公開日:2019/09/30 最終更新日:2020/01/20

不動産の「2025年問題」が不動産投資に与える影響

超高齢社会の日本では、近年「2025年問題」が問題視されています。少子高齢化による医療、福祉問題など課題は山積みですが、賃貸経営するオーナー様が特に気になるのは「不動産投資にどのような影響があるのか」といった事でしょう。
不動産投資は社会情勢に大きく左右されるため、2025年問題も少なからず不動産投資に影響を与えると言われています。

今回は2025年問題の背景や、不動産投資に与える影響についてご説明していきます。2025年以降に不動産投資を始めようとお考えの方や、既に賃貸経営をしているオーナー様もぜひ参考にしてください。

2025年問題とは

2025年問題の背景には、日本人口で特に多い世代である団塊世代の後期高齢化が絡んでいます。
第1次ベビーブームの1947～1949年に生まれた団塊世代は2025年に75歳以上の後期高齢者に突入します。664万人もの団塊世代が後期高齢者の仲間入りをするわけですから、高齢者人口が急増することになるのです。
内閣府が公表した「令和元年版高齢社会白書」によると、2025年に65歳以上の人口が約3,677万人に達すると言われています。

さて、ここで問題になるのが介護や医療など社会保障の確保です。日本の総人口が右肩下がりのなか高齢者人口は増えていくため社会保障費が急増し、現役世代への負担が大きくなると考えられています。これが、2025年問題なのです。

具体的に言うと、

病院・医師の不足
医療・介護費用の捻出
年金制度の維持
労働人口の減少

などで、医療・社会保障・介護が大きな問題となります。また、少子高齢化は企業の経営や投資にも大きな影響を及ぼし、不動産投資においてもそれは例外ではありません。

不動産投資に与える影響

①空き家が増える

団塊世代が75歳以上になってくることから不動産の相続が増加し、今以上に空き室が多くなると言われています。

日本最大手のシンクタンク「野村総合研究所」の調査では、2025年には21％超の空き家率に達するとの予測がされているほどです。
また、総務省統計局が公表する「住宅・土地統計調査」を見ても、空き家率は年々上昇している事が分かります。

投資物件のあるエリアに空き家が増えれば物件価値の低下に繋がりますし、空き家を活用した不動産投資への参入が増えれば競合が増える事になります。

空き家率の上昇は社会問題になるほどなので、これから不動産投資を始める方は、投資物件に加えて周辺物件もしっかりと調査する必要があります。

②不動産価値が下がる

人口が減少するに伴い入居需要は低下し、需要と供給のバランスが崩れます。これが何を指すかと言うと、需要が低下＝不動産価値が下がり、家賃や物件価格が安くなることを意味します。特に人口減少が顕著な郊外では不動産価値が下がる事が予想できます。
不動産価値が下がればキャッシュフローがマイナスに働き、出口戦略としての物件売却もタイミングを掴むのが難しくなるでしょう。

③空室リスクが大きくなる

不動産投資と言えばアパートやマンション投資がメジャーで、実際に生産年齢人口をターゲットにした賃貸経営を行っているオーナー様が多くいらっしゃいます。

今後さらに少子高齢化が進んでいきますので、賃貸物件の需要が低下していきます。すると空室リスクが大きくなり、賃貸経営が難しくなっていくのです。

④高齢者向け・外国人向けの住宅需要が高まる

高齢者が増えているわけですから、高齢者が生活しやすいシニア向けの賃貸物件の需要が高まると予想できます。高齢になるほど身体機能が低下していきますので、バリアフリーや低層階は高齢者向けの住宅と言えるでしょう。
ただ、高齢者を受け入れるには安全上のリスクや死亡リスクなどがありますので、保証会社をたてるなど受入準備が必要です。

また、高齢者をターゲットにした賃貸物件に加え、今後は訪日外国人向けの民泊、賃貸物件が増えると言われています。
近年はインバウンド事業が活性化している事や出入国管理法が改正された事で、外国人をターゲットとした賃貸経営に乗り出す方が増えてくるでしょう。