入居者募集の方法をご紹介！～満室にするコツ～
入居者がいるからこそ成り立つ賃貸経営において、大家の理想はやはり満室経営でしょう。
空室が出たらそのつど入居者募集をしなくてはいけませんが、入居者募集はどのように行っていけば良いのでしょうか？そして、早く部屋が埋まるようなコツはあるのでしょうか？
今回は入居者募集の方法と、満室にするちょっとしたコツをご紹介します。
入居者募集の方法
賃貸物件を購入した時、あるいは退去者が出て空室になった時、大家は空室を埋めるため入居者を募集しなくてはなりません。
けれど大家が直接入居者を見つけるのは非常に困難なため、不動産業者へ入居者募集を依頼するのが普通です。なお、入居者募集の依頼時に媒介契約を締結することは極稀で、契約を交わすとしても入居が確定してからとなります。
不動産業者へ依頼する方法には以下の「一般募集」と「専任募集」があります。
一般募集
複数の不動産業者へ入居者募集を依頼することを一般募集と言います。依頼する業者の数が多いほど物件情報が多くの方の目に留まります。
業者へ支払う費用に関しては、最も早く客付け（＝入居者を見つける事）した不動産業者へ仲介手数料とAD（広告費）を支払います。
一般募集をするときはダブルブッキングを避けるために、各不動産業者の募集状況や、個別連絡をした内容をまとめておくと良いでしょう。
専任募集
1社の不動産業者へ入居者募集を依頼することを専任募集と言います。専任募集を選択するケースとして、賃貸物件の管理を任せている業者に入居者募集も依頼することが多いようです。
1社に入居者募集を依頼するとは言っても窓口を1社にするというだけで、実際には複数社が入居者募集を行うこともできます。したがって仲介手数料は専任募集で依頼した一社へ支払い、AD（広告費）は客付けをした不動産業者へ支払います。
賃貸物件を満室にするコツ
賃料を見直す
入居者にとって、毎月支払わなくてはいけない「家賃」は物件選びにおいて非常に重要なポイントです。例えば同じエリアに同じ間取りで築年数や設備などにも差がない物件が複数あれば、少しでも家賃が安い物件へ入居したいと考えます。
周辺相場よりも家賃が高いと入居希望者はなかなか現れませんので、入居者募集をする前に賃料の見直しを必ず行いましょう。
賃料の見直しと聞くと値下げが前提にあると思われがちですが、ご自身が所有する物件と似たような物件で、家賃が高くても満室になっていれば、賃料を値上げして入居者募集できる可能性もあります。
敷金・礼金ゼロにする
賃料の値下げが厳しい場合には、敷金・礼金をゼロにして近隣の物件と差別化を図るのも良いでしょう。一般的に、入居時の初期費用相場は家賃の約3倍なため、敷金・礼金がゼロだと初期費用による入居者の負担はかなり軽減されます。
周辺の似たような物件と家賃が同じ場合、多くの入居者は初期費用が少しでも安い方に魅力を感じるものです。
フリーレントを活用
フリーレントとは、賃貸借契約を交わした後に入居者が一定期間無料で部屋に住めるサービスのことです。フリーレントの期間は大家しだいですが、入居してから1ヶ月分の家賃を無料にすることが多いようです。
フリーレントは家賃を値下げするよりも安上がりになるケースが多いため、家賃を値下げしたくない場合にはフリーレントを活用してみるのも良いでしょう。
入居者にとってフリーレントは嬉しいサービスなので、早期成約へ繋がる可能性が高まります。
インターネットへの掲載
入居者を募集する方法の一つに「SUUMO」「HOME’S」など主要WEBサイトでの情報配信があります。今の時代、インターネット上で物件探しをする方が多くいらっしゃいますので賃貸ポータルサイトへの掲載は必須です。
ほとんどの不動産業者は入居者募集をするうえで賃貸ポータルサイトへ物件情報を掲載していますが、そこで安心してはいけません。
重要なのは、賃貸ポータルサイトを見ているユーザーが「内見してみたい、入居したい」と思える内容になっているかです。
ご自身の物件が掲載されているページを見て、キャッチコピーや写真写りなどに改善すべき点がないか確認しましょう。
まとめ
今回は入居者募集の方法とともに、満室にするコツをご紹介してきました。
空室を埋めるには大家の努力も必要ですが、一番大切なのは「どの不動産業者へ入居者募集を依頼するか」です。経験豊富な不動産業者は大家に的確なアドバイスをしてくれますし、入居者募集にも注力して少しでも早く空室が埋まるように動いてくれ、大家の心強い味方となることでしょう。
