入居審査の基準は？大家が確認したいポイント

賃貸借契約を交わす前に必ずやらなくてはいけない「入居審査」。

入居審査を管理会社へ任せきりの大家もいますが、どのような入居者が入ってきても最終的な責任は大家にあります。
空室を埋めたい気持ちが強いからといって入居審査の基準を緩くすれば、後々トラブルになることもあるため、しっかりと入居審査しなければいけません。

今回は、入居審査でのチェックポイントを確認していきましょう。

入居審査とは？

入居希望の申込書を受け取ったら大家は入居審査をし、審査に通過したら晴れて賃貸借契約を交わすことになります。
この入居審査とは「部屋を貸しても良い人物か」を判断するものですが、どのような人物であれば部屋を貸しても良いのでしょうか。
 
賃貸経営は家賃収入によって成り立ちますので、第一に「きちんと家賃を支払える人物」でないといけません。極端な話ですが、収入がない無職の方に部屋を貸そうと思う大家はほとんどいないはずです。安定した家賃収入を得るためには、家賃の支払い能力がある方に入居して貰わなければならないのです。

ただし、いくら家賃の支払い能力が高い方でも「居住ルールを守れる人物」でないと、マンションやアパートなどの集合住宅に住むのは非常に困難です。
騒音トラブルや悪臭トラブル、ゴミ出しルールを守らない…などの迷惑行為をする入居者が一人でもいれば、他の入居者がウンザリして退去してしまうリスクがあります。
入居審査で迷惑入居者を通してしまうと、居住ルールをしっかり守っている入居者に迷惑をかけますし、大家としても家賃収入が減るリスクがあるのです。
 
また、このような迷惑行為をする方は暴力団などの反社会的勢力である事も少なくありません。反社会的勢力が入居すると他の入居者や大家自身もトラブルに巻き込まれるリスクがありますし、場合によっては大家が反社会的勢力に手を貸したとみなされて条例違反に該当する可能性もあります。反社会的勢力は申込書に虚偽の内容を記載していたり、反社会的勢力であることを隠していたりする事もあるため、慎重に入居審査をしましょう。
 
借主保護の観点からいったん賃貸借契約を結ぶと解約は難しいため、上記でご説明したように入居審査では「家賃の支払い能力」と「物件の居住ルールを守れるか」、「反社会的勢力ではないか」の3つをしっかりと確認する必要があります。

入居審査でのチェックポイント

①職業

入居申込者の職業は「家賃の支払い能力」がどれほどあるかの指標となります。

家賃の支払い能力が高いのは公務員や大企業の会社員、医師、弁護士など収入が安定した職業の方です。
会社勤めであるサラリーマンも毎月安定して給与を受け取るため家賃の支払い能力は高いと考えられますが、スタートアップ企業やベンチャー企業に勤めている方、営業など給与が歩合制になっている方などは収入の安定性にやや不安な部分があります。

その他、自営業や水商売をしている方は収入が不安定になりやすいため注意が必要です。

②年収

家賃は年収の25％以内が適正と言われていますので、入居申込者の年収と家賃が見合っているかを確認します。

例えば家賃10万円の物件に年収300万円の方が住む場合、
年間の家賃120万円は年収の40％なので、年収と家賃が不釣り合いなことが分かります。

人が生活するには家賃のほか、食費や光熱費、保険料、交際費なども支払う必要があるので、家賃を支払っても多少の金銭的余裕がなければ生活は厳しくなってしまいます。
 
【参考】家賃が5万円～20万円の物件に対する年収の目安は以下の通りです。

③連帯保証人

入居者が家賃の支払いをできなくなった時、大家は連帯保証人に家賃を請求するため「連帯保証人が誰になっているか」、「連帯保証人に家賃の支払い能力があるか」を確認します。

そもそも連帯保証人を立てる目的は、たとえ入居者が家賃の支払いができなくなった場合でも、大家が確実に家賃を回収できるようにする事です。
したがって、入居者の代わりに確実に家賃を支払ってくれる連帯保証人が理想と言えます。

入居者との繋がりが強い親族で、安定した収入を得ている方が連帯保証人だと安心できるでしょう。親を連帯保証人に立てているけれど収入は年金のみ、という事もありますので、現役で働いているかをきちんと確認してください。

④人柄

居住ルールを守らない方や反社会的勢力であるかは、人柄からそれとなく分かることがあります。

しかし、入居審査で面談をするケースはあまりないため、大家が必ずしも入居申込者と顔を突き合わせられるとは限りません。
入居申込者の人柄を知るためには、入居申込者と直接会って話をする仲介会社に人柄を聞いたり、部屋の内覧に同席して入居申込者と会うなどの方法があります。
 
「こんな人柄なら居住ルールを守らない、反社会的勢力だ」とは断言できませんが、居住ルールを守らない方や反社会的勢力には以下のような特徴があることが多いようです。

• 態度が悪い
• 言葉遣いが悪い
• 服装が派手
• 刺青がはいっている
• 仲介会社や大家に対する要望が多い
• 収入に見合っていないハイブランドを身に付ける

まとめ

入居審査は今後の賃貸経営成功のカギを握る重要なプロセスです。
賃貸経営は入居者がいなければ成り立ちませんが、家賃滞納を続ける入居者やマナーの悪い入居者ばかりですと賃貸経営は失敗に終わってしまいます。
ご自身が所有する物件に住む全入居者、そして大家自身も安心できるように経営者意識をもって入居審査に臨みましょう。