特定空き家に指定されたくない！どう対策すべき？
空き家を持て余している方は多くいらっしゃるかと思いますが、そのまま放置していると近隣住民に迷惑をかけるほか、「特定空き家」に指定されるとご自身も損害を被る可能性があります。
では、一体どのような状態の空き家が特定空き家に指定されてしまうのでしょうか？
今回は特定空き家に指定されないための対策をご紹介していきます。
空き家を所有する方は、ぜひ参考にしてください。
特定空き家とは
ここ数年は空き家が増加していることから、「空き家問題」が深刻化してきました。
空き家は周辺や地域へ様々な悪影響を及ぼすため、国は危険性が高い空き家を減らすことを目的とし、2015年5月26日に「空家等対策の推進に関する特別措置法（通称：空家対策特別措置法）」を施行しました。
空家等対策特別措置法が施行されたことで、「特定空き家」に指定されたら、空き家の所有者には大きなデメリットが生じることになりました。
特定空き家の定義は空家等対策特別措置法によると、「特定空家等とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう」とされています。
どのような空き家が「特定空き家」に指定されるのか？
国土交通省の「特定空家等に対する措置のガイドライン」では、以下のような状態の空き家を「特定空き家」に指定すると記載されています。
①倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
そのまま放置していると空き家が倒壊するなど、保安上危険となるおそれのある状態のものは特定空き家と指定されます。
判断基準の例は以下の通りです。
- 建築物が倒壊等するおそれがある
- 屋根、外壁等が脱落、飛散等するおそれがある
- 擁壁が老朽化し危険となるおそれがある
②著しく衛生上有害となるおそれのある状態
そのまま放置していると設備などの破損やゴミの放置、不法投棄などによって衛生上有害となるおそれのある状態のものは特定空き家と指定されます。
判断基準の例は以下の通りです。
建築物又は設備等の破損等が原因で、以下の状態にある
- 吹付け石綿等が飛散し暴露する可能性が高い状況である。
- 浄化槽等の放置、破損等による汚物の流出、臭気の発生があり、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
- 排水等の流出による臭気の発生があり、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
ごみ等の放置、不法投棄が原因で、以下の状態にある。
- ごみ等の放置、不法投棄による臭気の発生があり、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
- ごみ等の放置、不法投棄により、多数のねずみ、はえ、蚊等が発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
空き家に適切な管理をせず、そのまま放置していることで著しく景観を損なっている状態のものは特定空き家と指定されます。
判断基準の例は以下の通りです。
適切な管理が行われていない結果、既存の景観に関するルールに著しく適合しない状態となっている。
- 景観法に基づき景観計画を策定している場合において、当該景観計画に定める建築物又は工作物の形態意匠等の制限に著しく適合しない状態となっている。
- 景観法に基づき都市計画に景観地区を定めている場合において、当該都市計画に定める建築物の形態意匠等の制限に著しく適合しない、又は条例で定める工作物の形態意匠等の制限等に著しく適合しない状態となっている。
- 地域で定められた景観保全に係るルールに著しく適合しない状態となっている。
その他、以下のような状態にあり、周囲の景観と著しく不調和な状態である。
- 屋根、外壁等が、汚物や落書き等で外見上大きく傷んだり汚れたまま放置されている。
- 多数の窓ガラスが割れたまま放置されている。
- 看板が原型を留めず本来の用をなさない程度まで、破損、汚損したまま放置されている。
- 立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂している。
- 敷地内にごみ等が散乱、山積したまま放置されている。
④その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態
①～③以外の要因で、そのまま放置していると周辺の生活環境に悪影響を及ぼすものは特定空き家と指定されます。
判断基準の例は以下の通りです。
立木が原因で、以下の状態にある。
- 立木の腐朽、倒壊、枝折れ等が生じ、近隣の道路や家屋の敷地等に枝等が大量に散らばっている。
- 立木の枝等が近隣の道路等にはみ出し、歩行者等の通行を妨げている。
空家等に住みついた動物等が原因で、以下の状態にある。
- 動物の鳴き声その他の音が頻繁に発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
- 動物のふん尿その他の汚物の放置により臭気が発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
- 敷地外に動物の毛又は羽毛が大量に飛散し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
- 多数のねずみ、はえ、蚊、のみ等が発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
- 住みついた動物が周辺の土地・家屋に侵入し、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある。
- シロアリが大量に発生し、近隣の家屋に飛来し、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある。
建築物等の不適切な管理等が原因で、以下の状態にある。
- 門扉が施錠されていない、窓ガラスが割れている等不特定の者が容易に侵入できる状態で放置されている。
- 屋根の雪止めの破損など不適切な管理により、空き家からの落雪が発生し、歩行者等の通行を妨げている。
- 周辺の道路、家屋の敷地等に土砂等が大量に流出している。
特定空き家に指定されると…
空家等対策特別措置法では、特定空き家に指定されると「固定資産税の軽減措置対象から除外する」と定めています。
特定空き家に指定されて自治体から勧告を受けると土地にかかる固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、固定資産税が高くなるのです。
最大で6倍の固定資産税がかかる可能性もあり、かなりの税負担を強いられることになってしまいます。
ただし、特定空き家に指定されたら一生高い固定資産税を納めなくてはならないわけではありません。特定空き家に指定される要因となった箇所を改善すれば、特定空き家から解除され、再び固定資産税の軽減措置を受けられるようになります。
特定空き家に指定されないために
空き家を放置していると周囲の人々に迷惑をかけますし、空家等対策特別措置法が施行されたことで所有者は多額の固定資産税を納めなくてはいけなくなる可能性が出てきました。
そのため、特定空き家に指定される前に対処することが非常に重要です。
特定空き家に指定されないためには、空き家を所有し続けるのであれば国土交通省のガイドラインを参考にして適切に管理を行うようにしましょう。
適切に管理をすれば、賃貸に出すなどして収益化することも可能です。
他方で、空き家を使う予定がない方は早い段階で売却することをお勧めします。
空き家の売却を得意とする不動産会社もありますので、そのなかから信頼できる不動産会社を選び、査定を依頼しましょう。
