替えを考えているのであれば、担当者に再建可否を事前に聞いておきましょう。

インフラが整備されているか確認する

市街化調整区域のほとんどは都市部から離れており、水道や電気、ガスなどインフラが整備されていない事も多々あります。インフラが整っていない場合、自己負担で水道・電気・ガスを通さなければならず、不動産投資にかかる費用がかさんでしまいます。

融資が受けられない可能性を考慮する

市街化調整区域内の住宅は評価額が安いことから、ローンの審査に通りにくい傾向にあります。金融機関側は毎月の返済が滞った際には、担保にした不動産を売却して返済に充てることを考えます。評価額の安い不動産ですと担保力がないと見なされ、融資が受けられないことが少なくありません。

まとめ

「市街化調整区域は不動産投資に向かない」というイメージが世間に浸透していますが、市街化調整区域内でも掘り出し物件はまだまだあります。良い物件に出会えれば、物件の安さや固定資産税が安さ、都市計画税がかからない事など、その魅力は非常に大きいと言えます。
市街化区域内で投資物件をお探しの方も、ぜひ市街化調整区域の物件も確認してみてください。