不動産小口化商品が人気な理由とは？小口投資するメリットやデメリットを解説！
不動産小口化商品は少額で不動産投資に参入できることから、近年話題になっています。今回は、今まで不動産投資を経験したことのない方でも気軽に購入できる「不動産小口化商品」についてご紹介いたします。
少額で始められる「REIT」との違いも説明していますので、REITと不動産小口化商品どちらに投資するかお悩みの方もぜひ参考にしてください。
不動産小口化商品とは
不動産小口化商品とは、特定の現物不動産に複数の投資家が出資して投資し、その不動産から得る運用益や売却益を投資家に分配していくものです。
他の投資家と共同出資して1つの物件に投資するため、不動産価格の高い物件にも少額で投資することが可能なのです。
例えば2億円の物件が1口150万円で100口販売されているとしたら、150万円で2億円の物件へ投資できることになります。
少額で不動産投資できる点ではREIT（リート）と似ていますが、不動産小口化商品とREITには明確な違いがあります。
REIT（リート）と何が違う？
REITは投資家から集めた資金を投資法人が運用し、そこから得た運用益を投資家に分配する仕組みとなっています。REITは不動産の所有権がなく、投資法人の株式を所有する点が不動産小口化商品と異なります。匿名組合型以外の不動産小口化商品には不動産の所有権があることから分配金は不動産所得として扱われ、給与所得との損益通算や相続税対策をすることができます。
不動産小口化商品の種類
不動産小口化商品と一口に言っても種類があり、大きく分けると以下の3タイプがあります。
匿名組合型
組合が多数の投資家から集めた資金で不動産を購入・運営し、得た運用益を各投資家の出資額に応じて分配するのが匿名組合型です。不動産の持ち主は事業者で、不動産登記簿に投資家の情報が登録されることもないため分配金は雑所得になります。
任意組合型
任意組合型ですと、投資家は不動産の共有持ち分を保有し、登記簿上も物件の所有者になることができます。物件の運用をするのは出資者の1人である事業者で、任意組合契約を結ぶと事業者から投資家へ分配金が支払われます。投資家は物件の所有者ですので、分配金は不動産所得となります。
賃貸型
投資家は出資した分の共有持分権を保有し、その共有持分権を事業者に委任します。賃貸経営は事業者が行い、得た運用益を投資家に分配する仕組みとなっています。登記には投資家の情報が記載されるため、分配金は不動産所得となります。
不動産小口化商品のメリット
不動産価格の高い物件に少額で投資できる
不動産価格の高い物件も少額で購入することが可能です。REITほど少額ではありませんが、規模の大きい物件に投資できるのは不動産小口化商品ならではの魅力でしょう。
相続税対策ができる
不動産小口化商品には不動産の所有権がある商品もあり、現物不動産と同様に相続税対策することができます。現物不動産と異なる利点として、商品の購入は口数単位なため相続人に分割して承継できる事が挙げられます。
管理が楽
物件の維持管理は事業者が行いますので、不動産投資に慣れていない方でも運用に悩むことがありません。基本的に管理をする必要なく、運用益を分配金として受け取ることができます。
不動産小口化商品のデメリット
投資商品が少ない
現在、不動産小口化商品の数はかなり少なく、購入できる商品は限られてしまっています。少ない商品に多くの投資家が購入を希望するため、良い不動産小口化商品を見つけ出すのは非常に困難です。
事業者の倒産リスク
事業者が倒産したら他の事業者が管理・運用を引き継ぐか、投資物件を売却することになります。事業者が倒産しても投資元本が返ってくる保証はありませんが、現物は残るため価値は残ります。
融資を受けられない
現物の不動産を購入する時には金融機関の審査に通れば融資を受けられますが、不動産小口化商品の場合は融資を受けることができません。金融機関は毎月滞りなくローン返済して欲しいと考え、それが出来ない場合には最終手段として不動産を売却してそのお金を返済に充ててもらいます。現物不動産への投資ですと投資物件を担保にしてレバレッジを効かせる事が可能ですが、1つの物件を多数の投資家が保有する不動産小口化商品は担保にできないため、融資が受けられないのです。
現物不動産よりも家賃収入が減収する
自分で現物不動産の賃貸経営をすると、入居者の支払う賃料を100%受け取ることができますが、不動産小口化商品は手数料などがかかるため、現物不動産よりも家賃収入が減収します。
まとめ
個人では手が届かない物件も不動産小口化商品で購入できますが、市場に出回っている数が少ないことや融資を受けられないこと等を覚えておきましょう。
また、不動産小口化商品は出資した分しか分配金は得られませんので、不動産投資のメリットであるレバレッジを利かせるのであれば、小口化商品よりも現物不動産の方がオススメです。
