不動産の調査はここを見る！～不動産投資で重要な現地調査のポイント～

不動産投資において、物件選びが投資成功の鍵を握っていると言っても過言ではありません。インターネット上の情報やチラシを見ると優良物件が多く目に留まりますが、現地調査をしてみたら「思っていた程ではなかった…」というケースも多々あります。

こういった事態を避けるためにも現地調査を行うのは必須ですが、調査項目が曖昧では現地調査の意味をなしません。

より良い物件を購入するために、こちらでは現地調査で確認すべき点を解説していきます。物件探しをしている投資家の方は、ぜひこちらを参考にしてください。

不動産の現地調査が重要な理由

不動産の現地調査が重要な理由は、インターネット上の情報やチラシでは分からない物があるためです。例えば投資物件の周辺環境や入居者の人柄、建物の状態など、実際に確認しなければ分からない事はたくさんあります。

現地調査で確認するべき事は大きく分けると①建物の異常②周辺環境③賃貸借状況の３つです。オーナーの今後の投資を左右する大切な物件ですので、しっかりと調査する必要があります。

建物の内外を調査する必要がありますので、現地調査をする際は不動産業者へ同行を依頼しましょう。

調査項目

建物の状態

不動産投資において、建物の状態は入居率に関わる重要なポイントとなります。築年数が古くても定期的に建物の修繕がなされていれば入居希望者は見込めますし、反対に築年数が浅い物件でも外壁の塗装が剥がれていたり、汚れやヒビがあったりすると入居率は低くなってしまいます。

建物の状態が悪い物件を購入した場合、細々とした修繕や大規模修繕をする必要も出てきますので、外壁や廊下、階段、屋上、室内の状態を漏れなく確認し、売主に修繕履歴を聞くようにしてください。

室内の状態

入居希望者になったつもりで部屋の状態を見るようにしましょう。入居したら何年も住むことになる部屋ですから、入居希望者は部屋の状態を重要視します。

部屋に入った時の印象や床・天井・柱の傷や汚れ、設備等を確認し、「住みたいと思える部屋か」を入居希望者の目線で考えます。

駐車場

郊外やアクセスの悪い地域の場合は車が必要ですし、逆に都市部では車離れが進んでいるため駐車場の必要性はあまり感じられません。物件エリアから駐車場の需要を考えるのに加え、周辺物件に駐車場があるか確認しましょう。

ゴミ置き場

ゴミ置き場は管理状態が如実に表れる箇所であるとともに、入居者のモラルが垣間見える場所でもあります。ゴミが溢れていたり、虫が湧いていたりするような状態でしたら、管理状態は悪いと言えるでしょう。入居者のモラルに関しては、ゴミがきちんと分別されているかを確認してください。

嫌悪施設の有無

周囲の人々が嫌悪する施設を「嫌悪施設」と言います。距離にもよりますが、この嫌悪施設が物件の周辺にあると入居率が低くなる傾向にあります。

嫌悪施設は公害発生施設や風俗店、暴力団事務所など品格を下げる施設、火葬場など不快感を与えるものなど、様々です。実際にその物件に住んでいる方は周辺の嫌悪施設に敏感ですので、近隣住民にヒアリングするのが良いでしょう。

周辺環境

物件の周辺にスーパーやコンビニ、銀行、学校などがあるかチェックし、入居者が住みたいと思う環境か考えます。また、最寄り駅から物件まで自分で歩いてみて、実際にはどれほど時間がかかるのかも確認しておきましょう。

周辺物件

周辺にある物件を実際に見る、不動産屋を覗く等の方法で、周辺物件の規模や家賃、建物の状態等の情報収集をします。その地域にある物件を見る事で、どういった層から入居需要がありそうか、家賃相場はいくらか、といった事が予測できます。不動産投資は家賃収入が得られなければ意味がありませんので、周りのマンション・アパートと比べても引けを取らず、入居者が集う物件でなくてはいけません。

まとめ

不動産投資で物件購入を考えるのであれば、契約前、引渡し前の現地調査は必須です。書面の情報だけでは分からない建物の異常や入居状況の変動、周辺環境の変化などを調査し、投資する価値のある物件かを見極めましょう。
最初の内は現地調査をしても物件を評価しづらいものですが、何件か現地調査するうちに物件を見る目は養われます。書面での情報だけでも魅力のない物件は調査する必要は無いかもしれませんが、気になる物件があれば出来るだけ現地調査するようにしましょう。

物件の情報をより多く手に入れる事が、不動産投資の成功へと繋がるのです。