不動産投資で脱税したらどうなる？
不動産投資をすると節税できる魅力がありますが、やり方を少し間違えると「脱税」とみなされることも。
不動産投資家はいかに節税できるかを考えるかと思いますが、犯罪に手を染めることなく上手に節税することが大切です。
そのためにも、今回は不動産投資で脱税とみなされるケースや罰則を確認していきましょう。
節税と脱税の違い
不動産投資は節税できる魅力がありますが、節税効果を大きくしようとした結果、その行為が「脱税」とみなされてしまうことがあります。
不動産投資で節税をしようとしても、やり方を間違えれば脱税になってしまうところが怖いところです。
脱税は当然ながら違法ですので、不動産投資家は節税と脱税の違いをきちんと理解しておかなければなりません。
節税と脱税の違いを理解するためには、まずは家賃収入を得た時の確定申告の方法を確認しておきましょう。
20万以上の不動産所得がある方は確定申告をしなければいけないのですが、この「不動産所得」は家賃収入そっくりそのまま…というわけではありません。
不動産投資をするには建物の修繕費や固定資産税、管理委託費など実に多くのコストがかかるため、不動産投資に関係する出費は必要経費として計上することができるのです。
このように、家賃収入を得た時には総収入金額から必要経費を差し引いた金額を不動産所得として確定申告することとなります。
不動産所得は給与所得と通算できる特徴があるため（損益通算）、不動産投資で赤字が出た場合、赤字分を給与所得から差し引くことで所得税を減額できるのです。
これが「不動産投資は節税できる」と言われる理由です。
不動産投資における節税とは、不動産投資に関する必要経費を適切に計上することです。
反対に、不動産投資における脱税とは、不動産所得を適切に申告しない等の違法行為で税金を軽減することと言えるでしょう。
さっそく次で、不動産投資で脱税とみなされるケースを確認していきましょう。
不動産投資で脱税とみなされるケース
不動産所得の申告をしない
不動産所得が20万円以上ある場合は確定申告をしなければならないのですが、バレないだろうと考えて不動産所得の申告をしない方がいらっしゃいます。
しかし、不動産所得が20万円以上あるのに確定申告しないと脱税になるため注意しましょう。
もちろん、不動産所得を過少に申告することも脱税とみなされます。
不正な経費計上
不動産所得は総収入金額から必要経費を差し引いた額となりますので、必要経費の額が大きいほど節税することができます。
ただし、不動産投資とは関係ない私的な費用を経費として計上したり（経費の水増し計上）、架空の経費を必要経費として計上したりすること（経費の架空計上）は脱税になります。
例えば、「私的な旅行費や食事代、飲み代、ゴルフ代を経費として計上する」といったことや「本来は依頼していないのに管理委託費用を経費として計上する」ことは脱税にあたります。
印紙の貼り忘れ
印紙税は印紙税法で定められた課税文書に対して課されるもので、不動産投資に関しては「不動産の売買契約書」や「建築請負契約書」、「金銭消費貸借契約書」、「領収書」などがあります。
不動産投資をしていると、印紙税を納めなければならない場面に遭遇することが多くなるでしょう。
印紙税の納税方法は、書類に収入印紙を貼って消印することです。納税方法が簡単なだけに、うっかり印紙を貼り忘れてしまうこともあるかと思いますが、印紙の貼り忘れは脱税になる可能性もあるため十分注意してください。
脱税はどうしてバレるのか？
まずは、「個人レベルであっても脱税はバレる」という事をお伝えしておきます。
「会社員が副業としてやっている不動産投資なんて微々たる利益だから、脱税してもバレないだろう…」そう考える方がいらっしゃるかもしれませんが、税務署も国税局も脱税を見逃すまいと目を光らせています。何か不審な点があれば、お金の動きを詳しく調査され、脱税を暴かれるのです。
では、何がきっかけで脱税がバレるのでしょうか。
不動産投資については、以下のようなことがきっかけに脱税がバレるようです。
- 管理委託している管理会社に税務調査が入った場合
- 不動産業者に税務調査が入った場合
- 不動産を所有しているのに確定申告がない場合
- 登記簿などから資産情報を確認された場合
- 身内に脱税を告発された場合
いずれにしても、脱税を見抜くのは税金に精通した税務署、国税庁です。脱税の手口は知っていますから、何らかの形で脱税は明るみに出ることになるでしょう。
不動産投資家として節税は大切ですが、それが行き過ぎて脱税にならないよう注意しましょう。
脱税のペナルティ
税務調査などで脱税していることが分かったら、以下の「過少申告加算税」、「重加算税」、「延滞税」といったペナルティが科されます。
過少申告加算税
実際よりも少ない所得を申告した場合には、過少申告加算税を課されます。
ただし、税務署から指摘される前に自主的に修正申告を行った場合、過少申告加算税は課されません。
税率は以下の表のように、修正申告するタイミングによって異なります。
| 修正申告のタイミング | 50万円以内 | 50万円超 |
|---|---|---|
| 税務調査の前 | ペナルティなし | ペナルティなし |
| 税務調査連絡の後 | 5% | 10% |
| 税務調査の後 | 10% | 15% |
重加算税
所得金額や税額などの計算の基礎となる事実を仮装、隠ぺいした場合には、重加算税が課されます。
意図的に脱税した際に課される税金ですので、原則として税率は増額した税額の35%と高くなっています。
延滞税
納税期限までに納税しなかった場合には、納税が遅れた罰則として延滞税が課されます。
納付期限の翌日から完納するまでの日数によって税率は異なりますので、納税期限を過ぎてしまったら直ぐに納税するようにしましょう。
延滞税の計算については、国税庁ホームページの延滞税計算画面を利用すると簡単に算出することができます。
まとめ
脱税がバレるとペナルティが科されるのは当然のこと、悪質な脱税と判断されたり、脱税金額が大きかったりすると逮捕される可能性もあります。
脱税は違法ですので、不動産投資家は正しいやり方で節税しなければなりません。
節税対策に不安を抱える方は税理士に依頼するなどして、きちんと納税義務を果たしながら上手に節税しましょう。
