ワンルームマンション投資で失敗する理由とは？
近年は副業としてワンルームマンション投資をする方が増えてきていますが、「ワンルームマンション投資で失敗した」という方も少なくありません。
初心者にオススメと言われているワンルームマンション投資が失敗に終わってしまう理由とは一体何なのでしょうか？
今回はワンルームマンション投資で失敗する主な理由と、失敗しないためのポイントをご紹介していきます。
ワンルームマンション投資とは
不動産投資と言えば、アパートやマンションを一棟丸ごと購入して運用するイメージが強いのではないかと思います。しかし不動産投資は実に多種多様で、マンション1部屋だけに投資することも可能なのです。
1人暮らし用のワンルームマンションに投資することをワンルームマンション投資と言い、少ない初期費用で手軽に始められることが特徴的です。
※他の一棟投資や戸建て投資などの投資方法について知りたい方は、以下の関連記事でそれぞれの違いをご紹介していますので、ぜひご覧ください。
ワンルームマンション投資のメリット
何と言ってもワンルームマンション投資における最大のメリットは1部屋だけに投資するため初期費用が安く、少ない自己資金で不動産投資を始められることでしょう。
例えば一棟マンションの場合、物件価格は数千万円～数億円なので初期費用も高いのですが、ワンルームマンション投資の場合には物件価格が1千万円前後のものもあります。
また、少額で投資できるという事は流動性が高く、売却しやすいという事でもあります。近年は晩婚化や未婚化の進展を背景に単身世帯数が増加していることから単身層をターゲットにワンルームマンション投資を行う投資家も多く、出口戦略が立てやすい魅力もあるのです。
ワンルームマンション投資には他にも、物件の管理が楽なこと、複数の部屋に投資すればリスクヘッジしやすいことなど様々なメリットがあることから、投資初心者向けと言われています。
ワンルームマンション投資で失敗する理由
これまでご紹介してきたことを踏まえるとワンルームマンション投資はメリットばかりに見えますが、一体なぜワンルームマンション投資で失敗する投資家が出てきてしまうのでしょうか。
①投資の目的が「節税」
ワンルームマンション投資で失敗する主な理由は「節税目的」でワンルームマンション投資を始めることでしょう。
ワンルームマンション投資をしている方の多くは高所得者で、その内ほとんどの方が個人の所得税などの税金対策を目的に行っているようです。
というのも、不動産所得は給与所得と通算でき、不動産投資で出た赤字は給与所得から差引くことができる仕組みになっているためです。
不動産投資は確定申告で減価償却費を経費として計上できるので、赤字になる事が多いと言われています。この不動産投資の仕組みを利用して税金対策をする方が多いのですが、空室で家賃収入が減ると実際のキャッシュフローも赤字になってしまうのです。
投資しているのが1部屋だけですと空室率は0％か100％の2択なため、空室がキャッシュフローに与える影響はかなり大きなものです。
節税に目が眩んで安易にワンルームマンション投資をすると、節税どころかマイナスが発生し、失敗に終わることが多いので注意しましょう。
②実質利回りを見ていない
投資するのが1部屋だけなので収益が小さく、利回りが低いデメリットがあります。新築ワンルームマンションの表面利回り相場は3～5％で、物件価格を考慮するとそれほど悪い利回りではないと判断する方が多いかもしれません。
しかし、表面利回りは不動産購入時にかかる諸費用やランニングコストを考慮せず出した数字で、物件の収益性を大まかに測る指標です。
一棟マンションと同様、ワンルームマンションを維持管理するにも管理費や修繕費、固定資産税など様々なコストがかかるため、「思っていたほど実際の利回りが高くなかった」と後悔する方も少なくありません。
ワンルームマンションを購入する際には表面利回りを見るのではなく、実質利回りを見ることが大切です。
ちなみに、表面利回りと実質利回りは以下の計算方法によって求められます。
■表面利回り
(年間家賃収入÷物件価格)×100
■実質利回り
{(年間家賃収入−年間経費)÷(物件購入にかかった金額)}×100
表面利回りと実質利回りの違いについて詳しく知りたい方は、以下の関連記事を参考にしてください。
③立地が悪い
どれほど物件価格が安くて利回りが高くても立地が悪ければ入居者はつきにくく、空室でキャッシュフローが赤字になることも多くあります。
単身層が住むワンルームマンションは大学や企業が多いエリア、都市部での需要が高いため、ファミリー層が多いエリアや郊外では客付けに苦労します。
物件を購入する前に、そのエリアでワンルームマンションの入居需要があるのかを考えなくてはいけません。
ワンルームマンション投資で失敗しないためのポイント
収益を目的として始める
多くの方がワンルームマンション投資で失敗する理由は「節税目的」で投資を始めるためです。
けれど不動産投資は「長期間かけて着実に収益を得る」投資で、本来は収益を重視して始めるべきものなのです。
節税目的ではなく収益をあげることを目的にすれば失敗するリスクは減り、不動産投資を成功へと導いていけることでしょう。
収益をあげるためには不動産投資の知識を身につけ、経営者視点で賃貸経営を行わなくてはなりません。
サブリースを上手に活用する
ワンルームマンション投資は1部屋へ投資する投資方法ですので、空室率は0％か100％のどちらかになるとご説明しました。
賃貸経営は家賃収入がなければ成り立ちませんので、ワンルームマンション投資の空室に関する特徴は投資家にとって最大のリスクと捉えることができます。
では、空室リスクを避けるにはどのような方法があるのでしょうか。
賃料の値下げや建物のリノベーションなど様々な空室対策はありますが、不動産投資に自信がないサラリーマンにお勧めなのは「サブリースの活用」です。
サブリースとは、サブリース会社が建物の所有者から賃貸物件を一括借り上げして入居者に転貸することです。所有者はサブリース会社に物件を貸す代わりに、サブリース会社から毎月賃料を受け取ることができるのです。なお、サブリース会社から受け取る賃料は家賃の80～90％であることが多いようです。
サブリースを上手く活用すれば空室が発生しても毎月一定額を受け取れるので安心なのですが、サブリース契約の更新時に家賃保証の金額が下がるなどのリスクもあるため、事前にサブリースのメリット・デメリットをしっかりと理解しておくようにしましょう。
