賃貸借契約の更新にかかる費用【まとめ】
賃貸借契約を更新する際に必要な費用としては、入居者が大家に支払う「賃貸借契約の更新料」のイメージが強いかと思います。
しかし、賃貸借契約の更新にかかる費用はそれだけではありません。
賃貸借契約の更新を経験した方や大家はご存知かと思いますが、賃貸借契約の更新には各種費用の支払いが生じるのです。
今回は、賃貸借契約の更新にかかる費用をまとめて紹介していきます。
賃貸借契約の「更新」の仕組み
賃貸経営を成り立たせるには家賃収入が重要となりますが、それ以外にも大家は敷金礼金、更新料などを受け取ることになります。
一般的には2年ごとに賃貸借契約を更新し、次でご紹介する「更新料」、「火災保険料」、「保証料」を入居者から徴収します。
入居者が賃貸物件に継続して住みたいと希望する場合は、次でご紹介する金銭を支払う決まりとなっているのが一般的です。
入居者が支払う更新料
①賃貸借契約の更新料
契約更新の際に借主が貸主へ支払うお金のことを更新料と言います。
賃貸借契約には、契約の更新が必要な「普通借家契約」と契約の更新ができない「定期借家契約」の2種類がありますが、ほとんどの賃貸借契約は普通借家契約となっています。
大家の多くは普通借家契約で契約期間を2年間としていますので、2年ごとに契約更新することになります。
更新料の相場は地域によって差がありますが、賃料の0.5～1ヶ月分ほどのケースが多いようです。更新料は大家が受け取るものとなっていますが、大家は更新の手続き費用として更新料の50%ほどを管理会社に支払います。なお、更新料は管理会社の重要な収入源のため、管理会社が領収することも多いようです。
②火災保険料
不動産投資には火災や地震などの自然災害で物件が被害を受ける“災害リスク”があるため、火災保険など各種保険に加入してリスクに備えることが常識です。
地震保険は大家によって加入状況が異なるのですが、火災保険についてはほとんどの大家が加入しています。
保険料の支払いについては、入居条件として指定の火災保険への加入を義務化することが多いようです。
火災保険料は建物の構造や保証内容、保険会社などによって異なるため一概には言えませんが、2年間で15,000円～20,000円ほどが相場のようです。
通常は賃貸借契約の更新と合わせて2年間で火災保険を契約していますので、賃貸借契約の更新と同時に火災保険の更新をすることになります。
③保証料
賃貸借契約を結ぶ際に賃貸保証会社を利用した入居者は、賃貸借契約の更新と同時に賃貸保証会社の更新も必要になります。（保証会社を利用せずに連帯保証人をたてている方は保証料を支払う必要はありません。）
更新の時期や更新料は賃貸保証会社によって異なります。
一般的には賃貸保証会社の更新は1年、もしくは2年ごとに行われ、入居者は更新料として1万円前後を支払うことになります。
ただし、契約期間中に家賃滞納があると更新料が割高になる場合もあります。
大家が更新料を支払うケースって？
更新料を支払うのは入居者だというイメージがあるかと思いますが、実は大家が管理会社に更新料を支払うケースも存在します。
大家が更新料を支払うケースは、入居者が支払う更新料をゼロにしているケースです。
なかなか入居希望者が現れない場合、敷金や礼金、更新料をゼロにして空室対策をしている大家もいらっしゃることでしょう。
そういった場合には大家が管理会社に更新の手続き費用を支払うことになるのです。
前述した通り、更新料は賃料の0.5～1ヶ月分ほどとなっていますので、更新料ゼロで賃貸経営をする大家は賃貸借契約が更新される度に更新料を負担しなくてはなりません。
また、管理会社のなかには更新料を受け取らない代わりに管理料のアップを要求してくる管理会社もあります。更新料は管理会社の重要な収入源ですから、管理会社の意向も踏まえて更新料や管理料を上手く調整すると良いでしょう。
更新料ゼロは有効な空室対策のひとつですが、大家の実費負担が増えることを覚えておいてください。
