入居者が夜逃げしても、荷物の処分はNG！大家がとるべき行動は？
賃貸経営は家賃収入がないと成り立たないため夜逃げした入居者の荷物を処分して新たに入居者募集をする大家さんもいますが、大家が入居者の荷物を勝手に処分する事は違法にあたります。
では、入居者が夜逃げした時に大家はどのように対応したら良いのでしょうか？
今回は入居者に夜逃げされた大家がとるべき対応をご紹介していきます。
夜逃げした入居者の荷物を処分すると違法になる
入居者が夜逃げしたのだから荷物は処分しても良いだろう、そう思われる大家もいらっしゃいますが、入居者の荷物を勝手に処分すると器物損壊罪になる可能性があるので迂闊に荷物を処分してはいけません。
夜逃げして連絡もつかなかった入居者がふらっと部屋に戻ってきたとき、荷物を処分していれば損害賠償を求められるリスクがあります。
入居者と大家が賃貸借契約を交わしている以上、大家が入居者の荷物を勝手に処分する事は許されない行為なのです。
けれど夜逃げで金銭的ダメージを受けているのは大家なのに、帰ってくるのか分からない入居者の荷物を処分したらさらに追い打ちをかけられるなど、たまったものではありません。
なので、入居者に夜逃げをされたら、後々のことを考え適切な手順を踏んで荷物を処分することが大切です。
入居者が夜逃げした時の対応
入居者の夜逃げが発覚したからと言って勝手に部屋へ入ると住居侵入罪にあたる可能性がありますし、先ほどご説明した通り勝手に荷物を処分しても器物損壊罪になる可能性があります。
夜逃げした入居者の行方が分からない場合、大家が合法的に荷物を処分するためには強制執行手続をとる必要があります。
強制執行手続きをとるまでの流れは以下の通りとなっていますので、賃貸経営をする大家はこれを機に確認しておきましょう。
入居者・連帯保証人に連絡する
入居者が夜逃げした場合、まずは入居者本人へ連絡して荷物の所有権を放棄してもらいましょう。夜逃げには様々な原因があり、極稀に連絡がとれるケースもあります。
ただ、実際に入居者とコンタクトがとれる事はほとんどなく、連帯保証人に連絡して入居者の行方を尋ねることになります。入居者の居場所が分かった場合、所有権放棄書を書いてもらうことで荷物を処分できますが、行方が分からない場合には明渡請求訴訟を起こします。
所有権放棄書とは建物の明け渡しをする事と、建物内にある残置物の所有権を放棄することを記す書類です。
賃借人に所有権放棄書を書いてもらえたら大家は合法的に荷物を処分でき、新たな入居者を迎え入れる事ができます。
明渡請求訴訟を起こし、強制執行する
夜逃げした入居者の部屋にある荷物を処分したり鍵を取り替えたりして新たに入居募集を行うことは「建物明渡の自力救済」にあたり、違法となります。
合法的に建物を明け渡してもらうには明渡請求訴訟を起こして強制執行による部屋の明け渡しをする必要があり、夜逃げが原因の明渡請求訴訟では公示送達の申出をします。明け渡しが認められたら強制執行により執行官が荷物を持ち出してくれます。
家賃滞納をしていた場合の賃料回収は？
新たに入居募集ができる状態となるのは喜ばしい事ですが、夜逃げした入居者が家賃滞納をしていた場合はどうしたら良いのか頭を抱えることと思います。
入居者本人に連絡がつかない場合、滞納された家賃は基本的に連帯保証人へ請求します。そのため入居者の所在について連帯保証人へ尋ねる時に、家賃滞納がある事も伝えておくと良いでしょう。
なお、滞納保証があれば管理会社から未払い分の賃料（裁判手続きの間も含みます）を支払ってもらえます。家賃滞納リスクを軽減したいのであれば、事前に滞納保証をつけておいても良いでしょう。
まとめ
賃貸経営をするうえで、入居者が夜逃げをするリスクがある事を知っておく事は非常に重要です。自分が契約している入居者に限って夜逃げをするはずがないと思っていても、様々な原因から夜逃げを選択する方は少なくありません。
夜逃げをする原因は
- 生活の困窮
- 借金
- ストーカー被害
- 配偶者や恋人によるDV
などがあり、何の前触れもなく夜逃げに至るケースがほとんどです。
夜逃げの原因は複雑な事も多く、大家が入居者の夜逃げを未然に防ぐことは残念ながら不可能でしょう。重要なのは、夜逃げによる被害を最小限に抑えるために督促をきちんとして滞納を長引かせないこと、夜逃げを早い段階で発見することです。
ほとんどの大家は賃貸経営を管理会社に任せていますが、ご自身が経営者意識をもって物件や入居者に関心を寄せることが不動産投資成功への第一歩でしょう。
