田舎でも土地活用は可能！その方法とは？
人口が多い都会では土地に対する需要があるため、賃貸経営や駐車場経営など数多くの土地活用の方法があります。
一方、人口が少ない田舎では土地に対する需要が少なく、規制がかかる土地もあるため土地活用や売却は厳しいと言われています。
田舎での土地活用や売却が難しいとは言っても、ただ土地を持っているだけでは税金がかかるだけでマイナスにしかなりません。
せっかく土地を所有しているのに活用しないのは勿体ないですよね。
そこで今回は田舎の土地を持て余している方向けに、田舎でもオススメの土地活用方法をご紹介いたします。
「田舎で土地活用は難しい」と言われる理由
「田舎で土地活用は難しい」とはよく聞く言葉ですが、一体なぜそう言われてしまうのでしょうか。
その理由は第一に、田舎は都会ほど土地に対する需要がないことが挙げられます。
人口が多い都会では土地が足りていない（少ない）状態ですので、土地の需要は高まり、土地価格も高くなります。土地価格が高いと住宅などを気軽に購入できないことからアパートやマンション、駐車場などを借りたいと思う方が多くいらっしゃいます。都会ではそういった「借りたい」というニーズがあるため、土地活用で収益を出しやすいのです。
それと反対で田舎は人口が少ないため、土地は余っている状態です。土地に対する需要が少ないため、都会よりも土地価格は安くなります。土地が安ければわざわざ借りるのではなく、購入してしまう方が多いことが「田舎で土地活用は難しい」と言われる理由の一つでしょう。
他方で、田舎には土地活用できない土地が多いことも理由に挙げられます。
土地に規制がかかっていると土地活用方法が限られたり、そもそも土地活用ができなかったりする場合もあるのです。
田舎の土地は土地活用が制限されていることが多いため、まずはご自身が所有する土地に規制がかかっているのか確認しましょう。
田舎での土地活用をお考えの方は、次でご紹介する規制は必ず知っておくべきです。
田舎で土地活用をする前に知っておくべき2つの規制
市街化調整区域
市街化調整区域は都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」と定められたエリアです。市街化調整区域には原則として、建物を建てることはできません。
（ただし、農林漁業を営む人の住宅や公共性の高い建築物など、一定の建築物は建築可能となっています。）
そのため、市街化調整区域に土地を持っていても新しくアパートやマンション、戸建て住宅などを建てて賃貸経営することはできません。もし市街化調整区域で土地活用するとしても、土地活用方法は著しく制限されることになります。
土地活用が難しいなら売却しようと考えても、市街化調整区域の土地は高く売却できません。
市街化調整区域の目的の1つに「インフラ整備を市街化区域に集中させる」ことがあるため、市街化調整区域は上下水道やガスなどのインフラが整っていないことがあります。井戸水や浄化槽、プロパンガスを使うことで建物を建てることはできますが、今後整備される可能性は低く、用途も制限されるため売却する際には安くしか売れないことが多いのです。
農地法
農地法は農地を守ることを目的として昭和27年に公布・施行された法律です。
ここで言う農地とは、「現状として耕作目的に使われる土地」のことを指します。不動産登記記録上の地目とは無関係に判断されますので、耕作目的に使っている土地は地目が宅地や山林などであっても農地と判断されることになります。
農地法は農地を減らさないための法律なので、農地を売却したり転用したりする時には許可が必要になります。
農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない
引用：e-Gov
農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事（農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村（以下「指定市町村」という。）の区域内にあつては、指定市町村の長。以下「都道府県知事等」という。）の許可を受けなければならない。
引用：e-Gov
農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。次項及び第四項において同じ。）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。
引用：e-Gov
田舎の特徴ごとのオススメ土地活用
