優良な管理会社って？マンション管理会社の選び方
賃貸経営は管理会社に任せられて手間がかからない事から、最近はサラリーマンや公務員の副業として人気を博しています。入居者募集や清掃業務、建物の修繕などマンション管理全般を請け負ってくれるため、オーナーは本業に集中できるのです。
管理会社に全てを任せるのは危険ですが、優良な管理会社を選べばオーナ―の負担は軽減されます。今回は優良なマンション管理会社の選び方についてご説明していきます。
賃貸管理について
入居者に快適な暮らしをしてもらうためには、日々のマンション管理は欠かせません。例えば共用部分の清掃や受付業務、ゴミの分別など…。入居者の安全で快適な暮らしのため、24時間体制で管理人が常駐しているマンションもあります。管理会社へ依頼する前に、まずはどのような管理業務があるのか見てみましょう。
- 入居者募集
- 受付業務
- 家賃の集金と管理
- 契約更新
- 廊下やゴミ捨て場など共用部分の清掃
- 共用設備のメンテナンス
- クレーム対応
- 退去時の清掃
このようにマンション管理業務は多岐にわたり、一定の専門知識も有していなければ難しいでしょう。マンションの管理方法には、大家が自分で建物を管理する「自主管理」、管理会社に家賃の数パーセントを支払って管理してもらう「委託管理」があります。
管理会社は専門的な知識を持った担当者が全て対応してくれるため、近年はマンション管理を管理会社へ委託している大家がほとんどです。
管理会社の種類
管理会社には「建物を管理する会社」と「賃貸管理する会社」の2種類があります。
建物を管理する会社
区分マンションの場合はマンションの管理組合の代表（理事会）が建物を管理する会社に管理を委託します。建物を管理する会社は、主にマンション管理組合の運営サポートやマンションの共用部分の維持管理などを行います。
管理会社を変更するには管理組合で決議をとる必要がありますので、簡単に管理会社を変更することはできません。
賃貸管理する会社
賃貸管理の場合は大家が賃貸管理する会社に管理を委託します。
賃貸管理する会社は、主に賃貸借契約締結に関わる業務や家賃回収、更新・解約手続きなど、賃貸管理のサポートを行います。
大家の判断で管理会社を変更できるため、優良な管理会社があれば比較的簡単に管理会社を変更することが可能です。ここでは管理方式の種類や、管理会社を選ぶときのポイントなどをご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
管理方式の種類
全部委託
全部委託は、建物の管理全てを管理会社に委託する方式です。
管理のプロである管理会社が全面的にサポートしてくれるため、自主管理や一部委託よりも費用はかかりますが、効率的な管理が期待できます。
一部委託
一部委託は、建物の管理の一部を管理会社に委託する方式です。
例えば、共用部分の清掃など素人でもできるような管理は自分で行い、設備のメンテナンスなど専門的な業務を管理会社に委託するケースがあります。
自主管理
自主管理は、管理会社に委託せず自分で建物の管理をすることです。
素人でもできる管理は自分で行い、専門的な業務については業者と直接契約する必要があります。全部委託や一部委託に比べてコストを抑えられる可能性はありますが、全ての管理を自分で行わなければならないため手間がかかりますし、管理に関する知識も必要です。
マンション管理会社の種類
マンション管理会社は全国に2,000社ほど存在し、管理会社の種類によってメリット・デメリットが異なります。以下では、管理会社の種類ごとの特徴をご紹介します。
デベロッパー系管理会社
デベロッパー系管理会社は親会社がデベロッパーの管理会社のため、親会社が販売するマンションの管理を受託することが基本です。親会社が販売した物件を管理するので建物の設計情報などを入手でき、トラブルが生じたら親会社と連携して正確に対応してくれます。
知名度の高いデベロッパーのグループ会社なので経営基盤が安定していて管理の質も良いため安心感はありますが、その分管理委託費が高い傾向にあります。
ビルメンテナンス系管理会社
ビルメンテナンス系のマンション管理会社はオフィスビルや商業施設の管理に注力していることから、建物の設備保守、清掃などを得意とします。もともとビルメンテナンスに力を入れているのでマンション管理組合のサポートや入居者対応などが弱い事もあります。
