家賃設定の方法とは？適正家賃の決め方を紹介！

不動産投資家の多くはローンを利用して投資物件を購入し、毎月の家賃収入をローン返済に充てます。賃貸経営をするうえで、家賃収入は多いに越したことはありません。

しかし、家賃収入で儲けようとして家賃設定を見誤ると空室で苦しむことに…。

大家の言い値で空室が埋まればいいのですが、世の中そんなに甘くはありません。
家賃は毎月必ず支払うものですし、ある程度まとまったお金のため、家探しをしている方からすれば家賃は安いに越したことはないのです。

では、大家はどのように家賃を設定すれば良いのでしょうか？
今回はこれから大家になる方向けに、適正家賃の決め方や注意点をご紹介します。

まずは家賃設定の基本となる「相場」を知る

家賃設定をするうえで重要なのは、近隣の相場を知ることです。
通常、入居希望者は住みたいエリアを絞ってから物件を探しますので、近隣の物件よりも自分の物件の家賃が高ければ入居希望者が現れないリスクが高まります。

自分の物件の近隣にはアパートやワンルームマンション、ファミリー向けマンションなど、様々な物件があることでしょう。
例えば、自分の物件がワンルームマンションなのにファミリー向けマンションの家賃相場を調べても、入居者層が違うため意味がありません。
近隣の家賃相場を調べる際には、自分の物件と似た近隣物件の家賃相場を参考にするようにしましょう。

以下の要素で同一（もしくは近い）なものが多いほど、自分の物件と同レベルな物件と言えるでしょう。

• 建物構造
• 間取り
• 面積
• バス・トイレ
• 設備
• 築年数
• 駅距離
• 立地・周辺環境

家賃を決める基準項目

立地

家賃を決める基準として、物件の立地は非常に重要です。家から駅が近いほど便利で人気が高まりますので、駅チカ物件は家賃を高く設定しても需要が見込めます。
また、スーパーやドラッグストア、コンビニ、公共施設などが近くて生活利便性が高い物件も人気が高いため、家賃を高く設定できるでしょう。

間取り・面積

部屋数が多く、面積が広いほど家賃は高くなります。したがって、一般的にはワンルーム・1K、1DK、1LDK、2DK…といった順に家賃が高くなります。

また、同じ間取り・面積でも和室より洋室の方が家賃は高くなる傾向があります。

建物構造

アパートやマンションの建物構造は大きく分けると木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造の5つに分類できます。

このうち最も建築コストが安いものは木造で、最も建築コストが高いものは鉄骨鉄筋コンクリート造です。
建築コストが高ければ物件価格も高くなるため、家賃を高くしなければ投資費用の回収が厳しくなってしまいます。

そのため、建築コストが安い木造よりも鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の方が家賃は高くなります。

設備

いくら立地や間取り、建物構造がよくても、部屋の設備が不十分だと入居需要が少なくなります。逆に、設備が充実していればその分家賃を高めに設定しても入居が見込めると言えるでしょう。
例えば、エアコンは必須の設備ですし、他にもバス・トイレ別、クローゼットなどは人気の設備です。

賃貸で人気の設備には、以下のようなものがあります。

• エアコン
• バス・トイレ別
• クローゼット
• 温水洗浄便座
• オートロック
• インターネット
• 宅配ボックス
• TVモニター付きインターホン
• 防犯カメラ
• 独立洗面台
• 追い炊き機能

家賃設定で気を付けること

家賃設定をするうえで重要なのは近隣の相場を知る事とお伝えしましたが、市場に出ている募集賃料のほかに成約賃料を意識することもポイントとなります。
市場に出ている募集賃料を参考にしても入居者がずっと決まっていない賃料の可能性もありますので、成約している（入居者がいる）賃料に着目することが重要です。

さらに言うと、相場のほかに入居者募集をする時のことも考えて家賃設定をしなければなりません。今はネット検索の時代なので、検索に引っかかるような家賃設定をする必要があるのです。
例えば、賃貸ポータルサイト内でユーザーが5万円以下の物件を検索した場合、5万円の物件は検索に引っかかりますが、5万1千円の物件は検索に引っかかりません。

賃貸ポータルサイトの多くは賃料を5千円単位で検索できるようになっていますので、それを目安に家賃設定すると良いでしょう。

相場よりも高い家賃設定にする場合は？

入居者は相場よりも高い家賃を支払うわけですから、高い家賃であっても住みたいと思える“メリット”が他になければいけません。

以下では、入居者が「相場よりも高い家賃だけど、この条件なら入居しても良いかな…」と感じやすい方法をご紹介します。

フリーレントを活用する

フリーレントとは、賃貸借契約を締結した後に一定期間家賃を無料にするサービスのことを言います。
フリーレント期間は大家が決めるのですが、入居してから1ヶ月分の家賃を無料にすることが多いようです。

引っ越しにはお金がかかりますから、たとえ1ヶ月であっても金銭的負担が減るフリーレントは入居者にとって嬉しいサービスです。

敷金礼金ゼロ物件にする

敷金礼金の相場は地域によって異なります。例えば、東京では敷金礼金の相場は賃料の2ヶ月分ほどで、関西では賃料の4～7ヶ月分ほどとなるケースもあります。

入居者からすると敷金礼金はできれば支払いたくないため、敷金礼金ゼロ物件は入居者に好まれます。家賃が相場よりも高い場合には、敷金礼金ゼロにしてみても良いでしょう。
同じエリアに似たような物件があれば、敷金礼金ゼロ物件の方が選ばれる可能性は高くなります。

まとめ

今回は適正家賃の決め方や注意点をご説明しました。

できれば適正家賃に設定する方が入居者は決まりやすいですが、キャッシュフローを考えると家賃が相場よりも高くなってしまう場合もあると思います。
そんな時には、フリーレントや敷金礼金ゼロにするなど入居者の金銭的負担を軽減することが有効です。

黒字で賃貸経営できるように、相場やキャッシュフローなども考えて家賃を決めましょう。