任意売却物件が人気のワケって？不動産投資するメリット・デメリット

任意売却物件は一般の不動産よりも販売価格が安く、投資物件として人気を集めています。ただ、掘り出し物の物件もあるため検討の余地はありますが実際に購入して運用する事を考えると、事前に任意売却物件ならではのメリット・デメリットを知っておくべきでしょう。

今回は任意売却物件の良し悪しに加え、購入時に注意したいポイントも併せてご説明いたします。

任意売却物件とは

通常、不動産投資は投資物件を担保に金融機関から融資を受けて行うものです。債務者は遅延なくローンを返済しなければなりませんが、ローン返済が困難になる事もあります。その場合、金融機関は担保である不動産を競売にかけ、その売却益をローン返済に充てます。

しかし競売は通常の不動産売買よりも売却価格が安くなってしまうため、競売にかけられる前に任意売却するケースもあります。
任意売却は、物件が競売にかけられる前に債務者が債権者の同意を得て売却する事を言います。任意売却物件とはローン返済が困難になったオーナーが債務を無くす事を目的に売り出された物件なのです。

任意売却物件の購入にはその特徴から一般の不動産売買と異なるメリット・デメリットがありますので、物件価格だけで安易に選ばない事が重要です。

任意売却物件のメリット

安く購入できる

任意売却物件の1番のメリットは、一般の不動産よりも安く購入できる事にあります。通常の不動産売却は利益を目的に売主が売却価格を決定しますが、任意売却の場合は債務の返済を目的にしているため、売却価格は確実に売れるよう比較的安めに設定されるのです。
また、瑕疵担保責任が無いことも考慮されています。

一般の不動産売買と購入の手続きは同じ

任意売却物件だからと言って特殊な購入手続きを踏む必要はなく、購入の流れは一般の不動産と何ら変わりありません。

任意売却物件のデメリット

瑕疵担保責任がない

一般の不動産を購入すると、雨漏りやシロアリの被害など瑕疵（隠れた欠陥）があったら売主が責任を負う「瑕疵担保責任」がありますが、任意売却物件はこの瑕疵担保責任が免責されているのが普通です。
瑕疵担保責任がないと契約の解除や損害賠償請求はできず、どんなに酷い瑕疵があっても全て買い手の自己責任になります。

時間がかかる

通常の不動産売買ですと、売主の同意が得られれば物件を購入する事ができますが、任意売却物件の場合には債務者と債権者すべての同意が必要です。物件を売り出す目的は「債務（住宅ローン）を無くす事」なため、債権者との交渉が長引く可能性があります。即購入を決めたとしても、すぐに物件が手に入るとは限りません。

値引き交渉が困難

任意売却物件の価格は債務者、債権者がローン返済のために設定した価格ですので、提示された価格よりさらに値引き交渉するのは、まず無理と考えておきましょう。

購入時に注意すること

手付金は不動業者に預ける

一般的な不動産売買では契約時に手付金を支払いますが、任意売却物件を購入するときは手付金を債務者に手渡さないよう注意してください。
返済が出来ず困窮している状態の債務者に手付金を手渡すと、持ち逃げされる可能性もあるのです。任意売却物件の場合は契約がいきなり白紙になるケースもあり、その際に手付金が使い込まれた、もしくは持ち逃げされていたら買い手が損をするだけです。
こういったリスクを避けるためにも、手付金は不動産業者に預ける、引渡し時に一括払いする等の対策をしましょう。

競売の取り下げを確認

任意売却を決めたら通常、競売の手続きが進まないように、競売の取り下げをする必要があります。ほとんどの場合はきちんと取り下げられているのですが、極稀に競売を取り下げていない事もあります。任意売却の物件を購入しようと思っているのに契約が取り消されてしまっては売り手、買い手ともに良い事はありませんので、事前に確認しておくと安心です。

物件の管理状態をみる

ローン返済が出来ないオーナーが管理する物件ですので、任意売却物件の多くは建物の修繕や管理があまりされていません。そういった物件を購入すると自分自身で建物の修繕を行わなくてはいけないため、物件の状態をみて購入後にどれほどの修繕費・管理費が必要になるのかも確認する必要があります。
また、修繕費や管理費が滞納されていた場合にはその費用も支払うことになるので、滞納の有無も併せて聞いておきましょう。

まとめ

任意売却物件は債務を無くす事が目的なので、市場に出ている一般の不動産よりも割安な傾向にあります。ただし任意売却物件自体の数は非常に少ないため、任意売却物件の購入に拘ると、いつまでたっても不動産投資が始められない状況に陥ることもあります。

販売価格の安さは魅力ではありますが、投資という本来の目的を忘れずに理想の収益物件を探すことをオススメします。