独立系管理会社
独立系管理会社は管理委託費が割安なため、デベロッパー系管理会社からリプレイスする方も多いようです。オーナーにとって管理委託費が安い事は嬉しいのですが、デベロッパー系に比べて管理の質はやや劣ることが多いようです。管理委託費が安価な場合は、マンションの修繕や付帯サービスなどを収入としていることがあります。
マンション管理会社の選び方
管理会社にはデベロッパー系、ビルメンテナンス系、独立系がありますが、どの管理会社が良いとは一概には言えません。デベロッパー系管理会社が良いというオーナーがいれば、全く聞いたことがない中小の独立系管理会社を好むオーナーもいます。
オーナーの好みやフロントマンとの相性など人それぞれの部分はありますが、管理会社を選ぶ際には以下の点を確認しておくと良いでしょう。
管理委託費
管理委託費が安すぎるとサービスの質が悪いケースが多いですし、高すぎてもキャッシュフローを悪化させてしまいます。一般的に管理委託費は賃料の5％前後と言われていますので、5％を目安に管理委託費が適正であるか判断しましょう。
有資格者の数
もちろん有資格者が少なくても良いサービスを提供する管理会社はありますが、契約前に管理の質を知るのは非常に困難です。そこで、「管理業務主任者」の資格保有者の数をチェックしてマンション管理に関する知識があるか確認するようにしましょう。
特に、管理会社との窓口であるフロントマンが資格を保有しているかが大切です。
入居者募集の方法
空室が出るほど賃貸収入は少なくなってしまいますので、管理会社がきちんと客付けできるのかはオーナーとして非常に気になる部分です。
インターネット上で入居者募集をしている事は前提で、主要WEBサイトで情報配信している管理会社がほとんどです。客付けに強いか見極めるには空室となって入居者を募集している情報がどれだけ広く公開されているかがポイントとなります。
例えば、管理会社が賃貸ポータルサイトへ掲載しているだけではなく、管理会社以外からも賃貸ポータルサイトへの掲載がされていたり、管理会社以外の不動産会社のホームページに情報が掲載されていたりすると、管理会社が他の不動産会社にも情報を公開していて、多くの不動産会社が客付けを行うため、入居が決まる確率が高まります。
滞納への対応
賃貸経営は毎月の家賃収入で成り立つものですから、家賃滞納は非常に困りものです。そのため、管理会社を選ぶ際には家賃滞納時に対応してくれるかどうかがポイントになるでしょう。
オーナー自身で滞納への対応をするのは労力がかかりますので、手際良く家賃を回収できる管理会社に任せるのがおすすめです。
大手と中小でメリット・デメリットの違いはある？
大手でも中小でも、管理の質や費用対効果、提案力などが重要となりますので、メリット・デメリットに違いはありません。
また、収益不動産の管理会社では以下のようなポイントが重要となります。
- 入居募集の強さ
- 高い賃料を維持できている
- 費用対効果が良い
管理会社を選ぶ際には管理会社の規模よりも、上記の内容を重視するようにしてください。
マンション管理会社の変更方法
マンション管理会社の変更方法は主に書面で通知するだけなので、それほど複雑ではありません。
ただし、入居者の家賃保証や家電レンタル、インターネット接続など、その管理会社独自のサービスは引き継げないものもあるので注意が必要です。
マンション管理会社の変更は「きちんと引継ぎがされない」、「変更した管理会社のサービスが不十分」などのトラブルが発生しやすいので、管理契約の内容をしっかりと確認してから変更することが大切です。
まとめ
マンション管理は入居者の満足度向上を図るとともに、空室対策にもなる重要なものです。入居者が管理体制に不満を抱けば退去してしまう可能性がありますし、客付けに弱い管理会社では入居希望者も現れないでしょう。
委託管理にはそれなりの金額を投入することから、費用面で管理会社を選ぶオーナーが多い傾向にあります。
しかし、大切なのは安さではなく「適切な管理で物件の価値を保つこと」です。オーナー自身も物件の管理状態を把握できるような、オーナーに寄り添った管理会社を選びましょう。
