【新築VS中古】マンション投資するなら新築と中古、どちらが良い？
マンション投資をしようと考えたとき、まずは「新築と中古、どちらが良いのか？」を考えるのではないでしょうか。
初めてのマンション投資では、どちらに投資するか非常に迷うことと思います…。
そこで今回は、新築マンションと中古マンションに不動産投資をするメリット・デメリットをそれぞれご紹介していきます。
新築マンションのメリット
入居率が高い
新築マンションにはオートロックや防犯カメラ、宅配ボックスなど最新の設備が備え付けられているため、入居者は安心感をもてますし利便性も高いと感じます。
そして、「新築」という価値があるため、少しばかり家賃が高くても入居希望者は多く、入居率が高くなるのです。
不動産投資は毎月の家賃収入（インカムゲイン）を狙うのが基本となっていますので、新築マンションを購入してからしばらくの間は健全な賃貸経営ができることでしょう。
融資条件が良い
不動産は高額な買い物ですので、ほとんどの方は融資を受けて不動産を購入しています。
不動産投資を目的とした融資は審査基準が「個人の信用」と「物件の事業性」の2つとなっており、新築は物件の事業性の評価が高くなります。
中古を購入するために融資を受けようとすると、建物の状態によって金利が高くなったり審査に通らなかったりする場合があります。
しかし、新築は建物の状態が良いため金利が低くなったり、フルローンを組めたりと融資条件が良くなるのです。
購入時に修繕費がほとんどかからない
建物は時間が経つとともに劣化していくため、中古物件を購入した場合には建物の修繕をして入居者募集をしなければなりません。
もちろん新築の物件でも時間が経てば修繕が必要となりますが、購入してからしばらくは修繕費がほとんどかかりません。
新築マンションのデメリット
不動産価格が高い
新築マンションは最新の構造、最新の設備となっていることに加えて「新築プレミアム」があるため、不動産価格が高いことがデメリットです。
不動産価格が高いほどローン返済額も大きくなりますので、賃貸経営がうまくいかないと赤字になってしまう可能性もあります。
物件数が少ない
新築物件はそもそも数が少ないため、自分が気に入いるものを見つけるのは困難です。
広さや間取り、立地、不動産価格など、中古物件ですと数多くの選択肢があるのですが、新築物件は選択肢に限りがあります。
自分に合った新築物件を見つけるには時間がかかる事を覚えておきましょう。
中古マンションのメリット
不動産価格が安い
中古物件には「新築プレミアム」がない分、不動産価格が割安となっています。
一般的には築年数が古いほど不動産価格は安くなりますが、安さにとらわれず、物件の収益性をしっかりと見極めることが大切です。
不動産価格が安いと自己資金が少なくても投資しやすく、不動産投資初心者にもオススメです。
利回りが高い
「利回り」とは投資した金額に対する収益の割合を1年あたりの平均で表したもので、(年間家賃収入÷不動産価格)×100で求めることができます。
不動産価格が安いほど利回りは高くなりますので、中古物件は新築よりも利回りが高くなる傾向にあります。
物件数が多い
中古物件は多くの不動産会社が取り扱っており、物件数も多い魅力があります。
選択肢が多いほど自分に合った物件を見つけやすいため、物件探しにこだわりを反映しやすくなるでしょう。
ワンルームから一棟まで、様々な中古物件がありますので、まずはインターネットで調べてみることをオススメします。
中古マンションのデメリット
修繕費が高くなる
中古マンションは建物や設備の状態が悪いことが多いため、「住みたい」と思われるように物件購入後には修繕をする必要があります。
空室リスクを軽減するために高額な修繕費をかけなくてはいけないケースもありますので、不動産価格だけでなく修繕費がいくらかかるのかを予め見積もっておくと良いでしょう。
自然災害に弱い物件もある
築年数が古い中古物件は地震や火災などに弱い造りになっていることがあるため、注意しなくてはなりません。
自然災害によって建物が倒壊すると賃貸経営の立て直しは極めて困難です。
一つの目安として、新耐震基準が設けられた1981年6月1日以降に建てられた物件を購入すると良いでしょう。
新築マンションと中古マンション、投資するならどっち？
今回は新築マンションと中古マンション、それぞれのメリットとデメリットをご紹介してきました。
結局、新築マンションと中古マンションどちらが良いというものはなく、個人の考えや好みによるところが大きいです。
ただ、新築マンションでの不動産投資は「節税目的」であることが多く、利回りは低めとなっています。給与収入が高い方が減価償却で赤字を出し、還付を受けているケースが多いようです。
一方、中古マンションでの不動産投資は「安定した収入を得るといった目的」であることが多いようです。現金を銀行に預けておくよりも月々の収入に変えたいと思う方には中古マンションが向いているかもしれません。
このように購入する方が不動産投資にどのような目的を持っているかで新築、中古どちらが良いかは変わってきますので、まずはご自身が不動産投資をしたい理由を明確にすることが大切です。
何か悩みごとがあれば、不動産会社やFPなどプロに相談しても良いでしょう。
不動産は高額な買い物ですので、あなたに合った物件を慎重に選ぶようにしてくださいね。
