リート（不動産投資信託）は魅力的！仕組みから銘柄選びまで徹底解説
「不動産投資してみたいけど、資金が少なくて始められない…」といった方にオススメなのが、少額で始められるREIT（リート）です。リートは不動産投資に精通しているプロが運用を行うため、初心者でも気軽に始めることができます。
以下では、リートの仕組みや魅力をご紹介していきます。
RIET（リート）の仕組み
REIT（Real Estate Investment Trust）は、投資家から集めた資金を投資法人や投資信託委託業者が投資家に代わって不動産運用し、その不動産投資によって得た運用益を投資家に分配する「不動産の投資信託」です。
REITには契約型と会社型の2種類がありますが、J-REIT（日本版のREIT）は会社型になっていますので、今回はJ-REITについて解説していきます。
J-REITは株式のように証券取引所に上場していて、証券会社の窓口やインターネットによる取引で売買することが可能です。REITの銘柄や価格、財務状況、保有資産状況などは新聞紙上やインターネット上で開示されていますので、投資家はこれらの情報を参考に投資するJ-REITを決めます。
RIET（リート）の種類と投資指標
REITの投資対象不動産はオフィスビルや住宅、商業施設、ホテルなど多岐にわたります。投資法人や投資信託委託業者によって投資する不動産は異なりますが、REITの種類は大きく分けて以下の３つです。
RIETの種類３つ
特化型
様々にある不動産のうち、1種類の不動産に特化したものが特化型です。例えば、商業施設だけに投資しているREITやオフィスビルだけに投資しているREITなどが挙げられます。
複合型
2種類の不動産に投資しているREITは複合型です。商業施設+オフィスビルに、住宅+ホテルなど、投資法人によって不動産種類の組み合わせは様々です。
総合型
3種類以上の不動産に投資しているREITを総合型と言い、投資対象の不動産種類が多いほどリスク分散することができます。
不動産ごとの特徴
| 不動産の種類 | 特徴 |
|---|---|
| 住宅 | 景気に左右されにくく、入居需要があるため安定した収益が期待できる |
| オフィスビル | 景気の影響を受けやすいため、不景気の時は収益が下がり、好景気の時には収益が上がる傾向にある |
| ホテル | 景気で宿泊単価が変動するため、収益の変動も大きくなる |
| 商業施設 | 消費者の需要によって収益が増減する |
REITの投資指標
株と同じようにREITにも様々な投資指標があり、REITに投資する際にはこの指標も参考に投資銘柄を選びます。REITの代表的な指標には以下のものがありますので、投資初心者はこの指標を中心に見るようにしましょう。
分配金利回り
REITの利回りは株よりも高い傾向にあり、アイビー総研株式会社とProp Tech plus株式会社が運営する「不動産投資情報ポータル」によると、2019年6月26日現在ではおよそ3.8％がREITの平均利回りとなっています。分配金利回りはWEB上で公開されており、＜年間予想分配金÷投資額×100＞の計算式で求められています。
例えば年間予防分配金が1万円で1口15万円の投資額ですと、
<1万円÷25万円×100>=4%となります。
NAV倍率
NAV倍率は株の「PBR」と同じような指標で、現在の1口当たりの投資口価格が、1口当たりの純資産額に対して何倍かを表すものです。
一般的に、NAV倍率が1以下なら割安、1以上なら割高と言えます。
LTV（借入金比率）
LTVは「Loan to Value」の略で、REITの借入金比率を表します。ですので、LTVが高ければ高いほど負債比率が高く、LTVが低ければ低いほど負債比率も低くなります。
LTVが低いと財務の健全性は高く、倒産リスクも低いと言えるでしょう。また、資金面で余力があるため新たに融資を受けて投資先を広げられる可能性もあります。
RIET（リート）の魅力
少額で不動産投資ができる
資産運用として不動産投資は人気がありますが、現物の不動産を購入するとなると多額の資金が必要です。しかし、2001年にREITが証券取引所に上場してからは、一口数十万円ほどの小口の資金で不動産投資ができるようになりました。
不動産投資に興味を持ちつつ「不動産投資には莫大な資金が必要だから…」と諦めていた方でも、REITを使えば気軽に不動産投資ができます。
不動産のプロによる運用
投資家自身に不動産の知識がなくとも、不動産のプロが投資先を選定・運用して分配金を支払ってくれます。不動産に関する知識や時間のない方でも、REITであれば手間をかけず安心して始められるでしょう。
分散投資できる
現物の不動産を1棟購入すると多額な資金が必要となるため、複数の物件を購入することは難しく、分散投資できないことがネックでした。しかし、RIETは複数の不動産へ投資するため、災害リスクや空室リスクなどが分散でき、安定した運用益を得ることが期待できます。
分配金が高い
J-REITの投資法人は、必要経費などを差し引いた運用益のうち90%超を投資家へ分配するなど一定の条件を満たすと、支払った分配金を損金に算入することが出来ます。そのため、投資法人は法人税を抑えるために利益のほとんどを分配してくれるのです。
銘柄選びの注意点
J-REITには元本と分配金の保証はありませんので、銘柄選びは慎重に行わなくてはいけません。安さだけで選ばず、投資対象となる不動産や投資指標、投資法人についてしっかり確認して自分に合った銘柄を選びましょう。
銘柄の情報については、一般社団法人不動産証券化協会の運営する「J-REIT.jp」で閲覧することができます。
良い銘柄を選べば決算月に安定した分配金が期待できますが、REITは自分の資金に見合ったリターンしか得ることはできません。不動産投資のメリットであるレバレッジを効かせるのであれば、REITのような小口化商品よりも現物不動産の方が向いているかもしれません。
また、REITで元本・分配金がなくなる可能性を考えると投資リスクは高いとも考えられますので、銘柄を選ぶ前に今一度他の不動産投資についても検討してみることをオススメします。例えば現物不動産への投資はリスクが高いと思われがちですが、物件を購入すれば資産価値が残るという点でREITよりも安心感があります。現物投資には様々なリスクもありますが、多くの方が現物投資に乗り出すのは「大きな収益が得られる」「レバレッジが効く」など多くのメリットがあるためです。REITで始めて不動産投資を考えた方は、これを機に現物投資の仕組みや魅力についても調べてみてください。
