敷金・礼金・更新料とは？今更聞けない基本のき

賃貸では敷金・礼金・更新料が必要となる事は言うまでもありませんが、それぞれの違いや目的まで知っている方は意外に少ないものです。

そこで今回は賃貸経営をするうえで大切な敷金、礼金、更新料の仕組みや金額設定の仕方についてご紹介していきます。

敷金、礼金、更新料の仕組み

賃貸経営における収入は家賃収入が主ですが、敷金や礼金、更新料も大切な収入源です。多くの大家さんは当たり前にこれらを手にしていますが、それぞれの違いについてザックリとしか理解していない方も多いのではないでしょうか。

敷金、礼金、更新料には地域性があったり法的に定義が定められていなかったりと、あまり知られていない事もあるため以下できちんと仕組みを理解していきましょう。

敷金とは

敷金は借主が貸主（大家）に対して入居前に預けておくお金のことを言い、退去時の原状回復費用や家賃滞納した場合に使われ、使わなかった分は退去時に返金されます。
敷金は以下のように法的な決まりがあります。

敷金について定める「改正民法第622条の2」には敷金について少し難しく書かれていますので、ここで敷金のポイントをまとめておきます。

敷金とは

• 借主が貸主（大家）に預けるお金
• 貸主に預けた敷金は部屋の原状回復、未納家賃に対して使われる
• 使われなかった敷金は借主の退去時に返金される

こうしてみると敷金は借主の債務を担保としていることが分かります。

ちなみに原状回復とは新しい借主を迎えられるように部屋を入居時のキレイな状態に戻すことで、傷ついた床や壁を修復する等が挙げられます。（ただし、原状回復に使われる敷金は借主が責任を負う範囲までに限ります。）

つまり、借主が部屋をキレイに使って家賃もきちんと支払っていれば敷金は返金されやすく、返金額も大きくなる傾向にあります。

礼金とは

礼金とはその名の通り、大家にお礼として支払うお金のことです。「部屋を貸してくれてありがとう」といった感謝の気持ちで支払うものなので、礼金は借主に返還されません。

敷金は民法で定義が定められていますが、礼金については習慣として根付いているものなので法的に定められていません。昔は住む場所が少なかったため、部屋を貸してくれる大家にお礼として支払っていたものが今も「礼金」として受け継がれていると言われているのです。

昔は借主が家探しに困っていましたが、今では賃貸住宅の供給が増えて大家側が空室に困っている時代です。そのため礼金をゼロにして入居者募集をする大家も増えてきています。一般的に礼金は家賃の1～2ヶ月分なので、礼金をなくせば借主の入居時にかかる負担が減り、入居してくれる確率が高まるのです。

更新料とは

更新料とは賃貸契約を更新する際に、借主が貸主へ支払うお金のことです。更新料の定義は法的に決まっていませんが、一般的には2年ごとに契約更新し、その度に更新料が発生します。

更新料の相場にも決まりはないのですが、2011年7月に行われた更新料の契約に関する裁判では「賃料と比べて高すぎなければ更新料を支払う旨の契約は有効」との判決が出ました。

更新料の相場は地域によって差が生じますが、賃料の0.5～1ヶ月ほどのケースが多いようです。

敷金・礼金・更新料の金額の決め方

敷金、礼金、更新料にはかなり地域性があるため、これといった相場はありません。例えば東京では敷金、礼金の相場は賃料の2ヶ月分ほどですが、関西では賃料の4～7ヶ月分ほどに設定しているケースもあります。さらに言うと、単身用やファミリー用の物件によっても相場が異なります。

このように敷金、礼金、更新料の相場は掴みにくく金額設定が難しいのですが、適切な金額設定をしなければ入居者募集で苦労することになってしまいます。
入居者からすると同じエリアに似たような物件があれば、敷金や礼金、更新料など余計な出費は少しでも抑えたいものです。

そのため敷金、礼金、更新料の金額設定をする際には同エリアの物件がどれほどの金額に設定しているかを参考にしなければなりません。
また、入居者募集が厳しいと感じている大家さんは礼金ゼロ、更新料ゼロにする事を検討して良いかもしれません。