空き家を更地にすると固定資産税が高くなるって本当？節税方法を紹介します！
たとえ空き家でも固定資産税は支払わなければいけないため、空き家を所有している方はお困りのことかと思います。
固定資産税を軽減するために空き家の解体を考える方もいらっしゃいますが、更地にすると固定資産税が高くなってしまうことも。
今回は、空き家を解体して更地にしたときに固定資産税が高くなる理由や、更地の固定資産税対策をご紹介します。
固定資産税とは
固定資産税とは、土地や建物、償却資産といった固定資産にかかる税金のことです。
土地は30万円、建物は20万円、償却資産は150万円に課税標準額が満たない場合は固定資産税がかかりませんが、それ以上の場合は固定資産税が課税されます。
したがって、アパートやマンション、戸建て住宅、空き家、そして更地など不動産を所有する方の多くは固定資産税を納める義務があるのです。
所有者というのは、毎年1月1日に固定資産を所有している者のことを指します。1月1日に不動産を所有していれば固定資産税を納める必要がありますので、1月2日以降に不動産を売却したり、建物を取壊したりしても1月1日時点での所有者は固定資産税を納めなければならないのです。
固定資産税は原則として年4回（4月、7月、12月、翌2月）の納期に支払いますが、第1期に固定資産税金を全額支払うことも可能となっています。
固定資産税の計算方法
気になる固定資産税の計算方法は以下の通りです。
課税標準額というのは、固定資産評価額に一定の係数を乗じたもので、この「係数」が固定資産税額を左右するのです。
さっそく次で「更地の固定資産税が高い」と言われる理由を確認していきましょう。
更地の固定資産税が高い理由
非住宅用地である「更地」の課税標準額は、固定資産税評価額に原則として70%の係数を乗じて求めます。
住宅用地には「住宅用地の特例」が適用されて固定資産税と都市計画税が軽減されるのですが、更地は住宅用地ではないため、この特例が適用されず固定資産税が高くなってしまうのです。このように住宅用地の特例が適用されないため、土地の固定資産税に関しては更地が最も高いと言えます。
住宅用地の特例とは
戸建て住宅やマンション、アパート、空き家などの住宅用地は、土地面積が200㎡以下の部分については小規模住宅用地として、200㎡を超える部分については一般住宅用地として以下の軽減措置が適用されます。
| 区分 | 課税標準額 |
|---|---|
| 土地面積200㎡以下まで （小規模住宅用地） |
固定資産評価額×1/6 |
| 土地面積が200㎡を超える部分 （一般住宅用地） |
固定資産評価額×1/3 |
小規模住宅用地の課税標準額は固定資産税評価額に1/6の係数を乗じて求め、一般住宅用地の課税標準額は固定資産税評価額に1/3の係数を乗じて求めることが分かります。
ここで、更地と住宅用地の固定資産税をまとめます。
| 区分 | 固定資産税 |
|---|---|
| 更地 | （固定資産税評価額×70%）×1.4% |
| 土地面積200㎡以下まで （小規模住宅用地） |
（固定資産税評価額×1/6）×1.4% |
| 土地面積が200㎡を超える部分 （一般住宅用地） |
（固定資産税評価額×1/3）×1.4% |
前述した通り、固定資産税額は課税標準額にかかる係数で大きく異なりますので、非住宅用地の「更地」と「住宅用地」では固定資産税額に大きな差が出るのです。
例えば土地面積が200㎡で固定資産税評価額が1,800万円の場合、
空き家が建っていれば課税標準額は1,800万円×1/6で300万円となり、土地の固定資産税は300万円×1.4%で4万2千円となります
一方、更地ですと課税標準額は1,800万円×70%で1,260万円となり、土地の固定資産税は1,260万円×1,4%で17万6千円となります。
このケースですと、更地の固定資産税は空き家の固定資産税よりも約4倍も高くなっています。
一般的には、空き家を更地にすると固定資産税は約3～4倍高くなるため、空き家を解体して更地にしようとお考えの方は固定資産税が高くなることを留意しておきましょう。
更地ではなくとも、倒壊の危険性があったり、衛生上有害であったりする「特定空家等」に指定されると住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が高くなってしまいます。
更地の固定資産税対策
更地を放置していると、毎年高い固定資産税を納めなくてはならずマイナスしかありません。
いっそのこと更地を手放して固定資産税を支払わなくてすむようにする手もありますが、ここでは「土地活用」での固定資産税対策について見ていきましょう。
駐車場経営
駐車場経営は土地さえあれば始められるため、初期費用はそこまでかかりません。
また、住宅を建てるのには向かない変形地や駅から遠い土地でも駐車場として活用できる可能性が高いため、駐車場経営は土地活用が難しいと思われる更地にもお勧めです。
駐車場機器導入や運営など全てを業者に任せることもできますし、需要があるエリアでしたら黒字経営することも可能です。
トランクルーム経営
トランクルーム経営は市場規模が拡大してきている新しい投資方法で、土地活用としても人気があります。
トランクルームには「屋内型」と「屋外型」の2種類があり、屋外型であれば更地にコンテナを設置するだけでトランクルーム経営することができます。初期費用としてコンテナの購入費用がかかりますが、運営費用は基本的に土地代のみとなっていますので、既に土地をお持ちの方は運営費がほとんどかかりません。
自分の土地を業者に貸し出して収益を得る「一括借り上げ」という運営方法もありますので、トランクルーム経営に手間をかけたくない方にもお勧めです。
賃貸経営
土地の固定資産税では更地が最も高いため、単純に考えると家を建てることが固定資産税対策になります。
ただし、誰も使わない住宅を建てたとしても建築費や土地・建物の固定資産税で大赤字になってしまいますので、賃貸物件を建てて家賃収入を得ることがポイントです。
アパートやマンションを建てるには資金を費やすことになりますが、毎月の家賃収入で投資費用を回収できるのが不動産投資の仕組みとなっています。
不動産投資は投資リスクとリターンのバランスが優れている「ミドルリスク・ミドルリターン」な投資方法ですので、初心者の方でも始めやすいでしょう。
また、空き家をまだ更地にしていない方は、空き家をリフォームして賃貸に出す、民泊経営するなどの空き家活用も検討しましょう。
まとめ
今回は空き家を更地にしたときに固定資産税が高くなる理由をご説明しました。
空き家を解体して更地にすると固定資産税は約3～4倍となりますので、更地の所有は赤字にしかなりません。
不動産を所有しているのであれば、それを活用しなければ意味がないのです。
土地の地形やエリア、広さなどによって効果的な土地活用方法は異なりますので、まずは土地活用を得意とする不動産会社へ相談すると良いでしょう。
