不動産売却の媒介契約の仕組み【一般・専任・専属専任】

不動産売却をする際、多くのオーナー様は収益が大きくなりやすい「媒介契約」を不動産業者と締結します。ただ媒介契約と一口に言っても種類があり、それぞれ特徴が異なりますので、ご自身に合った契約を交わす事が大切です。

こちらでは不動産売却をお考えのオーナー様向けに、媒介契約の種類とそれぞれのメリット・デメリットをご紹介していきます。

不動産売却の媒介契約とは

不動産を個人で売却するのは困難なため通常は不動産業者に不動産の購入者を探してもらいます。その際、不動産の所有者が業者に売却活動を依頼する契約を「媒介契約」と言います。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ以下のような特徴があります。

※不動産物件情報交換のためのコンピューターネットワークシステムで、不動産流通機構が運営しています。一般公開はされず、不動産会社のみが利用できます。

一般媒介契約

一般媒介契約は複数の業者に売却活動の依頼が可能な契約で、同時に多くの不動産業者に依頼できるのが最大の魅力です。契約時には売り主が売却活動を依頼している不動産業者を明示する「明示型」、明示しない「非明示型」のいずれかを選択します。
明示型、非明示型のどちらを選んでも、売主自身が家族や友人など買い手を探す事が
でき、自分で買い手を見つけた際には業者を挟まずに直接取引を進められます。

一般媒介契約の有効期間は定められておらず、レインズ（指定流通機構）への登録義務や、売主への業務処理状況の報告義務もありません。

メリット

• 複数の不動産業者に依頼ができる
• 特に明示型は不動産業者間で競争意識が生まれ、売却活動に力を入れて貰いやすくなる
• 自己発見取引が可能

デメリット

• 自社で成約する保証がないため、不動産業者は広告費などの費用をかけにくく売却活動も積極的に行わない事がある
• レインズに物件が登録されない場合、買い手が見つかりにくくなる

専任媒介契約

専任媒介契約は、依頼した不動産業者以外と重複して依頼する事ができない媒介契約です。売却依頼は依頼した業者だけに任せなければなりませんが、売主自身が取引相手を探すことは可能となっています。

専任媒介契約の有効期間は3ヶ月、レインズ（指定流通機構）への登録は契約締結から7日以内に行うことが義務付けられています。また、業務処理状況の報告は2週間に1回以上行われることになっています。

メリット

• 物件がレインズに登録されるため、早期売却が期待できる
• 一般媒介契約よりも積極的に売却活動を行ってくれる
• 自己発見取引が可能

デメリット

• 他の不動産業者に依頼が出来ない

専属専任媒介契約

専任媒介契約と同様に、他の不動産業者と重複して依頼する事はできません。専任媒介契約と異なるのは売主自身が取引相手を見つけて契約できない点と、レインズへの登録が契約してから5日以内な点、業務処理状況の報告が1週間に1回以上となっている点です。

専属専任媒介契約は売主への制限が厳しいですが、売却活動が1社のみに任せられるため広告費などの費用をかけ積極的に買い手を探してくれます。

メリット

• 物件がレインズに登録されるため、早期売却が期待できる
• 一般媒介契約、専任媒介契約よりも積極的に売却活動を行ってくれる
• 自己発見取引が可能

デメリット

• 他の不動産業者に依頼が出来ない
• 自己発見取引が禁止されている

まとめ

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の順に制限は厳しくなると共に売却活動を積極的に行ってくれやすくなります。というのも、不動産売却の媒介契約は成功報酬制になっているためです。
1社のみに依頼する専任・専属専媒介契約は不動産業者に本腰を入れて貰いやすくなりますが、業者選びを失敗するとなかなか売却できないケースもあります。媒介契約の期間は3ヶ月以内となっていますので、その期間を上手に使うのがポイントです。