ペット可物件は不動産投資に向いている？向いてない？
数少ないペット可の賃貸物件は、果たして不動産投資に向いているのでしょうか？
今回はペット可物件のメリット・デメリットや、不動産投資する時のポイントをご紹介していきます。
ペット可物件へ不動産投資するメリット
1.競争力強化になる
投資物件をペット可にすると競争力が強化され、入居率の向上が期待できます。
近年は昔に比べて犬や猫などのペットを飼う方が増えてきていて、ワンルームマンションに住む単身層でも「ペットがいる暮らしをしたい」と考える方も多いようです。
しかし、このようにペットブームが進んでいるにもかかわらず、ペット可の賃貸物件は僅かです。
つまり、ペット可物件の需要はあるけれど、供給が追いついていない状態と言えます。
ご自身が所有する物件をペット可にすれば通常の賃貸物件との差別化ができますし、賃貸のペット可物件は少ないことから競争力が強くなるため、満室経営も夢ではありません。
2.賃料や敷金を高く設定できる
ペット可の賃貸物件は、ペット不可の賃貸物件に比べて賃料や敷金を高く設定しても入居が決まりやすい傾向にあります。
さきほどご説明したように、ペット可物件は少ないためペットを飼いたいと思っている方は賃料や敷金が多少高くても入居したいと考える事が多いのです。
また、ペットを飼うことで部屋のフローリングや柱が傷つくと原状回復費用やクリーニング費用がかかることから、借主は敷金が高いことに納得してくれやすくなります。
あまりにも高額に設定してしまうと入居希望者の足は遠のきますが、適切な価格設定をすればペット可物件でもキャッシュフローをプラスに働かせることは十分可能です。
3.入居期間が長い
ペットを飼っている方が引っ越しをする場合にはペット可物件を探さなければならないため、特別な事情がない限りは入居し続けてくれます。
転勤でやむを得ず引っ越さないといけない、ペットが亡くなったタイミングで引っ越しを考える、などの事情があれば退去する可能性は高いですが、そういった機会は少ないでしょう。
実際、ペット可の賃貸物件は少ないので引っ越し先を探しても良い物件に巡り合えないことが多く、今住んでいる物件に長年住み続ける方が多いようです。
入居期間が長くなれば、大家は安定した家賃収入を得る事ができます。
ペット可物件へ不動産投資するデメリット
1.ターゲット（入居者）が限られる
基本的にペット可物件への入居希望者は「ペットを飼いたい、もしくは既にペットを飼っている人」となりますので、入居者募集をする際にペットを飼わない方はターゲットから外れてしまいます。
ペットを飼わない方からすれば、ペット可物件は賃料や敷金が高いほか、ペットの鳴き声や異臭が気になるなどのデメリットがあるのです。そういったデメリットを考えると、ペットを飼わない方がわざわざペット可物件へ入居する事は考えにくいです。
ペット可物件の入居募集においてターゲットになるのは、ペットを飼う方だけと考えておいて良いでしょう。
2.原状回復費用が高い
ペットと一緒に生活すると床や壁、柱に傷や汚れがついたり、部屋にペット独特の臭いがついてしまったりして、原状回復費用が高くなるデメリットがあります。
ペット可物件の借主が退去した時には床や壁、柱についた傷の補修、部屋の脱臭・消毒、畳の交換などの原状回復工事をするのが一般的です。
ペット不可物件と同じ感覚で原状回復費用について考えていると赤字になることもありますので、どれほど原状回復費用がかかるのか概算しておくことが大切です。
3.近隣トラブルが起きやすい
ペット可物件ではペットの鳴き声による騒音トラブル、体臭や排泄物による悪臭トラブルなどが起きやすいため、大家はその対応に追われることもあります。
例えば騒音トラブルで説明しますと、躾がされていない犬は飼い主の留守中にずっと吠えていることがあり、近隣住民に迷惑をかけます。この場合には大家や管理会社から飼い主へ、犬を躾けるよう促さなくてはなりません。
大家は入居者が快適に暮らせる環境作りに努めなければいけないため、ペット可物件ならではの近隣トラブルを解決していく必要があります。
ペット可物件へ不動産投資する時のポイント
ペット可物件へ投資する際、大きなリスクとなるのは「原状回復費用」と「近隣トラブル」でしょう。
以下では、これらのリスクを小さくするためのポイントをご紹介します。
原状回復について説明しておく
ペットと生活すると部屋が傷ついたり汚れたりして退去時の原状回復費用が大きくなりますので、賃貸借契約を交わす際に原状回復に関する取り決めをしておくと安心です。
借主と貸主が負担する原状回復費用の範囲について明確に区別しておけば、原状回復費用を巡るトラブルを事前に防ぐことができます。
また、ペットを飼うことで原状回復費用が高額になることを説明したうえで、通常の賃貸物件よりも敷金を高く支払ってもらうことも有効です。
飼育可能なペットの規定
ペット可の物件とは言っても、飼育可能なペットを決めておかなければ後々トラブルに発展することになります。
例えば、ワンルームマンションで大型犬2頭を飼ってしまうと部屋の状態は非常に悪くなるでしょうし、犬の鳴き声や臭いなどによる近隣トラブルも発生しやくなります。
ペット可物件を運営している大家のほとんどはトラブルを避けるために、「小型犬1匹までOK」「猫2匹までOK」など、飼育可能なペットを決めています。
ご自身が所有する物件で飼育できるペットの種類や大きさなどを決めておくようにしましょう。
生活ルールを設ける
ペットによる騒音トラブルや悪臭トラブルを防ぐためには、物件で生活するうえでのルールを設ける事が有効です。
入居者の部屋は専有部分なためルールを押し付けることはできませんが、廊下やエレベーターなどの共用部分に関しては、入居者全員が気持ちよく使えるようにルールを決めておきましょう。
ペット可物件の多くは、「廊下やエレベーターなどの共用部分ではペットを抱えて移動する」「ペットの飼育は専有部分（部屋）のみで行う」などのルールを採用しています。
設備を整える
ペット可物件への投資を決めたらペットが飼いやすくなるような設備を整え、原状回復や近隣トラブルのリスクを防ぐと同時に、入居者とそのペットが快適に生活できるようにします。
ペットを飼いやすい環境が整った物件は人気が高まり空室対策にもなりますので、ぜひ検討して欲しいところです。
ペット可物件には、以下のような設備の導入がお勧めです。
- ペット用の足洗い場
- ドッグラン
- 汚物入れ
- リードフック
- 防音・防臭設備
- クッションフロア
- ハイポジションコンセント
- ペットくぐり扉
まとめ
ペット可物件の需要が供給を上回っている今、ペット可物件は不動産投資に向いていると言えるでしょう。
ペットを飼っている、これからペットを飼いたいと考えている方々に対してペット可の賃貸物件数は少ないため、物件が駅から離れていたり、築古であったりしても入居需要があるのがペット可物件の魅力のひとつです。
ペット可物件は投資としてはもちろん、ペット好きな方にもお勧めです。
