不動産投資ローンの金利について紹介します
不動産投資するならローンは必須ですが、金利はどれほどなのか気になるところです。不動産購入は高い買い物なため、不動産投資ローンの金利は少しでも抑えたいものです。
こちらでは、融資を受ける金融機関に悩んでいる方向けに各金融機関の金利相場や、そもそも金利はどう決まっているのか等をご紹介していきます。
不動産投資ローンとは
不動産投資を目的とした人が、マンションやアパートなどの収益物件を購入する際に金融機関から融資を受けて組むローンのことを不動産投資ローンと言います。
頭金は自己資金で支払いますが、その後の返済には投資した収益物件からの家賃収入を充てます。（場合によっては頭金を支払わず融資を受けることもあります。）
毎月の家賃収入が返済原資となるため、金融機関はローンの審査で「個人の信用」に加えて「物件の事業性」の両方をみて融資可否や融資金額を判断します。
審査に通ったら「団体信用生命保険（通称：だんしん）」へ加入します。多くの金融機関では借入の時に団信への加入が必要になります。住宅ローンを組む時にも団信への加入が必要なのでご存知かと思いますが、団信の補償内容は加入者に万一の事が起きた時にその後の返済残高を支払ってくれるというものです。
住宅ローンと違うの？
家を購入するのに融資を受けると言っても、住宅ローンと不動産投資ローンはまず借入の目的が異なることから、様々な違いが生じます。住宅ローンは自分が住む家の購入が目的であることに対し、不動産投資ローンは賃金収入を得るために収益物件を購入することを目的にしています。
そのため返済原資は住宅ローンが給与、不動産投資ローンが毎月の家賃収入となります。これに伴いそれぞれ審査基準が異なり、住宅ローンの場合は「個人の信用」、不動産投資ローンの場合は「個人の信用」に加えて「物件の事業性」もみられます。
不動産投資は一棟投資で1億円以上の物件を購入することもあり、住宅ローンよりも融資額が多いことが普通です。一般的に住宅ローンは年収の7倍、不動産投資ローンは年収の10倍まで借入が可能と言われています。
不動産投資は融資額が大きく、投資物件から計画通りに家賃収入を得られなかった場合には返済が滞る可能性があります。これは金融機関からすると大きなリスクになるため、不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高く設定されているのです。
まとめ：住宅ローンと不動産投資ローンの違い
| 住宅ローン | 不動産投資ローン | |
|---|---|---|
| 借入の目的 | 自分が住むため | 家賃収入を得るため |
| 融資額 | 年収の約7倍まで | 年収の約10倍まで |
| 返済原資 | 給与 | 投資物件からの家賃収入 |
| 審査基準 | 個人の信用 | 個人の信用・物件の事業性 |
| 金利 | 1%前後 | 2～4%前後 |
金利の決まり方
金利は「借主の返済能力」によって決まりますが、この審査基準は金融機関ごとに異なります。したがって、審査基準の厳しい金融機関ほど金利は安くなりますが、その分融資は通りにくくなります。
審査基準
不動産投資のローンは「個人の信用」と「物件の事業性」の2つが審査基準となります。この2つの評価が高いほど金融機関は貸し倒れのリスクが少ないと判断し、低金利で融資をしてくれます。
- 個人の信用：自己資金、年収、勤務先、勤続年数
- 物件の事業性：実質利回りや周辺環境等からみた物件の収益性、物件の資産価値
個人の信用においては、自己資金や年収、勤務先・勤続年数などから安定した収入があるかを判断します。投資物件から計画していた家賃収入を得られなかった場合に、借主の自己資金や給与を返済に充てられるかが見られます。
一方物件の事業性は、「どれほどの収益が見込めるか」「物件に資産価値はあるか」をみられます。返済は家賃収入によって行われるため、収益が見込めなくては話になりませんよね。物件の収益性は実質利回りや周辺環境などから判断されます。
また、収入が得られず返済困難に陥った場合は、物件そのものを売却することになるため、物件にどれほどの資産価値があるかを評価されます。
金融機関ごとの審査基準と金利
上記でご紹介した審査基準はメガバンク・都市銀行、地方銀行、信用金庫・信用組合、ノンバンクの順で審査基準は緩くなるとともに、金利が高くなります。
金利の相場
不動産投資ローンの金利は物件や個人、金融機関によって差がでてきますが相場はおよそ2～4%と、住宅ローンの金利よりもやや高めです。それぞれの金融機関の金利相場は、以下で確認していきましょう。
メガバンク・都市銀行
三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行などは金融機関のなかでも審査基準が1番厳しく、一定の信用力がないと融資を受けることができません。その代わり、審査に通るとおよそ1%前後の金利でローンを組むことが可能です。
地方銀行
地方銀行の金利は銀行によって様々で、メガバンク・都市銀行に近い金利で融資してくれることもあれば、4%前後の金利が設定されることもあります。エリアや各行によって金利にバラツキがあるため、投資物件のエリアにある地方銀行を調べるのが確実に金利を知れる方法です。
信用金庫・信用組合
地方銀行と似た性質を持ち、不動産投資の融資に対して積極的かそうでないかで分かれます。また、融資対象のエリアが地方銀行よりも限定的であることが多いです。金利は2%半ば～3%が相場です。
ノンバンク
オリックス銀行やセゾン銀行などのノンバンクは銀行と比べて審査基準が緩いため、審査に通りやすいです。頭金なしのフルローンを組むことも可能で、手元に資金がない方が利用している事の多い傾向にあります。決済もスピーディなため早く融資を受けたい人から人気はありますが、金利は3～5%前後とかなり高いので注意が必要です。
まとめ
金利は借り手の返済能力と物件の収益性・資産価値で左右されます。そのためローンを組む前には、貯金をして自己資金を増やす等の下準備も大切になります。また基本的なことではありますが、クレジットカードの返済を滞納しない、不動産投資で見込める収益と返済計画を立てる、などは必須です。
自分の属性を高める以外に、融資元である金融機関選びもこだわらなければなりません。ローンを組むと言っても数多の金融機関が融資を行っており、相場もバラバラです。
ほとんどの場合、不動産業者が金融機関の選定や交渉を行ってくれる他、投資に関して様々なアドバイスをしてくれます。プロでない限りは不動産投資に関する全てを把握するのは困難なため、信用できる不動産業者を見つけることが不動産投資成功の近道になります。
