シェアハウス投資が難しい理由とは？
シェアハウス投資とは
複数の入居者が同じ建物内でリビングやキッチン、お風呂、トイレなど一定のスペースを共同利用する戸建て物件のことを「シェアハウス」と言います。
シェアハウスといっても自分の部屋があるのが普通ですので、最低限のプライベート空間を持ちながら生活する事が可能です。
通常の賃貸物件よりも初期費用、家賃を安く抑えられる事や、メディアで取り上げられる機会が増えた事から、外国人や若者の入居需要が高まっています。
シェアハウス需要を背景に、今ではシアタールームやフィットネススタジオを備えたシェアハウスや共通の趣味を持つ入居者を募集するシェアハウスなど、様々なコンセプトのシェアハウス（コンセプト型シェアハウス）が増えてきました。
シェアハウス投資のメリット・デメリット
メリット
建築コストを抑えられる
リビングやお風呂、トイレなどの設備は共用できるので建築コストを抑える事ができます。例えば最大で8人入居できる物件だとしたら、通常の賃貸物件は入居者分の設備が必要ですが、シェアハウスはその必要がありません。
設備にかかる建築コストを抑えられる分、リノベーションや管理など他の部分に注力する事が可能になります。
空き室リスクが小さい
シェアハウスの入居者が1人退去したとしても、他の入居者からの家賃収入は得られるため安定した収益を上げることができます。
通常の賃貸経営で戸建てを貸し出すと空き室になる可能性がありますが、シェアハウスの場合は空き室になる可能性は極めて低くなります。
空き家を活用できる
設備を共用できるシェアハウスは空き家を活用するにはうってつけの投資方法でしょう。空き家をお持ちの方がアパート、マンション経営するには空き家を取り壊し、賃貸向けに建て直さなくてはなりません。シェアハウス投資は空き家をそのまま、もしくはリノベーションなどをすれば始められ、初期費用が抑えられます。
デメリット
客付けが難しい
通常、入居者の募集はポータルサイトで行うのですが、ポータルサイトへの掲載には居室面積など一定の基準があるため、シェアハウスはポータルサイトで入居者募集できない事があります。
シェアハウスに特化したサイトには掲載できますが、知名度が低くユーザーが少ないため、有効とは言えません。
管理が大変
シェアハウスでは複数の入居者が設備を利用するため設備の劣化が早く、通常の賃貸経営よりも維持・管理などで手間がかかります。
こういった運営手法が収益に与える影響は大きく、維持管理費がキャッシュフローを悪化させる可能性もあります。
入居者同士のトラブルが発生しやすい
ひとつ屋根の下で複数の入居者が一緒に生活するわけですから、大なり小なり日常生活でトラブルは必ず発生します。入居者同士のトラブルが多いとシェアハウス全体の雰囲気が悪くなり、それが退去理由にもなり得ます。
入居者トラブルを少なくするために、オーナーが事前にシェアハウスのルールを決めておくべきでしょう。
「かぼちゃの馬車」事件から学ぶシェアハウスのリスク
シェアハウスの運営方法としては、主に①物件の管理を全てオーナーが行う「自主管理」、②管理費用を支払って管理業者に管理を任せる「委託管理」、③管理委託会社が一括借り上げで運営する「サブリース」があります。
シェアハウスは管理が大変なため委託管理、サブリースで運営しているオーナーが多いのですが、サブリースはリスクがあり問題視されている運営方法です。
「かぼちゃの馬車」事件の問題点
「かぼちゃの馬車」とはスマートデイズ社が売り出していたシェアハウスのブランドネームです。スマートデイズ社はサブリース契約を押し出していたのですが、経営破綻してオーナーへ支払う賃料が未払いになりました。
サブリース契約とは、業者が投資家から不動産を一括借り上げ、管理・運営をして、投資家へ毎月一定の賃料を支払う仕組みです。
スマートデイズ社は、収益性の低い物件を高利回りにみせ、投資家に高額で売っていました。当然、入居者を集める事はできずサブリース賃料が未払いのまま経営破綻に陥ったのです。かぼちゃの馬車事件の問題点は、スマートデイズ社が目先の利益を求めて物件価値以上の高額な価格でシェアハウスを販売したことにあります。
かぼちゃの馬車事件でサブリース契約を交わすリスクが浮き彫りになったとはいえ、サブリース契約自体が悪いわけではありません。サブリースのリスクを回避するためには、投資家自身が物件を見る目を養うことが大切です。
まとめ
シェアハウス経営はコストを抑えて始められるメリットがある一方、客付けが難しいなどのデメリットやサブリース契約のリスクなどが多くあります。
優良物件を探して通常の賃貸経営を行った方が収益を上げられる事もありますので、最初からシェアハウス投資に絞る事はお勧めしません。
シェアハウス投資と通常の賃貸経営、両方のメリット・デメリットを理解してご自身に合った不動産投資を始めましょう。
