大家の原状回復義務はどの範囲まで？「原状回復ガイドライン」を解説します！

借主が部屋を退去するときに起こりやすいのが、原状回復トラブルです。敷金が返ってこない、多額な原状回復費用を請求された等…こういったトラブルは時に裁判へ繋がるケースもあります。

原状回復トラブルを事前に回避する方法はないものでしょうか？
今回は、大家が知っておくべき原状回復義務についてご説明していきます。

原状回復義務とは

原状回復義務とは借主が部屋を退去する際に、入居中に生じた損傷を回復する義務のことです。

借主が部屋を借りたことによって部屋に損傷が生じた場合、借主は元の状態へ戻すため原状回復費用を支払わなくてはなりません。通常、退去時の原状回復費用は入居前に借主が大家へ預けていた敷金が充てられ、使わなかった分は返金される形式となっています。

借主に原状回復義務があると言っても建物は時間が経てば劣化するものですので、経年変化まで借主が原状回復する義務はありません。

借主が原状回復する範囲を巡ってトラブルが生じる事も多いため、大家と借主の両方が原状回復義務について理解しておかなければなりません。

原状回復ガイドラインの内容

借主と貸主の間で原状回復をめぐるトラブルが多いことから、国土交通省はトラブル回避のため『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』を公表しています。

ガイドラインという名の通り法的強制力はないのですが、その内容は判例を中心に作られているため非常に参考になります。
原状回復ガイドラインでは、借主の原状回復の範囲を以下のように定めています。

※参照「国土交通省住宅局：『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）』」

また、地域によっては物件の原状回復について独自のルールを設けている事もあります。
代表的な例としては東京都住宅政策本部が公表している「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」で、東京ルールと言われているものです。今では東京ルールがスタンダードになってきているので、原状回復について詳しく知りたい場合は東京ルールを確認しておくと良いでしょう。

原状回復をめぐるトラブル

独立行政法人 国民生活センターによると、賃貸住宅の敷金・原状回復トラブルで国民生活センターに寄せられた相談件数は、2018年で12,489件もあったと公表しています。

原状回復をめぐるトラブルは、原状回復費用に使うとして敷金が返ってこない事と、敷金では足りず更に原状回復費用を請求される事が主な内容となっています。
 
実際に国民生活センターへ相談された内容として以下の事例があります。

　　　

• 5年間居住した賃貸アパートを退去したら、管理会社からクリーニング代や修繕費を請求された。高額で納得できない。
• 賃貸アパートの退去時に敷金を半額返金すると聞いていたが、清掃費が追加されて返金されないという通知書が届いた。敷金を返金してほしい。
• 10年以上居住したペット可の賃貸マンションを退去後、高額な原状回復費用を請求された。支払わなければならないか。
• 4年間住んだ賃貸マンションを退去したが、立ち合いで壁紙やクロス等の原状回復費を請求すると言われた。納得できない。
• 賃貸アパートを退去したが、修繕費の請求明細書に記載された敷金と実際に支払った額が異なる。訂正を求めても対応されず困っている。

引用：国民生活センター「国民生活センター賃貸住宅の敷金・原状回復トラブル」より

トラブルを回避するためには？

原状回復トラブルが数多く発生していることから、トラブル回避のために対策が必要なことはお分かりいただけると思います。大家がとるべき対策として以下が挙げられますので、ぜひ参考にしてください。

契約時に原状回復の内容を説明する

原状回復トラブルが生じる大きな原因として、貸主と借主の双方が原状回復の内容を理解していない、もしくは認識にずれがある事が挙げられます。

賃貸借契約を交わす時には借主が退去する時のことを想定して、原状回復の義務がある事やその範囲を説明しておきましょう。
また、原状回復について貸主の負担、借主の負担をそれぞれ契約書に記載しておくと、認識のずれを防ぐことができます。

退去時には第三者を交えて現状確認する

借主が退去する際には部屋の現状確認をし、それをもとに貸主と借主が負担する原状回復を決定します。そのため、退去時の現状確認は貸主と借主だけでなく管理会社や仲介業者に立ち会ってもらい、適正な記録をつけるようにしましょう。

原状回復費用の内訳を提示する

借主が原状回復にどれだけの費用がかかっているのか分からない場合、「原状回復に使うと言って敷金を騙し取ろうとしているのではないか」など貸主に対して不信感が芽生えるでしょう。
この不信感がトラブルに繋がる可能性がありますので、借主の退去時には原状回復の内訳を具体的に提示する事が大切です。