不動産投資ローンの審査基準は？落ちやすい人の特徴を紹介します
ほとんどの方は不動産投資ローンを使って不動産投資を始めています。少ない自己資金で始められるのが魅力な不動産投資ですが、不動産投資ローンの審査に落ちて融資を受けられないこともあります。実は、審査に通りやすい人、落ちやすい人には明確に差があるのです。
簡単にチェックできるよう、不動産投資ローンの審査基準をお伝えします。
不動産投資ローンの審査項目
住宅ローンは自分自身が住む物件を購入するためのローンです。審査は自己資金や年収、勤務先などの「個人の信用」で返済能力があるかを判断されます。
一方不動産投資ローンは不動産投資に対するローンです。マンションやアパート経営をするなかで様々な問題を抱える可能性があるため、融資するリスクが大きいと判断されます。
そのため不動産投資ローンの審査は住宅ローンよりも厳しく、住宅ローンの審査基準である「個人の信用」に加え「物件の評価」も重視されます。
①自己資金
自己資金が多いほど金融機関側のリスクが少なくなるため、自己資金は重視して見られます。投資物件で収益が見込めなかった場合や建物の修繕、リフォームが必要になった場合は自己資金を充てることもあるため、自己資金が多ければ多いほど融資するリスクが低いと判断されます。
②年収
投資物件の収益が見込みより小さいと、自己資金や給与を返済に補填する必要があります。金融機関は返済に充てられるだけの年収があるかを判断するのに、年収が500万円以上あるかを一つの基準としています。また、滞りなく返済してもらうために年収の安定性もみていることから、過去3年間の年収を審査対象としています。
ただいくら年収が高くても、給与体系が歩合やインセンティブの比率が高い場合は「収入に安定性がない」と見られてしまいます。
③勤務先と勤続年数
金融機関は勤めている会社や勤続年数によって、個人の「安定性」をみます。勤続年数は長ければ長いほど安定性が評価されますが、勤務先はどのように評価されているのでしょうか？
雇用の安定性をみるため、資本金や社歴、利益、従業員数、支店数などが確認ポイントとなります。一部上場企業や公務員、士業が高く評価される傾向にありますが、中小企業でも審査に通ることはできます。
④物件の収益性
不動産投資は、購入した物件の家賃収入を元にローン返済していきます。収益が見込めない物件であれば返済が厳しくなってしまうので、金融機関はその物件がどれだけ収益を得られるかを確認します。収益性は、物件の実質利回りや周辺情報などで評価されます。
⑤物件の資産価値
ローンの返済には家賃収入があてられますが、空室などで家賃収入が得られなかった場合には返済が滞ってしまいます。貸したお金が返ってこないと金融機関は損をしてしまうので、いざという時は担保にした物件を売却して返済してもらおうと考えますよね。
そのため、金融機関は物件を売却したときに返済額ほどの価値があるのかを見極めるのです。
審査に落ちやすい人の特徴
金融機関が最も重視するのは「滞りなく返済することができるか」なため、返済に対する信用が低い方は審査に落ちやすくなります。
では、不動産投資の審査に落ちやすい人の特徴はどういったものでしょうか？
金融機関によって細かい基準はありますが、一般的には以下のことが言われています。
①収入が不安定
自営業や、給与体系が歩合やインセンティブの比率が高く給与にバラつきがある場合などは収入が不安定とみなされ、審査に不利になる可能性があります。
②年収に対して借入額が大きい
自分の年収に見合わない金額を申請した場合、融資するリスクが高いと判断されます。1つの目安として「借入額は年収の10倍」と言われています。
③勤続年数が短い
勤務年数が短いと、安定性がないと判断され審査に通りにくくなります。最低3年以上は勤めている必要があるでしょう。
審査に通りにくい人は以下のような特徴があります。
- 自営業
- 転職回数が多い
- 転職したばかり（勤続年数1年未満）
- 年収400万円以下（借入額の1/10以下）
- 消費者金融からの融資を受けている
- 給与体系が歩合やインセンティブの比率が高い
審査に通りやすい人の特徴
返済能力の高い方ほど審査に通りやすく、金融機関からの信用は高くなります。返済能力が高い＝年収が高い、というわけではなく「安定した高収入」が求められます。
不動産投資ローンは長期間に及ぶ返済のため、信用力のある勤務先かが見られます。一般的に信用力の高い勤務先は公的機関や学校法人、医療法人などで、一般企業だと上場企業（特に一部上場企業）とされています。
信用力のある勤め先でも勤続年数が短くては安定性に欠けてしまいますよね。勤続年数は長ければ長いほど有利になりますが、最低基準は3年です。
審査に通りやすい人は以下のような特徴があります。
- 大企業の社員や公務員、弁護士、医者など
- 勤続年数が長い（最低3年以上）
- 年収500万円以上
まとめ
不動産投資の審査では借り手にどれほど返済能力があるか、物件にどれだけの収益性や資産価値があるかをみて融資するか判断します。こういった審査基準は金融機関によって異なるので、自分に有利な金融機関を選定することも大切になってきます。
メガバンク・都市銀行、地方銀行、信用金庫・信用組合、ノンバンクの順で審査基準は緩くなるとともに、金利が高くなる傾向にあります。個人の信用と物件の評価を各金融機関の審査基準と照らし合わせることで、融資元をある程度絞ることが可能となります。
また、不動産業者を利用している場合ですと、金融機関の選定に加えて金利の値下げ交渉も行ってくれるため、あなたに合った融資先が手間をかけずに見つけることができます。
不動産投資ローンについて自分で知識をつけることは大切ですが、「審査に通らないかもしれない」と不安を抱える方は、プロの不動産業者に依頼するのも1つの手です。
