不動産投資で自己破産はあり得る？回避方法を紹介！
不動産投資で成功すれば一気に「お金持ち」というイメージがある一方で、失敗すれば「自己破産」して転落人生まっしぐらなイメージもあります。
インターネット上には不動産投資で自己破産した方々のインタビュー記事などが多く掲載されていますが、実際のところ不動産投資で自己破産している方はどれほどいるのでしょうか？
今回は不動産投資で自己破産する確率や、自己破産の回避方法をご紹介していきます。
不動産投資での自己破産とは
不動産投資ではワンルームマンションのような区分投資であっても数百万円～数千万円を投資するため、投資失敗に陥った際のリスクは大きいものです。
多くの不動産投資家はローンを利用して収益物件を購入し、賃貸経営をしています。毎月の家賃収入をローン返済に充てることになりますので、空室がでてローン返済ができなくなった場合には、自己資金をローン返済に充てることになります。
しかし、自己資金を持ち出してもローン返済が追い付かなくなり、返済が滞ることもあります。返済が一定期間滞ると、物件は債権回収会社（サービサー）に売却されてしまいます。
売却益で債務がなくなれば良いのですが、債務が残ってしまうケースもあります。残った債務は不動産投資家が自力で返済することになりますので、返済のめどが立たなければ自己破産して借金をゼロにするほかありません。
不動産投資で破産…失敗する理由は？
「不動産投資で失敗すると自己破産に陥る」というイメージを抱く方は多いように思えますが、実は不動産投資で自己破産する方はほとんどいません。
というのも、不動産投資家は家賃収入でローン返済できなくても、給与所得などをローン返済に充てて事業の立て直しを図るためです。自己資金で補填しきれない方が自己破産を選択することになりますので、無茶な投資戦略やキャッシュフロー計画を立てていなければ自己破産する確率はかなり低いと言えます。
では、不動産投資で自己破産する方は一体どのような理由で失敗してしまうのでしょうか。以下では、主な失敗理由をご紹介します。
物件を高値掴みした
実際の物件価値よりも高い相場で購入する「物件の高値掴み」をしてしまいますと、期待していたほどの収益が得られなかったり、ローン返済額が増えたりしてキャッシュフローがマイナスに傾きやすくなります。
既に運用実績がある中古物件ならば物件の価値を判断しやすいのですが、新築物件の場合は運用実績がないため、実際に運用したらどれほどの収益が出るのか分かりません。
新築物件は価値を判断しにくいため、高値掴みしやすい傾向があります。
高金利のローンを組んだ
ローンを利用して収益物件を購入することは良いのですが、ローンの金利が高いのには問題があります。
前述した通り、ローンを利用して収益物件を購入した不動産投資家は家賃収入をローン返済に充てます。金利が高いほどキャッシュフローが減ることになり、総返済額も大きくなります。総返済額が大きいほど返済は困難になりますので、金利を含めなるべく良い条件で融資を受けることが大切です。
キャッシュフローを別の事に使ってしまう
まさかと思うでしょうが、不動産投資で失敗する人のほとんどは、キャッシュフローを別の事業や趣味、生活費に使っています。
不動産投資で得た収益はもちろんご自身のものですので、使い道は自由です。しかし、不動産投資は着実に家賃収入（インカムゲイン）を積み上げていく投資方法なので、空室を作らないためにも建物の修繕やリフォームなどの空室対策が必要です。
不動産投資以外の事にキャッシュフローを使ってしまうと賃貸経営をするための費用が不足し、キャッシュフローが赤字になってしまうのです。
不動産投資での破産を防ぐ方法
賃貸経営をしていると予期せぬ出費が必要になったり、空室が出て赤字になることがあります。賃貸経営を続けていくには多少の赤字が出ても持ち堪えられるよう、事業計画に余裕を持たせることが重要です。
キャッシュフローを別の事に使ってしまうと不動産投資は失敗しやすくなるので、キャッシュフローは必ず取っておくようにしてください。
修繕などで急遽資金が必要になる事があり、修繕しないと「貸せない＝家賃収入が得られない」といった事態になる事もあります。
余裕をもって事業計画を立てても赤字に陥ってしまった場合、損切りをすることも考えた方が良いでしょう。
最悪の場合は自己資金の持ち出しも考えて「何戸までは空室になっても大丈夫なのか」を理解していれば、損切りのタイミングを掴めます。
まとめ
不動産投資で自己破産する方はゼロではなく、確かに一定数は存在します。
しかし、今回ご説明したことから分かる通り、不動産投資で自己破産する方はほとんどいませんし、余裕をもった事業計画に沿って賃貸経営すれば自己破産には陥りにくいでしょう。
これから不動産投資をしようと考えている方は、まず不動産投資の知識を身につけ、購入する不動産や事業計画をしっかりと確認するようにしましょう。