一定の賃貸需要がある田舎
田舎と一口に言っても、賃貸住宅への入居需要があるエリアも存在します。そういったエリアに土地をお持ちの方は、賃貸経営で安定した収入を狙うことをお勧めします。
都会では駅から遠い物件は空室リスクが高まるのですが、車社会の田舎では多少駅から離れていても入居希望者が現れる可能性があります。
ご自身が所有する土地の近くに賃貸住宅があれば、その物件の家賃や入居率を調査することから始めましょう。
不動産投資初心者の方は、不動産投資に強い不動産会社へ相談してみるのも良いでしょう。
賃貸需要が低い田舎
賃貸需要が低い田舎では、トランクルームや駐車場、資材置き場など気軽にできる土地活用方法がお勧めです。立地によっては一定のニーズがありますので、ご自分の田舎のニーズを調べてみましょう。
ニーズ調査の結果、土地活用しても利益が見込めないと分かれば、土地を売却する事も考えます。
田舎で土地に規制がある場合
市街化調整区域では原則として建物を建てることができませんので、建物を建てなくてもできる土地活用方法をしなくてはいけません。具体的には、駐車場経営や太陽光発電投資、資材置き場などです。
一方、農地法が適用される土地では許可が得られたら土地活用できますので、ご自身に合った土地活用方法を選んで許可を受けましょう。
田舎でオススメの土地活用
トランクルーム
「田舎は住居スペースが広いからトランクルーム需要はない」と思われがちですが、田舎でもトランクルーム需要があるエリアは存在します。
住宅が多いエリアでは収納スペースが足りていない住宅もありますので、トランクルームがあれば利用する方もいらっしゃるでしょう。
屋外にコンテナを設置して個人や法人に貸し出すことで利益（利用料）が得られますので、既に土地をお持ちの方は基本的にコンテナの購入費だけしか初期費用がかかりません。
また、トランクルーム経営の平均利回りは20％前後と非常に高いことも人気の理由です。
駐車場
トランクルームと同様に、田舎でも駐車場の需要があるエリアはあります。車社会の田舎では、駅や商業施設、病院、飲食店などの近くでしたら駐車場経営が成り立つ可能性は高いです。駐車場経営を検討するのであれば、周辺にどのような建物があるか確認し、駐車場ニーズがあるか考えましょう。
変形地や駅から離れている土地、狭小地などの土地活用がしにくい土地であっても、車が駐車できれば駐車場として活用することができます。
駐車場は用途変更しやすいため、期待していたほど利益が得られなければ他の土地活用方法に切り替えやすいメリットがあります。
初期費用も少ないので、土地活用方法に迷ったら駐車場経営を試してみても良いでしょう。
太陽光発電
太陽光発電投資は、太陽光エネルギーを利用して発電した電気を売電して利益を得る仕組みとなっています。日当たりが良い土地を所有しているならば、太陽光発電システムを設置するだけで太陽光発電投資を始められます。
一般的に太陽光発電投資の利回りは8～11%前後と高いので投資額を比較的早く回収することが可能ですが、固定価格買取制度が終了したため今後の売電価格や利回りは予想できないことが難点でしょう。
資材置き場
事業を行う人へ資材置き場として土地を貸し出せば、借地料を受け取れます。資材が置ければ良いので、土地さえ持っていれば基本的には初期費用がかかることはありません。
自分が所有する土地の周辺で事業を行っている方がいれば、資材置き場での土地活用も検討しましょう。
賃貸住宅
アパートやマンション、戸建てなどの賃貸住宅を建てて活用すれば、毎月家賃収入を得られます。土地に住宅を建てる必要があるため投資額は数百万円～数千万円になることもありますが、不動産投資は毎月の家賃収入をローン返済に充てる仕組みとなっており、自己資金が少ない方でも始めやすい特徴があります。
田舎で不動産投資は難しいと言われることもありますが、立地によっては黒字で賃貸経営することも可能です。
まとめ
今回は田舎での土地活用方法についてご説明しました。
一見難しく見える田舎での土地活用ですが、実は様々な土地活用方法があることがお分かりいただけたかと思います。
しかし、数多くある土地活用方法のなかから最も収益性が高いものを選ぶことは素人には難しいことです。
土地活用する際には立地や広さ、需要、利回りなどを考慮する必要がありますので、不動産会社に相談しながら進めるのが賢いやり方でしょう。
土地を放置したままでいると税金がかかり、マイナスしか生じません。土地活用すれば収益を出すことも可能ですので、ぜひご自身に合った土地活用を行ってください。
