瑕疵担保免責物件は買わない方が良い？
不動産売買契約において、売主は不動産の隠れた欠陥“瑕疵”に対して責任を負う「瑕疵担保責任」をつけていることが一般的です。
しかし、個人の売主はこの責任を負わない「瑕疵担保免責」の特約をつけている場合も。
瑕疵担保責任を負わない瑕疵担保免責物件は買わない方が良いのでしょうか？
以下で瑕疵担保免責物件のメリットとリスクを確認していきましょう。
瑕疵担保免責物件とは
瑕疵担保免責物件とは不動産の瑕疵に対して売主が責任を負わない物件のことを言います。
「瑕疵」という言葉を初めて聞いた方もいるのではないでしょうか。
瑕疵とは、不動産売買契約を締結する際に売主・買主ともに気付かなかった物件の欠陥のことです。不動産における瑕疵には雨漏りやシロアリ被害、土壌汚染などの隠れた瑕疵があり、通常はこれらの瑕疵に対して売主が責任を負います。（瑕疵担保責任）
瑕疵担保は「隠れた欠陥」が対象なので、経年劣化や設備の故障は含まれない点に注意しましょう。
売主が業者の場合は最低2年の瑕疵担保責任を負わなければなりませんが、売主が個人の場合は免責にできます。
中古物件を売却する時に瑕疵担保責任を負いたくない場合、売主は不動産売買契約に「瑕疵担保免責」の特約をつけて契約を締結します。
個人の売主が瑕疵担保責任を負う場合でも、責任を負う期間は2～3ヶ月と業者の売主よりも短いことが多いようです。
瑕疵担保免責のメリット
売主のメリット
個人の売主は瑕疵担保免責にしておくことで、補修費用や損害賠償などの出費を防ぐことができます。
売主が瑕疵担保責任を負っていて売却後に瑕疵が見つかった場合、売主は補修費用や損害賠償を支払います。重大な瑕疵であれば高額な費用を支払うことになりますので、不動産売却で得た売却益を切り崩すことになってしまいます。
ご自身が所有する物件に瑕疵があるか心配な方は、瑕疵担保免責で売り出すと売却後の金銭的負担を避けることができます。
買主のメリット
瑕疵担保免責物件は売主が瑕疵担保責任を負わない分、物件価格が安いメリットがあります。
不動産は高額な買い物ですから、少しでも安く購入したいと考える方は多いかと思います。物件を安く購入できれば利回りも高くなり、健全な賃貸経営をしやすくなります。
先ほどもご説明した通り、個人の売主が瑕疵担保責任を負う期間は2～3ヶ月間が一般的です。したがって、瑕疵担保責任がついている物件も瑕疵担保責任を負う期間を過ぎれば瑕疵担保免責物件と同じような扱いになります。
2～3ヶ月間で瑕疵が見つからないことも多いので、念入りに物件の現地調査を行っても特に問題がなさそうなら、瑕疵担保免責物件を購入しても良いでしょう。
瑕疵担保免責のリスク
瑕疵担保責任がついていないのですから、瑕疵担保免責物件を買うとそれなりのリスクがあります。
瑕疵担保免責物件の多くは築年数が古いため、隠れた欠陥（瑕疵）が潜んでいる可能性が高いのです。
例えば雨漏りなどの瑕疵があれば修理が必要となり、数万円〜数十万円の修理費用を支払わなければなりません。
物件価格が安いからと購入しても、その後に大掛かりな修繕を施したら結果的に大損してしまうのです。
ただし、構造材の腐食や土壌汚染など、売主と買主が想像していた以上の重大な瑕疵があった場合、瑕疵担保免責の特約をつけていても売主は瑕疵担保責任を負わなくてはいけないケースもあります。そういった時には売主の瑕疵担保責任を巡ってトラブルが生じることもあるでしょう。
瑕疵担保免責への対策って？
上記でご説明したように、基本的に瑕疵担保免責でリスクを被るのは買主です。
１番良いのは瑕疵がない物件を瑕疵担保免責で購入することですが、瑕疵は「隠れた欠陥」なので、素人が少し物件を見たくらいでは瑕疵の存在に気付くことは不可能です。
けれど、「瑕疵担保免責で物件を安く買いたいけど、瑕疵があったら怖い」という方はやはり多いと思います。そんな時には、瑕疵担保免責物件を購入する前に住宅診断（ホームインスペクション）をすることをお勧めします。
住宅診断をすると、住宅に精通したホームインスペクターが物件の劣化状況や欠陥の有無、改修すべき部分とその時期、かかる費用などを教えてくれるので、そのアドバイスが瑕疵担保免責物件の購入を検討する判断材料となります。
あまりにも改修費がかかる場合には他の物件を検討するべきですし、物件の状態が良いと分かれば安心して購入することができるでしょう。
まとめ
瑕疵担保責任はついていれば安心ですが、売主が瑕疵担保責任を負う期間中に欠陥が見つかるケースはそんなに多くはありません。
瑕疵担保免責物件には物件価格が安いメリットがありますので、リスクを十分に理解しているのであれば購入しても良いでしょう。
しかし、どうしても瑕疵が心配な場合は個人からではなく、業者から物件を購入することをお勧めします。
